Conseguir hipoteca autopromotor, cómo funciona

Cuando se desea iniciar una vida independiente o cambiar el rumbo de la vida, nada como vivir en un inmueble en el que todas las características y condiciones de habitabilidad hayan sido pensadas por el propio dueño.

Sin embargo, muchas veces esto no es sencillo ya que puede suceder que no se posea la cantidad suficiente de dinero.

En este caso puede optarse por recurrir a un banco para que pueda financiar ese hermoso sueño. Este pondrá al alcance del solicitante el dinero necesario para desarrollar todo el proyecto de construcción. Para ello solo debe cumplir con los requisitos necesarios para conseguir hipoteca autopromotor.

Hipoteca autopromotor

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La hipoteca autopromotor es un producto hipotecario que ofrecen las entidades financieras y que permite al cliente el financiamiento de la construcción de una vivienda. También son conocidas con el nombre de promotor, ya que estos préstamos hipotecarios estaban dirigidos exclusivamente a empresas constructoras o promotoras de inmuebles.

Esta alternativa hipotecaria permite la autoconstrucción de una vivienda con el dinero que proporciona el banco. La gran diferencia que presenta la hipoteca autopromotor con otras hipotecas es que aquí el monto total del crédito no se entrega en su totalidad, sino que se va entregando de manera parcial según como sea el avance de la obra.

Para poder realizar estos desembolsos, el banco espera el certificado emitido por un arquitecto, quien trabaja para la entidad financiera y que, después de una supervisión, establece si el cronograma de avance de la obra se está cumpliendo tal cual como se estipulo en el contrato hipotecario.

Una hipoteca autopromotor financia un monto máximo del 80% del valor dado por la tasación de la vivienda que se plantea construir. De igual manera se otorga un plazo de aproximadamente de 30 años para su devolución. Sin embargo, este tiempo puede cambiar según sea el perfil financiero del solicitante.

Los bancos financian una idea ya que la garantía no se basa en la casa ya construida, sino que ve la viabilidad del proyecto como un elemento de seguridad para recuperar su dinero, a pesar de que los requisitos que se solicitan son básicamente los mismos que una hipoteca convencional, hay unos extras que aplican a las hipotecas autopromotor.

Estos son básicamente los que tienen que ver con los documentos arquitectónicos, permisologia especiales y cronogramas de trabajo. También debe entregarse un presupuesto completamente detallado o cualquier otro requisito que la institución financiera estime necesaria para respaldar el proyecto.

Las viviendas que se construyan requieren de cimentación o bases fabricadas, por lo que la hipoteca autopromotor no financia las compras de casas prefabricadas o móviles, el terreno donde se realizara la construcción debe contar con la calificación de zona urbana.

Requisitos para conseguir hipoteca autopromotor

Entre los requisitos exigidos por las instituciones financieras se encuentra el mostrar documentos que certifiquen la solvencia económica del cliente. Esto es porque se requiere saber si este se encuentra en capacidad de pagar las cuotas, por otra parte, el terreno este debe estar inscrito en el Registro de Propiedad Normativa.

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El proyecto debe cumplir con todas las normas establecidas por el ayuntamiento en cuanto a las reglas urbanísticas. Asimismo, debe poseer todos los permisos que se requieren para llevar a cabo una obra. Cabe destacar que se debe presentar un proyecto donde se certifique todo lo referente a la construcción.

Este debe ser realizado por un técnico calificado quien deberá contar con el respecto visado colegial, el banco también exigirá un presupuesto el cual contendrá todos los materiales que se usarán en el proyecto. Estos vendrán discriminados por renglón colocando precio y marca de estos, así como la cantidad a utilizar.

También debe entregarse copia del DNI, el balance general y todos los soportes que puedan explicar el origen de los fondos. Si estos provienen de algún negocio deben anexarse el estado de ganancias y pérdidas y el balance de la empresa, así como extractos bancarios, tanto personales como jurídicos.

Períodos de la hipoteca autopromotor

Existen varias fases que llevará a cabo la entidad financiera para poder otorgar la totalidad de los recursos concernientes al préstamo, estas son:

Periodo inicial o primera fase: El banco otorgara los recursos necesarios para iniciar el proyecto, específicamente la excavación y el movimiento de tierras. Posteriormente, se colocarán bases y columnas. Por lo general, se otorga entre el 25% y 30 %, dependiendo de la política de la institución que otorga el préstamo.

Período de construcción: En este segundo período, posterior a la aprobación del arquitecto de la institución financiera se entrega la segunda parte de la hipoteca. Este es la fase donde se otorga la mayor cantidad de dinero y la que abarca más tiempo. Aquí colocan pisos o suelos y se levantan paredes y techos.

