Que es la Fiper u Oferta Vinculante

Que es la Fiper u Oferta Vinculante en Hipoteca

Cuando una persona decide solicitar un crédito hipotecario debe tener claro una serie de términos que quizás no se manejan en conversaciones habituales, pero que son fundamentales que se conozcan para lograr las mejores condiciones en la negociación que se llevara a cargo con el banco.

Uno de estos conceptos es la oferta vinculante o Ficha de Información Personalizada (FIPER), que protege al futuro deudor de fraudes o desconocimiento de las condiciones del crédito y al banco le da una herramienta para ser usada por en un posible juicio si el cliente no pudiese  cancelar el crédito.

Fiper u oferta vinculante

Es un documento emitido por la entidad financiera, donde aparecen reflejadas todas las condiciones del préstamo hipotecario, es decir tipo de interés, monto de las cuotas, pagos especiales y cualquier otra información de importancia para ambas partes, en esta oferta vinculante se establecen  unas condiciones únicas.

Estas van a depender de la capacidad financiera y las características del inmueble que se va a hipotecar, este compromiso escrito lo emiten las entidades financieras solo en el momento en que la negociación esta finiquitada, es decir cuando el consumidor ya ha mostrado su voluntad de adquirir el crédito hipotecario.

El Fiper tiene un plazo de vigencia de por lo menos 14 días naturales que comienzan a contar desde la fecha de entrega, este documento debe ir firmado por los representantes de la institución financiera y será incluido posteriormente en la escritura de hipoteca, este escrito no obliga a nada.

Dicho de otro modo si hay algo que no parece conveniente  o que no está claro , se puede renegociar , la oferta vinculante compromete al banco y no al cliente, si se desea puede solicitarse los servicios de un o profesional, que lea el Fiper y si es el caso puede mejorase  las condiciones generales de la hipoteca

También es importante resaltar  que el proyecto de la escritura que debe estar en la notaria por lo menos 72 horas antes de la firma  por lo que se podrá comprobar que lo que aparece plasmado allí es lo mismo que se acordó en la oferta vinculante, de no ser así se debe informar al  notario.

Este se comunicara con el banco y pospondrá la firma de la hipoteca hasta que la escritura y el Fiper posean las mismas condiciones que se negociaron y que no debieron ser cambiadas sin la autorización del cliente.

Importancia de la Oferta vinculante o Fiper

La Ficha Informativa Personalizada de una hipoteca (o FIPER), se entrega una vez analizada la solvencia del solicitante y por ende la viabilidad de la operación crediticia, este  documento está adaptado al perfil financiero y debe mostrar las condiciones de la hipoteca ofrecida al cliente con todos sus detalles.

Esto permitirá simular las cuotas y conocer si realmente se puede hacer frente a los pagos mensuales, en cierto grado esto debe disminuir el nivel de riesgo de cometer impagos, por otra parte se podrá comparar las condiciones que ofrece el banco con otras que ofrecen distintas entidades financieras.

En caso que la alternativa del banco con el que se está negociando sea mejor entonces se puede proceder legalizar el crédito hipotecario mediante la firma en la notaria, ahora si por el contrario se cree que las ofertas de las otras entidades son mejores, entonces puede proceder a renegociar las condiciones.

La oferta vinculante, es una especie de escudo protector contra fraudes, ya que en él se muestra de forma muy sencilla y detallada toda la información del crédito y al aparecer allí las cláusulas que afectan de manera directa al coste del préstamo hipotecario, pueden hacerse proyecciones de cómo pagar la deuda.

Los bancos son muy cuidadosos al hacer entrega de este documento puesto que en años anteriores, deudores llevados a juicio, pudieron evitar la ejecución de la hipoteca, demostrando  que los clientes no fueron lo suficientemente informados de las condiciones del crédito antes de la firma del mismo.

Consideraciones fundamentales

Este documento el cliente puede solicitarlo gratuitamente al banco está regulado en la O.M. del 5/5/94, signado en la Ley de Transparencia de Crédito Hipotecario y respaldado  por la Circular 5/94 emitida por el  Banco de España y debe estar en el expediente o proyecto de escritura que la entidad entrega a la notaria.

La oferta vinculante se entrega apersonas físicas que han decidido solicitar un crédito hipotecario para adquirir una vivienda por importe igual o inferior a 155.000 euros, en este caso para que pueda tener valor legal, su vigencia no debe ser superior a  10 días hábiles contando desde la fecha de su entrega.

