Precio de la vivienda

No es de extrañar, que los precios de las viviendas vuelvan a convertirse en un problema ya que todas aquellas persona, quienes desea comprar, vender, invertir o alquilar, dependerán de las fluctuaciones o del comportamiento del mercado inmobiliario, para tomar decisiones.

El coronavirus ha causado un gran daño en este sector de la economía, generándose una burbuja de bienes y raíces y afectando seriamente la actividad de las constructoras.

Existe actualmente un serio debate entre expertos financieros e inversionistas, sobre si el precio de la vivienda seguirá disminuyendo o si por el contrario, lograra algún incremento.

Viviendas de primera mano

Como se sabe, las entidades financieras han visto disminuida la cantidad de solicitudes de créditos hipotecarios. Es por ello que han tenido que recurrir a estrategias de mercadeo, con el fin no solo de aumentar la entrada de préstamos para viviendas, sino que tambien necesitan disminuir el alto stock de nuevos inmuebles que poseen.

Según estimaciones financieras, durante el 2021 continuara la recesión económica producto del Covid-19, aunque se espera que sea menos intensa. Se prevé que el precio de las nuevas viviendas, caerá entre un 4 % y 6%, pudiendo comenzar a estabilizarse durante el segundo semestre del año 2022.

De hecho empresas calificadoras de riesgo estiman según estudios, que la poca demanda y la sobreoferta de inmuebles, va a generar el mayor descenso de los precios de toda Europa.

Otro factor a considerar, es que la reducción del turismo por efectos del confinamiento se ha hecho palpable y todos aquellos inversores, quienes compraban pisos o casas en la costa española, han decidido posponer la adquisición de los inmuebles.

Ante esta situación, muchas empresas constructoras tomaron la determinación de ajustar el costo de las viviendas, para hacerlas más atractivas y lograr estimular su venta.

No puede pasarse por alto que las viviendas nuevas en algunos casos, requieren de adecuaciones en la cocina y los baños para poder ocuparlas, esto representa un gasto adicional por lo que quien se arriesga en este momento a comprar una vivienda, prefiere hacerlo por una que se encuentre ya lista para habitar.

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Viviendas de segunda mano

En el caso de las viviendas del mercado secundario, se presenta una situación de urgencia, esta se debe a que la caída drástica en los ingresos de las personas, los ha llevado a posponer la compra de inmuebles.

Ya que el propietario de viviendas de segunda mano, no ha podido alquilarlas ni negociarlas para la venta, si no tiene otra forma de ingresos indudablemente ha tenido que recurrir a sus ahorros.

Es aquí, donde se presenta una situación de desesperación que lo obliga a bajar el precio. Esto genera un efecto cascada, que hace que los otros vendedores para igualar la oferta, tambien tiendan a bajar los precios.

Según proyecciones de expertos inmobiliarios, para el segundo trimestre del año 2021, se presentara un sobredimensionamiento de oferta de viviendas, por lo que es probable que alcancen su mínimo histórico. Aun así, será una opción más atractiva para los compradores.

En España existía antes de la llegada del Covid-19 un déficit de viviendas, pero ahora el panorama ha cambiado totalmente, porque si bien es cierto que muchas personas desean iniciar una familia y adquirir un inmueble, no tienen la capacidad financiera para hacer frente a tal situación.

Es por ello, que será poco probable que pueda adquirir una vivienda de contado y es mucho menos probable que con un perfil financiero tan desventajoso, algún banco quiera darles un crédito.

Aunque las viviendas de segunda mano siguen siendo la mejor alternativa, el descenso de su precio dependerá del comportamiento natural de la oferta y la demanda.

Burbuja inmobiliaria

Con respecto al sector de bienes raíces, inversionistas y compradores deben ser extremadamente cuidadosos ya que en la actualidad, se presenta una situación en la que los precios descienden drásticamente.

Por ejemplo en septiembre del 2020, se generó un aumento de un 50% en la oferta de las viviendas, en comparación al año anterior. Esto produce a su vez pánico en los inversionistas, quienes desean capitalizar los activos y utilizar el dinero para invertir en otras áreas.

Sin duda alguna, la consecuencia que esto genera es el nerviosismo y tanto el mercado residencial como las propiedades turísticas, comienzan a ser prácticamente rematadas.

Hay un grupo que considera que están haciendo buenos negocios, cuando compra una casa o piso por el 20 o hasta el 25% por debajo del precio real, entonces el mercado se estabiliza un poco haciendo creer a otros inversionistas, que se encuentra en franca recuperación.

Sin embargo, después esas mismas viviendas no son alquiladas ni se logra su venta, por lo que se vuelve a generar el pánico y se disminuye nuevamente el precio del inmueble.

Es decir, la burbuja inmobiliaria es un círculo vicioso y se han visto sus efectos negativos en ciudades como Madrid, donde la venta y alquiler descendió en un 8% para finales del 2020 y en Barcelona, alcanzo un preocupante 12%.

