Qué ocurre si no pago una hipoteca

Quizás esta es una de las preguntas de mayor temor, en todas aquellas personas quienes poseen un crédito bancario. Como se sabe, las instituciones financieras prestan una cantidad de dinero, con una promesa de pago hecha por el solicitante de regresar el capital más los intereses.

Como una medida de protección, los bancos se quedan con la propiedad de la vivienda, de forma tal de poder garantizar con ese activo la devolución del dinero prestado. ¿Esto significa que si una persona deja de pagar una hipoteca, perderá necesariamente su vivienda?

Todo dependerá no solo de la situación financiera del deudor, sino de las condiciones bajo las cuales se haya suscrito la hipoteca.

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Consecuencias de un impago de hipoteca

Esta situación se presenta, cuando el deudor no puede hacer frente a sus compromisos ya que por alguna razón sobrevenida, su situación económica ha cambiado.

En ese momento, los bancos recurren a una práctica de embargo y subasta, con la cual pretenden recuperar la totalidad del dinero prestado al solicitante. Este proceso conlleva a varias etapas las cuales son:

Negociación

Después del vencimiento de la segunda cuota consecutiva, el departamento de cobranza de la entidad financiera se pone en contacto con el deudor hipotecario, para tratar de conocer las razones por las que se ha dejado de cumplir con el compromiso financiero.

En este punto, se puede iniciar un proceso de negociación entre el banco y el cliente, donde se le dan algunas posibilidades de pagar las cuotas, así como los intereses de mora.

Replanteamiento de la deuda

Si la persona ha dejado de cancelar cuatro cuotas mensuales consecutivas, los representantes de la entidad financiera replantean una modificación en las condiciones de la hipoteca. Estas pueden ir desde una disminución de las mensualidades, hasta alargar el plazo de devolución del préstamo.

En este caso dan un breve lapso, para que el deudor proceda a ponerse al día con las cuotas, más la totalidad de los intereses generados hasta el momento del replanteamiento de la deuda.

Inicio de acciones legales

Si ocurre que durante seis meses la persona no ha podido cancelar las mensualidades, el departamento de crédito y cobranzas de la entidad procede a remitir el caso al departamento legal, para que este emprenda acciones de tipo jurídico y pueda embargar el inmueble.

Es por ello que el deudor pasa a ser inscrito en la lista de morosos y eso lo que le genera, es que le sea imposible acceder a ningún otro tipo de créditos.

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Desarrollo del juicio

Durante el juicio, se escucharan los argumentos dados por los representantes legales de la entidad financiera, así como por el deudor. En la gran mayoría de los casos, el alegato final del banco, es la presentación del contrato hipotecario firmado por el demandado, aceptando las condiciones. Ante este hecho, el juzgado falla o emite una sentencia favorable para la entidad.

Luego, el juez establece una fecha para que se realice el proceso de subasta de la vivienda. En este procedimiento estarán presentes los representantes del banco, miembros del tribunal y todas las personas interesadas en adquirir el inmueble.

Proceso de subasta

Para llegar a este punto de la subasta, se estiman aproximadamente entre 18 y 24 meses, desde que se envía la primera notificación de cobro al deudor. Luego de haber iniciado las acciones legales el juez competente de la causa, procede a autorizar la subasta de la vivienda.

En el momento en que toma la decisión, le hace saber al deudor que tiene una fecha límite, para que pueda pagar la totalidad de la hipoteca, así como los intereses de demora y todos los gastos generados durante el proceso legal.

En caso que la persona no pueda cumplir con esto, se procede a la subasta inminente del inmueble. Como se sabe, esta es una acción en la que se le vende la vivienda a quien ofrezca más dinero.

Esto no viene a representar el fin del problema para el deudor, ya que si la cantidad de dinero obtenida en dicha subasta es igual o mayor a la totalidad de la hipoteca, el banco considera saldada la deuda, pero si los recursos son insuficientes, entonces la persona deberá responder por la diferencia con otros activos, hasta lograr saldar la totalidad del préstamo.

Otro hecho importante, es que si cuando la persona solicito la hipoteca y el banco considero que su perfil financiero no era el mejor, solicitando la presencia de un avalista, entonces procederá a cobrar la diferencia de dicha hipoteca, a esta persona.

En caso que este no pueda o no quiera cancelar, el banco iniciara un nuevo procedimiento de embargo y subasta, de sus activos hasta lograr la recuperación total del dinero.

Muchas personas, en este punto deciden declararse en quiebra o incluso apelan a la suspensión de pago. Esto es definitivamente un error, ya que no lograran deshacerse de la deuda.

