Hipoteca autopromotor

La gran diversidad de hipotecas que ofrecen las entidades bancarias en España, hacen pensar a muchas personas interesadas en negociar una, que escoger la más adecuada no es una tarea sencilla.

Sin embargo, la hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo especialmente dirigido a todas aquellas personas o familias, quienes desean construir una vivienda basada en sus propias exigencias.

Es decir, se obtiene un dinero con el fin de ejecutar un proyecto de carácter inmobiliario y podría decirse que la hipoteca autopromotor, tiene características y requisitos específicos, que la convierten en un producto diferente a los préstamos tradicionales.

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Funcionamiento de la hipoteca autopromotor

Este tipo de hipotecas, funciona basándose en una cantidad específica de dinero que la institución financiera concede al solicitante, para que construya su vivienda. Por lo general se obtiene el 80% del costo del presupuesto, debiendo aportar el cliente el otro 20%.

Esta hipoteca a diferencia de la tradicional, no otorga el desembolso total del dinero sino que el banco va realizando aportes, según vaya avanzando la obra que se planifico ejecutar.

Para que este dinero pueda ser ingresado a la cuenta del solicitante, se deberán entregar certificaciones de la obra previamente firmadas y avaladas por el arquitecto ejecutante.

Es importante que antes de solicitar este crédito, se tome en consideración el tipo de construcción que se llevara a cabo, así como el perfil financiero de quien requiere el dinero. De esta forma, se facilitara al banco el proceso para la entrega del mismo.

A medida que vaya avanzando la obra, el cliente debe aportar un grupo de valoraciones que realice un tasador certificado. Así la institución financiera conocerá si el dinero que está prestando, realmente se encuentra respaldado por la vivienda en construcción.

Requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor

Ya que se trata de construir una vivienda en un terrero, los bancos exigen requisitos adicionales que no solicitan para una hipoteca tradicional. Entre estos se encuentran los siguientes:

  • Entregar el proyecto, que deberá ser anticipadamente aceptado por el Colegio de Arquitectos de España.
  • Licencia municipal emitida por el ayuntamiento donde se realizara la construcción, que certifique que se cuenta con la autorización de ejecución del proyecto.
  • La casa debe poseer cimentación, es decir debe estar anclada al suelo.
  • Contar con la inscripción del terreno, en la oficina de Registro de Propiedad de España.
  • Es importante que el solar o terreno donde se proyecta la construcción de la casa, posea calificación urbana.
  • Entregar el documento que certifique la eficiencia energética, este requisito es quizás al que mayor énfasis le hacen en el comité de crédito de los bancos ya que según el material con el que se pretenda construir, la institución conocerá si cumple con la normativa europea.
  • Entregar en físico el presupuesto de ejecución de la obra, el cual deber ser preparado por una empresa constructora.
  • Por supuesto deben anexarse tambien los requisitos tradicionales tales como DNI, documentos que avalen la solvencia económica del solicitante, así como su situación laboral.

Cuando solicitar una hipoteca autopromotor

Solicitar ese tipo de hipotecas, es una decisión muy importante ya que el proceso para adquirirla es más complicado. Esto se debe a que es el propio cliente, es el encargado de la construcción de su casa.

Es por ello que siempre es recomendable tomar en consideración algunos elementos, como por ejemplo, conocer el valor en el mercado de la vivienda una vez terminada.

Este punto es muy importante ya que dependiendo del lugar donde se piensa construir, así como la cantidad de hogares que existan en el área y los servicio que se posean, la vivienda tendrá un valor específico.

Puede llegar a suceder, que se construya una vivienda en un sector que al finalizar dicho proyecto, la vivienda quede fuera del mercado. Es decir, con un precio superior al de las otras viviendas de la zona, lo que generaría inmediatamente una pérdida de valor en la construcción.

Una vez tomado en consideración este elemento, debe sincerarse la situación financiera del solicitante ya que tiene que contar con suficientes ahorros, de manera tal que se pueda cumplir con el 20% del monto  total del presupuesto, que la entidad crediticia exige.

Después de ello, se deben pedir varios presupuestos para poder conocer cuál es la constructora que más conviene. De más está acotar, que debe ser propietario del suelo o terreno ya que sin este requisito, no se podrá solicitar una hipoteca autopromotor.

Siempre es recomendable que antes de solicitar no solo está sino cualquier hipoteca, se analicen correctamente las condiciones, de forma que se pueda conocer si se puede hacer frente a los pagos mensuales consecutivos, o a las amortizaciones especiales de capital que por lo general se exigen una vez al año.

Ventajas de la hipoteca autopromotor

Esta modalidad de préstamo, tiene inmersa una gran cantidad de ventajas ya que sus propias condiciones, hacen que su cancelación sea en muchos casos más sencilla, dependiendo del estado financiero del solicitante.