La Ley Hipotecaria, con la entrega de este documento al cliente busca que se disminuyan las situaciones en que se pierde el hogar por no poder pagar el préstamo, ya que en ocasiones las condiciones  del crédito no eran las más adecuadas para el deudor y este firmo la hipoteca desconociendo estos hechos.

Diferencias entre FIPER y FIPRE

La diferencia fundamental es que la Ficha Informativa Precontractual o FIPRE solo recoge las condiciones estándar de las hipotecas que concede el banco, es decir esta no están adaptadas a un cliente en específico, es más que todo una ficha informativa con las características generales del producto.

En este caso el préstamo hipotecario se entrega antes de iniciar el proceso de solicitud y en base a esta es que se inician las negociaciones, no es obligatorio su entrega, ni tiene carácter legal y por ende no tiene una vigencia o validez después de entregada al cliente o futuro deudor hipotecario.

Ficha Informativa Personalizada o FIPER, está más orientada a dejar todo lo negociado entre las partes por escrito, tratando que no queden vacíos legales, ni desconocimiento de todas las cláusulas que rigen el crédito, tiene un tiempo de vigencia y puede tener carácter legal en un momento determinado.

La intención primaria  no es vender o mercadear  un producto sino que se trata de asegurar que el cliente estará protegido en caso que la entidad financiera no cumpla con las clausulas establecidas en el contrato del crédito hipotecario, la oferta vinculante obliga al banco a respetar los acuerdos.

Fiper y normativa de suelo

La normativa de suelo o también llamada cláusula de suelo de hipoteca, es el nivel mínimo de pago que se establece en el momento de cancelar la cuota mensual está especialmente orientado para interés flexibles o que se rigen por el Euribor, en algunos casos los bancos como una medida de protección recurren a esta cláusula.

Esto evita que si existe un desplome en las tasas de interés la cuota no cubra los montos proyectados por la entidad para pagar la deuda, dicho de otro modo  se establece un monto mínimo que se puede cancelar indistintamente del comportamiento del mercado, o que el diferencial resulte inferior a la normativa

Aquellos deudores quienes tienen esta cláusula no se han podido beneficiar del descenso presentado por el Euribor en los últimos años, donde ha presentado incluso registros negativos, ya que los bancos alegan que ha existido información precontractual suficiente y el cliente estuvo de acuerdo con esta medida.

En el caso de la oferta vinculante, el hecho que contenga esta información, no significa que se tiene conocimiento de la existencia de límite inferior a la variabilidad del interés, por consiguiente no permite concluir por sí sola que se informó suficientemente al deudor el alcance de la norma fijada por el banco.

En el FIPER debería explicarse cómo afecta el comportamiento del Euribor, al monto de la cuota mensual que debe cancelarse de tal forma que se pueda determinar que es más ventajoso para la persona física, al momento de decidir cuál tipo de interés debe conllevar su hipoteca.

¿Oferta Vinculante arma de doble filo?

Los juristas en la sentencia del Supremo del 9 de mayo del año  2013, dieron puerta de entrada a la eliminación de las cláusulas de suelo utilizando para ello a las cortes judiciales, indistintamente que exista Fiper en la hipoteca, esto es posible ya que en dicha sentencia se estableció que ningún banco habría actuado con transparencia.

Durante la entrega de la oferta vinculante, por lo tanto la cláusula de suelo puede ser calificada como abusiva, es nula al existir una total falta de información, donde el cliente conozca los riesgos económicos a los que se enfrenta, esta sentencia blindo aún más el FIPER.

Ya que en el pasado los abogados de los bancos se amparaban que el cliente conocía todo lo referente al crédito, convirtiendo a la oferta vinculante en un arma de doble filo que podría ser utilizada en contra del deudor y proteger a las entidades para que las cláusulas abusivas no fuesen anuladas en un momento determinado.

Es importante destacar que en el FIPER o acuerdo de intenciones se muestran todos los alcances logrados en la negociación, es decir  esos son los puntos  que conforman el pacto y las clausulas establecidas que permitirán cerrar convenientemente las negociaciones.

Se llama vinculante porque interrelaciona tanto a cliente como a  banco, y ambos garantizan  que se está negociando con seriedad. ya que el primero se compromete a facilitar información muy sensible y personal  y el otro va a facilitar los recursos financieros necesarios para que el cliente adquiera un inmueble.

En todo caso el FIPER es el mejor aliado que un futuro deudor hipotecario debe tener y es siempre recomendable que de no conocer alguna información  plasmado en el documento pida asesoría a profesionales para evitar ser víctima de alguna cláusula abusiva  que pueda afectar su patrimonio.

Ya que la intención de adquirir una hipoteca es resolver un problema de vivienda y no crear un nuevo problema o deuda.