Otro hecho que confunde a compradores e inversores, es que algunos contratos para adquisición de nuevas viviendas, se firmaron hace dos años y se esperaba la culminación de las obras para que los bancos pudieran otorgar las hipotecas.

Es por ello que ahora se pueden ver familias firmando en los registros y notarías, haciendo ver que la compra es reciente, cuando en realidad es un proceso inmobiliario que se inició en el 2019.

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Desplome de la demanda extranjera

Algo que en gran medida que ha causado la caída de los precios de las viviendas, ha sido que la demanda extranjera en el sector inmobiliario, se ha visto afectada por el confinamiento y la recesión económica mundial.

España era un mercado tradicionalmente atractivo para los extranjeros, tanto así que muchos ciudadanos tenían una segunda vivienda, que solo la ocupaban en algunas épocas del año para vacacionar.

Ahora quienes pensaban comprar una casa o piso en España, indudablemente están replanteando esa posibilidad ya que piensan orientar ese dinero, hacia inversiones que generen un retorno de capital a corto plazo e ingresos suficientes, para hacer frente a la debacle económica, que se está viviendo en todas partes del mundo.

Las zonas turísticas españolas se han visto seriamente afectadas y es posible ver numerosas casas de primera mano, que son ofrecidas por los bancos con grandes facilidades, sin que esto genere un efecto positivo en los compradores.

Para el año 2021, no se estima un incremento de extranjeros en España y esto por supuesto afectara al sector inmobiliario. Es por ello que si las promotoras desean recuperar el dinero invertido, deberán poner en marcha proyectos suficientemente atractivos, para captar potenciales compradores.

Ciudades como Santa Cruz de Tenerife, Málaga y Las Palmas, a pesar que encabezan la recuperación del mercado inmobiliario, los números que esta regiones aportan, aún están muy lejos de generar tranquilidad a las empresas inmobiliarias.

Po ser estas ciudades zonas turísticas consolidadas, tienen una gran cantidad de extranjeros, quienes desean adquirir una vivienda del tipo vacacional. Incluso estas serían una fuente de ingreso ya que en algunas ocasiones, las alquilan durante temporadas.

Pero muchos extranjeros han puesto en venta sus viviendas ya que la recuperación económica mundial, ha tardado e indudablemente las personas necesitan recursos, para reinvertir y hacer frente a recesión.

Capacidad adquisitiva

La capacidad adquisitiva, es directamente proporcional a la compra de viviendas ya que dependiendo de la cantidad de ingresos, las personas podrán adquirir nuevas deudas. Sin embargo, según proyecciones la recuperación economía española, está al final de la lista de países europeos.

El 2021 no es el final del coronavirus, porque a pesar de la existencia de varias vacunas, crear inmunidad en todas las personas es un proceso largo por lo que quedan duros meses por delante.

Para los bancos se complica la situación ya que las personas en la actualidad, tienen bajos ingresos y muchos de quienes van a solicitar créditos, se convierten en clientes potencialmente riesgosos.

Otro hecho a considerar, es que muchas familias en la actualidad están presentando serios problemas para cancelar las cuotas mensuales hipotecarias. Esto hará que a mediano plazo, muchas viviendas sean subastadas, incrementando la oferta de estas y generando una disminución aún más marcada, en sus precios.

Es tan delicada la situación, que profesionales en el area de bienes raíces aconsejan que si las estimaciones familiares señalan que no se podrá cumplir con el pago de la hipoteca, pongan en venta la vivienda lo antes posible.

Esto con el fin de pagar al banco, esperando que pueda quedarles algo de dinero a los deudores así como evitar que el precio de la subasta en caso tal, no alcance a cubrir la deuda.

Todo esto pensando en que durante todo el año 2021, si llegasen a subir los precios de los inmuebles sería un monto casi imperceptible, que no cambiaría en nada el panorama actual.

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Futuro del mercado inmobiliario

Para el año 2022 y 2023, se espera una recuperación en el sector de bienes raíces, esta será paulatina. Se estima que ocurrirá por provincias ya que algunas tienen mayor fortaleza en el mercado inmobiliario, así como atractivos turísticos y comerciales, que incentivaran la compra de propiedades.

España como todo el mundo, debe esperar la contención del coronavirus y apostar a que las medidas económicas que se implementen, generen un rápido despertar en el aparato productivo.

De esta manera puede aumentar la cantidad de empleos incluso, obligando a las personas a emigrar a distintas capitales y provincias de España, para comenzar a laborar.

Cuando esto suceda, el precio de las viviendas ira aumentando de forma lenta pero sostenida y se cree se podrá traer un nuevo segmento de compradores, ya que los jóvenes tendrán una mejor disposición para acceder a un crédito hipotecario.

Por los momentos, continua la situación de incertidumbre en el sector inmobiliario, lo que evidentemente se traduce, a una disminución en los precios de las viviendas en España.

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