¿Quién paga los impuestos en una hipoteca?

¿Quién paga los impuestos en una hipoteca?

Si estás pensando en comprar una vivienda en las próximas semanas o meses es normal que haya muchas cosas que te preocupen: la posibilidad de conseguir una hipoteca 100 con gastos incluidos, preparar la documentación que te va a pedir el banco, etc. Pero ahora hay una preocupación más que se suma a las habituales ¿tienes qué pagar los impuestos asociados a la hipoteca?

El tema está siendo controvertido y últimamente está en boca de todos. De hecho, el caos que se ha generado ha sido tan grande que en algunos casos se han paralizado las firmas de hipotecas hasta que el Tribunal Supremo resuelva sobre esta cuestión.

Vamos a analizar este tema con detenimiento, pero antes vamos a hacer un breve inciso para ver a qué tipo de impuestos nos estamos refiriendo.

¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IAJD es un impuesto que grava la formalización de ciertos actos jurídicos de forma documental. Se aplica en los documentos notariales, en los mercantiles e incluso en los administrativos.

Por disposición legal las hipotecas en España se constituyen a través de una escritura pública que se debe otorgar ante Notario. Esto implica que dicho acto va a generar el impuesto del que estamos hablando. Es más, a efectos prácticos, el IAJD es el segundo gasto más caro de los que hay que afrontar cuando se trata de formalizar una hipoteca después del ITP.

A vueltas con los gastos de la hipoteca

En los últimos tiempos el sector bancario se ha visto en aprietos, ya que los consumidores han comenzado a reclamar frente a los abusos de los que han sido víctimas durante años. Es más, los tribunales nacionales e internacionales no han dudado en dar la razón a los clientes bancarios en más de una ocasión. A todos nos vienen a la cabeza casos como el de las tristemente famosas cláusulas suelo.

En los últimos meses el caballo de batalla han sido los gastos asociados a la hipoteca. Durante décadas los hipotecados se vieron obligados a asumir una serie de gastos que derivaban de forma directa de la actividad necesaria para acceder a la financiación: gastos de gestoría, gastos de Notario, gastos de tasación…

Tras muchos años de reclamaciones por fin en 2015 el Tribunal Supremo declaró que eran nulas por ser abusivas las cláusulas que cargaban al cliente con la obligación de hacer frente a todos los gastos derivados de la constitución del crédito hipotecario.

La sentencia supuso una buena noticia, pero también un foco de problemas tanto para los bancos como para los clientes, puesto que no establecía el reparto de los gastos. A día de hoy sigue sin haberse establecido un reparto concreto y son en cada caso los Tribunales los que deben decidir cómo se reparten esos gastos.

A nivel práctico las entidades bancarias han optado por resolver el problema en las nuevas hipotecas con una decisión salomónica, los gastos derivados de la constitución de la hipoteca se reparten a la mitad entre el prestamista y el prestatario.

Pero aunque se ha llegado a un acuerdo a la hora de repartir los gastos de la hipoteca que hay que pagar, como el de gestoría, con los impuestos no ha ocurrido lo mismo. Tanto los bancos como la Hacienda Pública han seguido exigiendo el pago del tributo a los hipotecados.

Diferentes pronunciamientos sobre el impuesto de hipotecas

El IAJD, al que vamos a llamar impuesto de hipotecas, se calcula atendiendo al valor de la vivienda, por lo que puede llegar a ser bastante alto. Así que estaba claro que los consumidores no iban a dudar en reclamar sobre este tema, y es aquí cuando surge el problema.

En marzo de 2018 el Tribunal Supremo dictó una sentencia estableciendo que el pago del IAJD le correspondía a los clientes en exclusiva. Pero el lunes 15 de octubre el mismo Tribunal decidió romper la baraja sentenciando que el pago del impuesto correspondía a los bancos.

Las consecuencias no se hicieron esperar, los bancos vieron desplomarse sus acciones en bolsa y cundió la alarma en los mercados. Algo que no es de extrañar, puesto que tener que devolver ahora todo lo que los clientes han pagado indebidamente en concepto de impuestos de la hipoteca puede suponer un agujero de miles de millones de euros en el sector bancario.

Ante semejante panorama el Tribunal Supremo decidió tomar una decisión insólita y suspender los efectos de la sentencia hasta que el pleno de magistrados de la Sala de lo Contencioso-Administrativo decida si confirma o no la decisión judicial. La fecha establecida para la decisión final es el próximo 5 de noviembre.

¿Qué va a revisar el Tribunal Supremo sobre la sentencia del impuesto de hipotecas?

