Comprar casa en España desde el extranjero

Debido a las circunstancias actuales, en que la movilidad se ha visto afectada debido a la pandemia, muchas personas quienes tenían planes de adquirir una propiedad en España, se vieron en la necesidad de posponer esa idea.

Necesariamente no tiene por qué ser así ya que si se quiere comprar una vivienda en ese pais, es posible. Solo se deben llevar a cabo, las acciones que la legislación española establece.

Lo importante es contar con una buena asesoría legal, bien sea contratando un abogado que se encuentre en España o a través del consulado dispuesto donde vive el interesado en adquirir la vivienda.

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Comprar una vivienda en España estando en otro pais

La persona que desea comprar un inmueble en territorio español, solo necesita contar con el Número de Identificación Extranjero (NIE). Este es un documento donde se encuentra registrado un número secuencial y exclusivo, que permite a los extranjeros identificarse.

Este puede obtenerse desde otro pais, a través de las oficinas consulares dispuestas en cada nación. El proceso es bastante sencillo ya que se puede solicitar mediante la web una cita, ingresando a la página de: sede.ine.gob.es.

Allí se dispone el formulario EX18, en el cual se solicitan una serie de datos personales, laborales y familiares. Posteriormente se debe pagar un arancel, que será indicado en el momento de completar dicho formulario.

Luego se debe imprimir el formulario y anexar una fotocopia del pasaporte. En este punto, la persona cuenta con dos alternativas, la primera de ellas es enviar la documentación a España mediante el consulado. Por lo general este proceso es bastante largo  ya que muchas veces, las oficinas esperan tener varios documentos para enviar la valija.

La segunda alternativa, puede ser acordar los servicios de un jurista que actúe como apoderado. Para realizar este procedimiento, se debe contactar vía telefónica o a través de la web a este profesional jurídico, para que realice la gestión en España.

En este caso, el abogado deberá anexar su DNI así como un documento poder, previamente firmado vía electrónica ante una notaría. Finalmente se espera que el organismo competente, atienda al apoderado y emita el respectivo NIE.

Abrir cuenta bancaria en una entidad de España

En caso que la persona interesada en comprar desde el extranjero, no tenga una cuenta bancaria en España, obligatoriamente debe abrir una para poder cancelar el importe por la compra del inmueble.

El procedimiento para abrirla es bastante fácil y rápido. Para ello, el apoderado o representante legal se dirige a la institución financiera, con fotocopia del NIE o pasaporte.

Tambien deberá anexar el poder que lo faculta y procede a abrir una cuenta con los datos personales y laborales del solicitante, que se encuentra en el extranjero. Posteriormente, la institución bancaria procede a solicitar la firma electrónica de la persona, para legalizar la cuenta.

Proceso para comprar una vivienda desde el extranjero

Si el interesado ya tiene algún inmueble negociado, solo debe proceder a la firma del contrato de compra o de reserva. Esto puede hacerse de dos formas, la primera es que el abogado apoderado lo haga y la segunda, es que se negocie directamente con el propietario y este envié los papeles o bien por correo electrónico, o por mensajería.

Firma de la escritura de la propiedad ante un notario

Para realizar este procedimiento, se requiere obligatoriamente de los servicios de un abogado y el poder que se le otorgue, no tiene que ser general ya que se puede hacer uno de carácter legal específico, que le autorice a comprar a nombre del extranjero una determinada vivienda.

En este caso dicho abogado tan solo ira a la notaria correspondiente, para firmar y validar el documento de compra/venta. Luego se tendrá que incuir la vivienda en el registro de propiedad. De todos los pasos, este es el de mayor relevancia ya que este organismo español, es el responsable de favorecer la seguridad jurídica de los titulares de los bienes inmueble.

Cancelación de impuestos

La cancelación de los impuestos por la compra de inmuebles, es el mismo para una persona quien se encuentra en el extranjero, o para quien se encuentre en territorio español.

Si la vivienda es nueva o de las llamadas primera transmisión, debe cancelarse el pago del IVA. Si la vivienda es del mercado secundario, se debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, el monto de esto dependerá de la sociedad autónoma, donde se encuentre el inmueble.

Ahora si la propiedad es adquirida mediante una hipoteca, se deberá cumplir con la cancelación de los Actos Jurídicos Documentados (AJD). Por lo general, el monto oscila entre el 1% y el 1.50%, del importe total de dicha hipoteca.

Aunque este impuesto no se cancela inmediatamente, debe tomarse en consideración que al comprar un inmueble, se debe pagar a posteriori el Impuesto Sobre la Renta de no residentes. Si es así y la vivienda se compró para disfrute vacacional, la renta generada se calculara basado en el valor catastral del inmueble, pero si esta alquilado, se sumara lo obtenido por este concepto y se deberá cancelar el 24%, al hacer la declaración anual.

