Hipoteca capital privado

Cuando una persona decide comprar una vivienda y no cuenta con los recursos económicos suficientes, puede dirigirse a cualquier entidad financiera, con el fin de solicitar un préstamo hipotecario.

Para ello es indispensable contar con lo que llaman los bancos, un convincente perfil financiero. Si no se cumple con este requisito, es poco probable que el préstamo pueda ser aprobado.

Ante esta situación, el solicitante puede recurrir a una práctica quizás no muy común y es solicitar una hipoteca de capital privado.

Hipoteca de capital privado

Cuando una persona no logra obtener un financiamiento a través de las instituciones financieras tradicionales, por lo general recurre a solicitar un préstamo de capital privado.

Este es un procedimiento mediante el cual, una persona física o un grupo, deciden prestar una cantidad de dinero, a cambio de recibir no solo la devolución del capital sino tambien, un monto adicional por concepto de intereses.

Siempre este tipo de capital, exige al solicitante una propiedad en garantía de manera tal, que en un supuesto que el deudor no pueda devolver el dinero, el inversor puede quedarse con dicho bien.

Las hipotecas que se constituyen bajo esta modalidad, se deben autenticar ante un notario y por lo general, tienen un límite máximo de préstamo. Por supuesto que todo dependerá, del valor del activo dado en garantía.

Todas las personas quienes optar por un crédito de capital privado con garantía hipotecaria, deben necesariamente cumplir los parámetros establecidos en la ley 2/2009, que rige dicha actividad. De igual forma, tienen que estar inscritos en el registro de Aecosan.

La intensión de esta inscripción,  es que si bien es cierto que las inversoras que prestan dinero bajo la modalidad de capital privado, no están regidos por la ley bancaria española al estar registrados en esta institución, se les obliga a actuar con total transparencia.

Por lo general la rentabilidad que obtienen estos inversores, es bastante elevada ya que en la gran mayoría de los casos, se quedan con la propiedad dada en garantía. Además siempre otorgan como hipoteca, un monto menor al valor real de dicho activo.

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Características generales de las hipotecas de capital privado

Este tipo de préstamos hipotecarios tiene características específicas, que lo diferencian de las hipotecas convencionales. Entre estas se encuentran las siguientes:

Flexibilidad de las condiciones

Los inversores pueden sentarse a negociar con los solicitantes, para ofrecerles condiciones especiales de pago. Esto no significa que deban ser iguales para todos, quienes aspiran obtener este tipo de préstamos ya que dicha flexibilidad, dependerá del perfil financiero del cliente.

Plazo de amortización más cortó

Por lo general, los bancos fijan como tiempo de devolución del dinero prestado entre los 20 y 40 años. Las hipotecas de capital privado, otorgan un máximo de 10 años lo que le genera mayor presión al deudor. Además, los montos mensuales a cancelar, son mucho más altos debido a que el plazo de amortización es más corto.

Mayores intereses

A pesar que los inversores de capital privado se encuentran supervisados por el estado español, los intereses que cobran por concepto de crédito hipotecario, son mucho más altos que los que cobra un banco tradicional.

Exigencia de pagos especiales

Dependiendo de la cantidad de tiempo, que la o las personas de la inversora de capital privado fijen como fecha para la devolución del dinero, exigirán al deudor la cancelación de cuotas especiales, que pueden ser trimestrales, semestrales o anuales.

Gastos que se generan en hipotecas de capital privado

Las instituciones financieras de capital privado, buscan obtener un alto margen de rentabilidad. Es por ello, que tratan de disminuir al máximo los gastos que puedan generarse por concepto de préstamos. En este caso, el solicitante debe hacer frente a los siguientes pagos.

Avalúo de la propiedad

Es fundamental para poder recibir la hipoteca, conocer el valor real del activo que se piensa dar en garantía. Para ello, se debe contratar los servicios de un tasador que defina dicho precio.

Firma Notarial

Para darle legalidad al contrato hipotecario, se debe ir ante una oficina de notaría pública, para realizar la respectiva autentificación. El monto a cancelar dependerá del valor de la propiedad y de los metros que tenga el inmueble.

Impuesto de acto jurídico documentado

Dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la garantía, se cancelara un monto por concepto de impuesto. En algunos casos la cantidad de dinero a pagar, se calcula en base a los años de construcción del inmueble.

Registro

Quienes ofrecen la hipoteca de capital privado, por lo general exigen inscribir la carga hipotecaria en el registro de propiedad. De esta manera, el solicitante no pueda utilizar el mismo activo como garantía para otro préstamo.

Gestoría

Si la persona quien requiere la hipoteca, no cuenta con el tiempo suficiente para realizar todas las gestiones legales que amerite el préstamo. Entonces los inversores ofrecen el servicio de gestoría, debiendo cancelar un monto indicado por ellos.