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Acciones a emprender cuando se deja de pagar una hipoteca

Toda persona sabe cuándo su situación financiera se encuentra en franco deterioro, es por ello que se recomienda tomar algunas acciones, de manera tal que logre evitar que la entidad financiera llegue al punto de demandar, embargar y subastar la vivienda.

Negocia con el banco

En el momento en que la persona comienza a tener problemas con sus ingresos y se ve mermada su capacidad de pago, es recomendable anticiparse al llamado del banco e ir directamente a este, para exponer su situación.

Esto será tomado por la entidad financiera, como un gesto de responsabilidad por aparte del deudor y lo importante es que se exprese el deseo que existe, de cumplir con los compromisos adquiridos.

Para los bancos no es un negocio ir a un proceso legal, porque ciertamente cobrarían pero de forma mucho más lenta. En todo caso, prefiere tener un cliente a quien refinanciarle la deuda, que un cliente moroso.

De igual forma, si la mala racha económica por la que se está pasando se estima es transitoria, se puede pedir un refinanciamiento de la deuda, incluso solicitar un periodo de carencia durante el cual solo cancelara los intereses de la hipoteca.

En este caso, el deudor debe ser bien responsable porque este tipo de compromisos, generan cuotas a posteriori muy altas y si no se cuenta con ingresos suficientes, la deuda será impagable.

Vender el inmueble

Esta es quizás la medida más desesperada de todas, y consiste en tratar de vender el inmueble antes que el banco proceda al embargo. Se estima que entre el comienzo de las acciones legales y la primera notificación de atraso, haya aproximadamente seis meses.

Es por ello que en este tiempo se podría ubicar un comprador para la vivienda, pero se debe ser muy cuidadoso con el movimiento del mercado ya que lo que se busca es vender el activo, cancelar la hipoteca y no dañar el historial crediticio. Pero si el valor de la vivienda está por debajo del total del crédito, esta medida será poco viable.

Algunas personas han cometido el error de solicitar préstamos personales e incluso adelantos de efectivo con sus tarjetas de crédito, para cancelar las cuotas pendientes de su hipoteca.

El problema se presenta en este caso, es que no solo deberán pagar las nuevas cuotas para amortizar el crédito hipotecario, sino que tendrán que sumar la nueva deuda adquirida. Esto sería como destapar un hueco para tapar otro.

Apelar al contrato hipotecario

Existe una opción llamada “dación en pago” es básicamente la entrega de la vivienda, a cambio de saldar el préstamo hipotecario. Si dentro de las condiciones negociadas con el banco, se encuentra esta alternativa y el deudor considera que no existe la posibilidad de cancelar las cuotas pendientes, puede apelar a esta.

Si el valor de la vivienda es menor a la totalidad de la hipoteca, el banco no podrá embargar más activos del deudor. Incluso no podrá cobrar a un aval el dinero restante para la cancelación de la hipoteca

Previsión para evitar caer en impagos

En el momento en que se va a solicitar una hipoteca, la persona debe sincerar su economía e incluso tener un plan alterno, por si llegase a pasar por una situación económica difícil.

Es por ello que cuando se va a escoger la entidad bancaria, para solicitar una hipoteca, siempre se recomienda que se incline hacia aquella que ofrezca mayores ventajas.

Por ejemplo, es fundamental establecer qué tipo de interés se ha de pagar, si es fijo o variable y esto es una decisión de tipo personal, que va a depender de las proyecciones económicas que la persona tenga a mediano y largo plazo.

De igual forma, debe recordarse que las cuotas se cancelan de formas mensuales y consecutivas y muchas personas toman esto como un pago, pero siendo honestos se trata de la devolución del dinero que le han prestado.

La cuota puede proyectarse para los próximos años, por lo que siempre es recomendable que su cancelación, no comprometa más allá del 30% del total de los ingresos mensuales.

Nunca debe apostarse a la prescripción de la deuda ya que en algunas ocasiones se genera una confusión, puesto que muchas personas creen que esta vence a los 5 años, siendo esto incorrecto ya que según la legislación española, la expiración de las deudas de una hipoteca es a los 20 años, contando desde la fecha que se dio como vencimiento, cuando se entregó el crédito.

Para que pueda ser valedera la prescripción deben presentarse dos condiciones, la primera que haya transcurrido los 20 años sin que el acreedor haya hecho reclamó al deudor y la otra, por fallecimiento del deudor sin que este dejase ningún activo con el cual hacer frente a la deuda.

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