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Recomendaciones para adquirir una vivienda en España desde el extranjero

Lo primero que una persona debe establecer cuando desea comprar una casa en territorio español, es si su intención es irse a vivir de manera permanente a este pais o si por el contrario, la desea solo para vacacionar.

Es importante que se sepa que el gobierno español, da permiso de residencia a todos aquellos extranjeros, quienes adquieren una vivienda que tiene un valor de más de 160.000 euros.

Siempre es importante contar con el apoyo de un equipo asesor y para ello puede utilizarse la web, para escoger una de las tantas empresas inmobiliarias que ofrecen sus servicios y que podrán orientar al comprador, hacia la mejor alternativa.

Por lo general, estas empresas cuentan con un stock amplio de inmuebles y si el solicitante lo desea, ofrecen los servicios de apoderados para aquellos extranjeros, quienes no se encuentren en territorio español.

Por supuesto antes de firmar cualquier documento, se recomienda certificar la trayectoria de la empresa de bienes raíces, así como de la persona quien realizara labores de apoderado.

Otra recomendación importante, es que si se pretende solicitar una hipoteca para la compra del inmueble, se debe estar consciente que la entidad financiera será mucho más estricta, en lo que se refiere a la solvencia del solicitante. Es decir, se deberá demostrar que tiene la capacidad económica suficiente, para hacer frente a los compromisos adquiridos a corto, mediano y largo plazo.

No todos los bancos españoles otorgan créditos a extranjeros por lo que es posible que se requieran los servicios de un broker financiero, para que este pueda llevar a cabo las gestiones que tienen que ver con la solicitud de dicho crédito.

Otras opciones para solicitar una hipoteca desde el extranjero

Muchos de los bancos españoles, tienen presencia en otros países del mundo por lo que es muy probable, que pueda solicitarse una hipoteca desde esas sucursales para adquirir un inmueble en territorio español.

En este caso, siempre es importante sincerar las finanzas ya que puede darse el caso que en dichas agencias, puedan exigir algunos avales. Esto generaría hipotecar un bien en su pais de origen y tener una hipoteca en España.

Legalidad de la compra

Se debe ser cauteloso, para realizar cualquier tipo de operación financiera desde el exterior y más cuando se va a realizar la compra de un activo. Es por ello que siempre es importante, que si la vivienda es de primera ocupación, vía correo electrónico se solicite al vendedor o mobiliaria, la licencia de obra, licencia de habitabilidad, la inscripción en el registro de la propiedad y los estatutos de la comunidad autónoma.

Si se trata de una vivienda de segunda mano, se recomienda pedir una nota simple al registro de propiedad. Esto puede solicitarse a través de la web, ingresando a la página registradores.org. Allí se conocerá si sobre la propiedad pesa algún tipo de carga urbanística o hipoteca.

De igual forma es importante siempre solicitar el certificado de eficiencia energética y el certificado a la comunidad de propietarios para saber si quien vende dicho inmueble está al corriente con todos los pagos.

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Gastos a considerar

Cuando se desea comprar una casa en España desde el extranjero, se deben tomar en consideración los costos que genera, realizar este tipo de operación. Si la persona va a comprar el inmueble con dinero de su propio peculio, tendrá que adicionar al valor de la propiedad, el honorario del apoderado, los gastos notariales, gastos del registro de la propiedad y el pago de la inscripción como propietario a distancia de la vivienda.

Adicional a estos gastos, se debe tomar en cuenta el pago del Impuesto Sobre la Renta, así como cualquier otro impuesto establecido por la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.

Si el dinero para la compra se obtiene a través de una hipoteca, debe adicionarse no solo el 20% de la inicial que exigen las entidades financieras, sino también los llamados gastos de hipotecas.

Ente estos se encuentran los pagos en notaria y registro y por supuesto el avaluó del inmueble. Así mismo, debe incluirse los honorarios profesionales del broker o asesor financiero, quien será el encargado de diligenciar la solicitud del préstamo.

Por la condición de extranjero, algunos bancos podrían exigir un seguro de vida del solicitante del crédito, donde el beneficiario fuese el mismo banco. De igual manera, solicitar un seguro sobre la vivienda.

También si la vivienda que se adquiere es del mercado secundario, se deberá pagar para realizar el cambio de propietario, para el suministro de los servicios básicos como lo son la electricidad y el agua.

No dudes en ponerte en contacto, somos intermediarios hipotecarios que vamos a facilitarte el acceso a la financiación de tu vivienda en España

 

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