Aunque los bancos otorgan entre 25 y 30 años para cancelar una hipoteca, muchos deudores  precisamente por la evolución del mercado buscan en otra instituciones financieras, la posibilidad de reconducir los condiciones del crédito, todo esto con el fin de mejorar las cláusulas del contrato.

Cualquier persona puede  cambiar una hipoteca de banco, lo realmente importante en este caso es buscar el momento adecuado, en que se estén pagando más intereses para de esta manera tratar con el nuevo acuerdo de disminuir el monto de las mensualidades y alejar de esta forma la posibilidad de caer en impago.

Cambia la hipoteca a otro banco, Hipotecas 100

Subrogar la hipoteca

Es un proceso que consiste en trasladar la deuda a otra entidad, esto se hace con el fin de lograr mayores beneficios que a larga se conviertan en un ahorro de dinero es fundamental que antes de cambiar tu hipoteca a otro banco, se realice un análisis para establecer los beneficios y perjuicios que esto genera a corto y mediano plazo.

Para realizar una subrogación la entidad financiera no debe otorgar ningún permiso para iniciar el procedimiento, tampoco se exige que esto aparezca registrado como clausula en el contrato, en todo caso lo que es indispensable es que el préstamo sea una hipoteca, ya que es el único producto que se puede subrogar.

Este traslado de hipoteca puede ejecutarse después del segundo año aunque se recomienda que la subrogación se realice, antes del quinto  año ya que las mayores amortizaciones de interés más capital se hacen durante el primer quinquenio aunque la decisión la toma el deudor según su conveniencia.

En este punto también se ha amortizado muy poco capital, al contrario de lo que ocurre después que el préstamo tiene 10 años o más  ya que en este caso se habrán pagado casi todos los intereses, por lo que encontrar otro banco que desee aceptar la subrogación será  difícil, la intención es que el ahorro sea superior a los gastos.

Procedimiento para subrogar una hipoteca

El proceso en realidad no tiene de complicado si  una vez analizadas las opciones se escoge una entidad financiera y si está  muestra su interés en aceptar la subrogación, el banco enviara un comunicado a la institución financiera actual informando  el deseo del cliente de llevar a cabo la sustitución de la hipoteca.

Por supuesto en esta información, se verá reflejada la deuda descontado los intereses cancelados así como las amortizaciones de capital, vale destacar que el banco donde se tiene la hipoteca tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta y que no se realice la migración a otra entidad.

Antes de la reforma de la ley de crédito inmobiliario, era de carácter obligatorio permanecer en el banco que había otorgado la hipoteca  si esta te presentaba una propuesta que fuese igual o mejor a la que estaba ofreciendo el  nuevo banco, en la actualidad esto queda a discreción del cliente.

La subrogación se formaliza mediante una escritura pública ante notario, a partir de ese momento los pagos de capital más intereses se realizarán a la nueva entidad bancaria, con las condiciones enmarcadas en el contrato firmado por ambas partes en todo caso el procedimiento como tal no debería llevar más de 30 días.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Existen varias ventajas de realizar una subrogación de hipoteca entre las que destacan las siguientes:

Mejorar las condiciones

Es sin duda el principal beneficio que se obtiene, sobre todo porque se logra un mejor diferencial de tipo de interés, pudiendo cambiar el tipo de interés variable a fijo y viceversa logrando que estos sean más bajo que los que se tenían anteriormente, por otra parte el deudor se desvincula de una serie de productos.

Esto a  la larga genera menos comisiones, por otro lado se puede ampliar el plazo de amortización, esto reduce las cuotas mensuales de esta manera es más fácil hacer frente a la deuda, igualmente  se  puede migrar a Euribor, haciendo las condiciones más favorables en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.

Eliminar cláusulas abusivas

En algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas, que los clientes aceptaron en su momento, bien sea por desconocimiento o por conveniencia, con la subrogación se logra eliminar estas cláusulas por parte de la entidad, mejorando en líneas generales las condiciones del crédito hipotecario.

Inconvenientes de la subrogación hipotecaria.

Uno de las principales desventajas es que en la hipoteca subrogada no se puede incluir ni la ampliación del capital ni el cambio de sus titulares, de igual manera existen algunos gastos hipotecarios, que pueden incluir comisiones por subrogación o cancelación anticipada.

Aunque no es una regla, casi siempre la comisión es de un 0,5% del capital pendiente de amortizar, esto es en caso que la subrogación ocurra durante los primeros 5 años de hipoteca y desciende al 0,25%, si el cambio de hipoteca se hace después del sexto año de aprobado el crédito hipotecario.