Muchos llaman a este período “La Fase de Marco Construcción” debido a que se realizan la gran mayoría de las obras que, por supuesto, también incluyen el inicio de los trabajos de fontanería, electricidad, calefacción entre otros. Casi siempre se recibe el 50% del monto total de la hipoteca.

✅ Período final de la obra: Se entrega la parte final del dinero correspondiente a la hipoteca autopromotor. Por lo general, el 25% esos recursos se utilizan para terminar todos los detalles que permitan obtener el permiso habitabilidad del inmueble.

Bajo ningún concepto la entidad financiera entregará el dinero para un nuevo periodo. Si antes no se ha concluido el anterior, estos deben cumplirse sistemáticamente. De igual manera, estos periodos están ajustados a un cronograma que estipula el tiempo máximo en que se deben cubrir las fases de construcción.

Beneficios de conseguir hipoteca autopromotor

Este tipo de crédito hipotecario es ideal para todos aquellos que sueñan con construir su nuevo hogar, ofreciendo grandes y multiples ventajas entre las que destacan:

✅ Flexibilidad para la definición del proyecto: Cada persona tiene la posibilidad de adaptar la hipoteca a la necesidad de su plan. Incluso el cronograma de ejecución de la obra que entrega con los requisitos puede ser desarrollado con suficiente amplitud, para prever retrasos. Cabe destacar que estos a veces son inevitables.

✅ Endeudamiento progresivo: En los dos primeros años después de recibir el primer abono, no se amortiza capital, ya que los recursos reciben por etapas. El endeudamiento es proporcional al crecimiento del proyecto.

✅ Libertad de decisiones en el proceso de construcción: La vivienda se construirá bajo los parámetros del propietario, por lo que al mudarse no tendrá que realizar ninguna reforma tal cual como sucedería cuando se compra un inmueble que ya se encuentra fabricado.

Elementos a considerar al conseguir hipoteca autopromotor

Si bien es cierto que esta hipoteca es bastante conveniente para todos aquellos que poseen un terreno y desean emprender un proyecto personal de vivienda, es importante considerar que algunas ocasiones puede surgir un inconveniente en el medio de la obra que puede alterar la planificación establecida.

Entre estos pueden resaltarse problemas con el clima, es decir lluvias, que impidan realizar movimientos de tierra y excavaciones, atrasos en la entrega de materiales por parte de los proveedores, ya que después de cotizados no los tienen en existencia, problemas en la calidad de los insumos entre otros.

Esto indudablemente generaría un desfasaje entre lo que se proyectó inicialmente y la obra terminada, por lo que es conveniente contar con un pequeño fondo para hacer frente a estas situaciones. También debe recordarse que es precisamente al concluir el proyecto que se realiza la tasación por parte de la entidad financiera.

Aunque algunos bancos son más exigentes en cuanto a los requisitos para conseguir hipoteca autopromotor, puede negociarse con la institución de manera tal de lograr el mejor trato posible. Esto para que sea la entidad la que aporte el fondo de reserva y así estar preparados para este tipo de contingencias.

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Aunque, por lo general, los bancos exigen tener el suelo comprado. En la actualidad, y debido al auge que han alcanzado estas hipotecas los últimos meses, algunos han ofrecido la alternativa de financiamiento en la compra del terreno que puede estar entre el 70% del precio del terreno hasta el 50% del importe.

Es poco probable que puedan otorgar una hipoteca 100%, esto se debe a que, a pesar de las garantías que pueda exigir el banco, esta operación resulta bastante tiesgosa. Por lo tanto, se reservan financiar hasta un 80% del monto total de la obra. Aunque esto no significa que mediante la intermediación de un profesional no pueda lograrse.

Es por ello que es recomendable contar con el apoyo de un broker hipotecario, quien no solo posee la experiencia, sino también el conocimiento necesario para negociar y obtener las mejores condiciones en el contrato hipotecario.

Estas condiciones pueden ir desde un mayor financiamiento, hasta un tipo de interés específico según sea el caso o perfil financiero del titular de la hipoteca.

Diferencias entre hipotecas autopromotor e hipotecas convencionales

Son varios los factores que diferencian las hipotecas para la compra de viviendas de las hipotecas autopromotor. La primera es que las hipotecas convencionales de vivienda dan la totalidad del crédito en un solo pago, mientras que las hipotecas autopromotor el préstamo se va otorgando por etapas o a plazos.

También está el hecho que el banco en el primer caso financia una vivienda construida, en tanto en la segunda opción, el dinero de la hipoteca es para la ejecución de un proyecto, por lo que el aval principal del préstamo es a futuro, aunque la entidad financiera puede requerir otros activos como garantía.

En resumen, podría decirse que conseguir hipoteca autopromotor es una extraordinaria posibilidad de emprender el proyecto de tener la casa que se quiere y donde se quiere. Solo se deben cumplir con los requisitos exigidos por el banco para poder emprender este hermoso sueño que puede transformarse en una realidad.

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