Siempre es importante que el solicitante, sea cauteloso en cuanto al pago de los gastos ya que se supone que si está acudiendo a estas inversoras, es porque tiene necesidad de dinero.

Es por ello, que no debe cancelar otros costes que no aparezcan reflejados en dicha lista ya que algunos de estos prestamistas, ofrecen los servicios de abogados o economistas con el fin de asesorarlos, siendo esto una treta para sacarle más dinero al incauto cliente.

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Cuando solicitar una hipoteca de capital privado

Existen varias razones que pueden llevar a una persona a solicitar financiación de capital privado, siendo la más común cuando los bancos tradicionales, han negado la aprobación de un préstamo.

Otra razón es cuando se trata de reunificar una deuda o evitar un embargo, en este caso se procede a hipotecar un activo de menor valor, para así evitar el embargo y la subasta de otro inmueble.

Tambien cuando se requiere rapidez en la entrega del dinero. Existen casos, en que una vivienda es ofrecida en venta  por una situación de emergencia y el propietario requiere el dinero de inmediato, es entonces cuando el comprador se dirige a una inversora de capital privado ya que la aprobación de dicho crédito, puede darse en 48 horas.

Requisitos para solicitar un préstamo de capital privado

A diferencia de la gran cantidad de documentación, que exigen los bancos para otorgar un préstamo hipotecario, para optar por una de capital privado solo se requiere ser mayor de edad, entregar fotocopia del DNI, ofrecer en garantía un inmueble de su propiedad que no tenga cargas y solicitar una cantidad de dinero, que se encuentre dentro de los límites máximos fijados por la empresa.

Aunque parezca increíble, quienes solicitan dinero de capital privado se encuentran registrados en ASNEF y cualquier otro registro de impagos, no siendo esto de real relevancia, para quienes van a financiar la hipoteca ya que lo realmente importante en este caso, es que la propiedad dada como garantía tenga un valor mayor al del préstamo solicitado.

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Legalidad de las hipotecas de capital privado

El Banco de España no rige la actividad de estos inversores o prestamistas. Tan solo están supervisados por las autoridades de consumo, bajo la normativa de ley 2/2009, por lo que pueden colocar en los contratos hipotecarios, clausulas consideradas abusivas y que pueden llegar a causar que el solicitante del crédito, pueda perder la propiedad que da como aval.

En la gran mayoría de los casos, este tipo de hipotecas no hace sino generar problemas a los solicitantes. Es decir, cuando un banco tradicional da un crédito hipotecario, lo hace ajustado a una legalidad impuesta por el Banco de España y hasta cierto punto proteger al cliente.

En cambio en el caso de la hipoteca de capital privado, la intención fundamental de estos prestamistas, es quedarse por poco dinero con una propiedad que vale por lo menos dos veces más de lo prestado.

Si se realiza una comparativa, entre las acciones  jurídicas llevadas por los bancos para ejecutar una hipoteca no cancelada, esta tiene tiempos legales en los cuales deben comunicarse con el deudor, con el fin de renegociar el crédito dándole tiempo suficiente para que pueda evitar el embargo de sus bienes.

Este proceso pudiera dura aproximadamente hasta 3 años, para que dicha propiedad sea embargada y subastada.

En tanto las hipotecas de capital privado, no respetan estos lapsos y si una persona ha dejado de cancelar hasta 3 cuotas según lo que establezca el contrato, entonces llevan al deudor directamente al juzgado, con el fin de embargar la propiedad para quedarse con esta.

Los analistas financieros estiman, que este tipo de hipotecas carecen de legalidad ya que toda actividad que involucre el préstamo de dinero y el pago de intereses, debería ser regido por el Banco de España.

Recomendaciones a considerar antes de solicitar una hipoteca de capital privado

Si es imprescindible para una persona solicitar una hipoteca de capital privado, debe tomar en consideración lo siguiente:

Los bancos tienen unos efectivos y eficaces departamentos de análisis de créditos, allí examinan todas las posibilidades sobre la capacidad de pago que pueda tener el cliente, según la documentación básica aportada.

Es por ello que si la entidad financiera ha decidido negar un préstamo, es sencillamente porque el solicitante, no genera la cantidad de ingresos suficientes para poder cancelar las cuotas mensuales de una hipoteca.

En este caso, debe analizarse si vale la pena correr el riesgo de recurrir a un crédito hipotecario de capital privado o no, cuando existen altas probabilidades de caer en impago y lo que generaría la pérdida de la garantía.

Si la persona ya tomó la determinación de solicitar este tipo de financiamiento, es recomendable acudir a inversoras o prestamistas que tengan tradición en este sector, así como tratar de conocer las experiencias de otras personas, quienes han solicitado hipotecas de capital privado.

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