Deben cancelarse una serie de nuevos gastos incluyendo la comisión de apertura que rige en la nueva Ley Hipotecaria, así como la tasación del inmueble, y  todos los gastos que generen la subrogación, en algunas ocasiones se podría negociar con el banco con el fin que este asuma algunos costes, para abaratar el proceso.

Cambia la hipoteca a otro banco, Hipotecas 100

 Subrogación de deudor

Este es un procedimiento totalmente distinto al cambio de hipoteca de un banco a otro, ya que en este caso el comprador de un inmueble con cargas asume la responsabilidad de cancelar el préstamo hipotecario que la persona vendedora firmo en su momento  cuando formalizo la compraventa.

Dicho de otro modo es asumir la titularidad del crédito, por medio de un traspaso, en muchas casos esta figura se usa para tratar de disminuir los costos que genera una nueva hipoteca e incluso el tiempo, ya que el consentimiento de la entidad a esta figura es un poco más rápido que otorgar una hipoteca nueva.

En todo caso antes de realizar la subrogación de deudor debe tomarse en consideración que existen claras limitantes, tales como el hecho que no se puede escoger el banco, es decir el comprador deberá permanecer en el banco en el que ya estaba contratada la hipoteca, por otro lado las condiciones son innegociables.

Negociación de Subrogación

El banco no permitirá perder un cliente es por ello que, cuando tenga conocimiento de la intención del deudor de subrogar la hipoteca, tratara de hacer una contraoferta para lograr que este no migre a otra entidad financiera, esta situación puede ser aprovechada por el cliente para mejorar las condiciones de pago.

Si bien la institución financiera realiza una contraoferta inicial, esta puede ser negociable si no es de la total satisfacción, del titular de hipoteca debe recordarse que si se decide no llevar acabo  la subrogación, no  será necesario pagar ninguna penalización y se procederá a  firmar una novación.

Cambia la hipoteca a otro banco, Hipotecas 100

Razones para cambiar la hipoteca de un banco a otro

 

Si bien la decisión de cambiar de banco debe ser analizada profundamente existen de razones de peso que incentivan a realizar esta negociación, entre estas destacan:

 

Aprovechar la recesión económica

 

Aunque suene contradictorio la recesión económica puede generar oportunidades para los deudores,  los bancos debido a la caída de los créditos hipotecarios han decidido implementar mejoras en las tasas de interés, así como disminuyendo las comisiones que se cancelan con la cuota mensual.

 

En este caso debe aprovecharse las ofertas opciones para negociar y lograr la mejor alternativa, todo se traduce en ahorro de dinero y una mayor facilidad para poder pagar el crédito hipotecario.

 

Venta del inmueble a futuro

 

Si se desea negociar el inmueble en un futuro, podría ofrecerse  la figura de la subrogación de deudor, es por ello que algunas personas optan por cambiar su crédito a un banco que ofrezca mejores alternativas de financiamiento, para hacer que su hipoteca sea más atractiva y así sea mucho más fácil vender el activo.

 

Elemento a considerar

Es fundamental que antes de tomar una decisión de subrogar una hipoteca, se  tengan por lo menos tres opciones para escoger aquella que sea la ventajosa para el deudor, debe recordarse según sea el banco se tendría que  pagar un promedio de unos 1.000 euros por la cancelación por concepto de penalización.

Ahora bien, si las nuevas condiciones son más ventajosas y a la larga el pago no se convierte en un gasto sino en una inversión entonces debe realizarse la negociación, ya que esto incidirá positivamente en el perfil financiero del deudor este cambio de deuda debe hacerse antes de caer en impago.

Es decir el cliente tiene que estar al día con las mensualidades y no puede haber caído en moratoria desde que le fue aprobada el préstamo, este le permitirá a la entidad quien va a subrogar la hipoteca comprobar que el deudor es responsable con sus pagos y que no se convertirá en cliente problema para ellos.

Por lo general los bancos exigen que el deudor tenga por lo menos 36 meses  pagando las cuotas, así como las amortizaciones especiales que deben realizarse durante el año, otro detalle importante es que su capacidad de endeudamiento no debe exceder el 35% de sus ingresos.

Puede presentarse la situación que el deudor inicialmente tenía un perfil financiero adecuado para  que se le pudiese aprobar un crédito hipotecario sin embargo, es posible que al transcurrir el tiempo este adquiriera nuevas deudas comprometiendo su capacidad de pago y por ende no pueda honrar sus compromisos económicos.

En todo caso lo importante al realizar la subrogación de hipoteca es lograr un beneficio permanente y no convertir esta alternativa en un nuevo problema que de alguna manera comprometa la estabilidad  personal y económica del cliente

Comments 0

Leave a Comment