Tiempo de carencia

Los bancos durante la ejecución de la construcción, otorgan un periodo de carencia. Es decir, no se comienza propiamente a amortizar la deuda, sino que se cancela en las cuotas mensuales, tan solo los intereses sin llegar a aportar ningún monto al capital.

Esto se hace para que el solicitante mientras no disfruta de la vivienda, no tenga que asumir pagos elevados. Por supuesto se hará de acuerdo a lo convenido, cuando se solicitud la hipoteca autopromotor. Este periodo de carencia, se estipula que dura el tiempo que tarda la construcción de la casa, pero nunca podrá ir más allá de los dos años.

Tipo de interés

La hipoteca autopromotor, permite escoger entre el interés fijo y el variable y cada 12 meses se revisara el EURIBOR BOE, con el fin de establecer un ajuste al diferencial, en caso que se haya escogido el interés de tipo fijo.

Es importante, que el solicitante conozca que durante el tiempo de ejecución de la obra, los bancos aplican un interés del tipo fijo.

Tiempo de amortización

Dependiendo de la entidad financiera, el tiempo de pago de la hipoteca autopromotor puede llegar a los 30 años, si se toma en cuenta que la construcción duro 2 años, entonces se comenzara a cancelar el crédito después de ese tiempo, lo que significa que se tendrán 28 años, para amortizar dicho préstamo.

Los bancos no otorgan a todos los clientes, el mismo tiempo para cancelar ya que esto dependerá básicamente, de la edad y solvencia financiera, de quien hace la solicitud.

Importe del préstamo

Si la hipoteca autopromotor está dirigida a la vivienda habitual, en la mayoría de los casos las entidades pueden llegar a prestar hasta un 80%, y un 60%, si lo que se desea es construir una vivienda vacacional o secundaria.

Forma de pago

Para devolver el importe del crédito otorgado por el banco, se realizan pagos mensuales consecutivos, donde se hace un aporte al capital y se pagan los intereses correspondientes. Por supuesto, esto lo establecerá la entidad financiera establecido con anticipación y con previa aceptación del cliente.

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Fases para la entrega de dinero en la hipoteca autopromotor

Por lo general, las entidades financieras utilizan un sistema de fases, con las cuales entregan al cliente un porcentaje del crédito solicitado. Estas fases son las siguientes:

Fase inicial o suelo

En esta fase, se entrega por lo general el 50% del monto total del préstamo solicitado. Se estima que el cliente utilizara ese dinero, para adecuar el terreno comenzando el proceso de construcción.

Los bancos otorgan una mayor cantidad de dinero en esta fase, ya que se estima que los gastos serán mayores. Además que en su mayoría, los constructores para comenzar a ejecutar una obra, solicitan entre el 40% y 50% del monto presupuestado.

Fase de certificaciones

Esta es la fase que por lo general ocurre a mitad de la obra y en ese momento, la entidad financiera hará entrega de varias cantidades de dinero, para que se vayan utilizando según sea el avance del proyecto.

Se llama fase de certificaciones, porque para que los bancos puedan seguir haciendo los desembolsos, es necesario presentar dichas certificaciones firmadas por un arquitecto.

Fase de  culminación de la obra

Como su nombre lo indica, esta fase ocurre cuando la construcción esta concluida y por ende, la vivienda se encuentra en estado de habitabilidad. En este nivel el monto que recibe el solicitante, no es mayor del 20% del importe del préstamo.

Es importante resaltar que durante la ejecución de estas fases, algunos bancos pueden incluir comisiones así como ofrecer productos adicionales, tales como tarjetas de crédito o seguros y para recibir los desembolsos correspondientes, se deberán aceptar dichas condiciones.

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Recomendaciones generales

No todos las instituciones financieras, comercializan la hipoteca autopromotor. Por ello es importante que antes de tomar la determinación de solicitar dicha hipoteca, se visiten varias entidades, con el fin de poder realizar comparaciones de ofertas.

De igual forma existe la alternativa de contratar un especialista hipotecario, quien después de hacer los estudios correspondientes sobre la situación financiera del cliente, podrá asesorarlo sobre cuál es la institución bancaria que ofrece la hipoteca autopromotor, que más se ajusta a su realidad.

Por supuesto que estos profesionales o broker, cobran honorarios por realizar dicho asesoramiento y esto indudablemente debe cancelarlo el solicitante.

Un punto importante a considerar, es que algunos bancos no financian la fabricación de viviendas prefabricadas o modulares ya que consideran que este tipo de edificación, no se adapta al perfil de la hipoteca autopromotor.

Por otra parte, siempre es recomendable solicitar la permisologia cuando ya se haya tomado la decisión, de cual institución financiera será la escogida para solicitar el crédito.

Esta recomendación se hace, porque hay algunos permisos que tienen fecha de vencimiento y puede suceder que al entregar la documentación a la entidad, estos ya se encuentren venidos por lo que se perdería tiempo y dinero.

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