La cuestión es un tanto compleja. La sentencia en cuestión declara la nulidad del precepto legal que señala que es el cliente el que tiene que asumir el pago del impuesto, y en ningún caso la decisión que tome el pleno de magistrados afectará a esta decisión. Es decir, que a todos los efectos esa prescripción legal va a seguir siendo nula.

Lo que se va a revisar es la decisión de que sea el banco el que asuma el coste del IAJD en las hipotecas.

¿Y qué ocurre mientras?

La decisión del Tribunal Supremo no sólo ha sido controvertida y polémica, sino que ha generado un auténtico caos a todos los niveles. Las personas que en estos días tenían que firmar sus hipotecas han tenido que elegir si firmaban y pagaban el impuesto como se venía haciendo normalmente o si por el contrario esperaban hasta la resolución del 5 de noviembre. Quienes tenían una hipoteca 100 con gastos incluidos se han decidido por firmar, mientras que otros han decidido esperar.

En algunas notarías se ha optado directamente por retrasar las firmas unas semanas, algo que también están haciendo algunos bancos, lo que no cabe duda que está afectando a la situación bursátil.

En cuanto a los juzgados que están llevando ahora mismo temas hipotecarios, muchos de ellos también han optado por aplazar las vistas pendientes hasta que el Tribunal Supremo fije su criterio.

Sea como fuere, el caso es que esta decisión ha creado una situación de incertidumbre jurídica que se ha producido en muy pocas ocasiones. De ahí que muchas asociaciones de juristas hayan pedido la dimisión de Luis Díez-Picazo, presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.

¿Cómo se reclamara la devolución del impuesto de hipotecas?

Si vas a pedir una hipoteca 100 con gastos incluidos en las próximas semanas es posible que con un poco de suerte te ahorres los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si finalmente el Tribunal Supremo resuelve a favor de los consumidores.

Pero si ya has firmado tu hipoteca, te puede interesar el procedimiento para reclamar la devolución del impuesto de hipotecas:

Lo primero que tienes que hacer es tener a mano la escritura de constitución del préstamo hipotecario, junto con las facturas de los gastos asociados a la constitución de la hipoteca y el documento que acredita el pago del IAJD.

El siguiente paso es que realices un escrito reclamando al banco la devolución tanto de los gastos hipotecarios como del impuesto. En caso de que hayas cambiado la hipoteca de banco o tu entidad bancaria originaria fuera absorbida por otra durante la crisis, debes reclamar a ambas entidades.

Los bancos saben que tienen muchas posibilidades de que los Tribunales no les den la razón, por lo que te puedes encontrar con que tu entidad bancaria quiera negociar haciéndote una propuesta. Es conveniente que la analices detenidamente y mejor si es con ayuda de un experto, muchas de estas propuestas buscan que renuncies a tu derecho a reclamar judicialmente en el futuro.

Una vez que presentes la reclamación el banco tiene un plazo de dos meses para responderte. Si no lo hace o la respuesta que te da es negativa, entonces puedes acudir a la reclamación por vía judicial.

Si han pasado menos de cuatro años puedes reclamar la devolución de lo pagado en concepto de impuesto de hipoteca al banco, pero sí ha pasado ese plazo los expertos creen que la reclamación de la devolución del IAJD debería hacerse directamente a Hacienda.

¿Quién podrá reclamar?

Pero en todo este complejo asunto todavía queda una gran duda que resolver, ¿quién podrá reclamar la devolución del impuesto si finalmente el Tribunal Supremo decide que la obligación de pago corresponde al banco?

Aquí la doctrina está dividida, algunos creen que finalmente sólo podrán reclamar aquellos que hayan pagado el impuesto en los últimos cuatro años. Sin embargo, otros entienden que si el precepto legal es nulo lo era desde el principio, por lo que cualquier persona que haya pedido una hipoteca y haya pagado este impuesto podría reclamar su devolución.

Este tema es especialmente importante, porque en función del número de personas que puedan reclamar la cantidad a devolver podría ser más o menos grande.

Reclamar ahora o esperar

La duda ahora es si como consumidores deberíamos reclamar ya la devolución del impuesto de hipoteca o si por el contrario debemos esperar hasta el próximo día 5 de noviembre. Lo cierto es que viendo cómo han evolucionado las cosas nadie puede estar seguro de lo que vaya a ocurrir en el pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo. De ahí que lo más aconsejable en la actualidad sea esperar antes de interponer la reclamación.

Pero si estás pensando en comprar una vivienda esta situación no debe desanimarte. Nosotros estamos a tu disposición y podemos ayudarte a conseguir una hipoteca 100 con gastos incluidos con la que podrás hacer frente incluso al pago del IAJD si finalmente el Tribunal Supremo determina que son los clientes los que tienen que pagar.