La subrogación o como cambiar de banco

La subrogación de hipotecas, es sencilla, el mercado hipotecario ofrece alternativas a los usuarios para que estos puedan hacer frente a sus compromisos financieros si la necesidad de desmejorar su calidad de vida.

En tal sentido, los bancos disponen de una alternativa conocida como subrogación que incentiva a quienes tienen hipotecas a cambiarse de entidad con el fin de lograr de esta manera una mejora sustancial en las condiciones del préstamo, sin embargo este producto presenta unas condiciones específicas así como unos costos que deben considerarse antes de realizar el cambio de entidad.

En la actualidad el mercado hipotecario se encuentra totalmente detenido producto de la pandemia por lo que es un extraordinario momento para tomar en consideración la subrogación de la hipoteca.

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Subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca es un procedimiento mediante el cual se mueve el prestamos hipotecario de un banco a otro, esto se realiza con el fin de obtener mejores condiciones de financiamiento, en algunos casos cuando se negocia correctamente se puede lograr una disminución importante en el tipo de interés lo que indudablemente disminuye la cuota que debe cancelarse mensualmente.

Esta decisión de subrogar una hipoteca no debe ser tomada a la ligera pero si se ha realizado el análisis correspondiente y se conocen las ventajas de cambiar de banco, no debe olvidarse que estos también generara algunos gastos que van entre el 0.5% y el 1% del capital de la hipoteca.

De igual forma se debe cancelar los honorarios notariales, la gestoría, el pago de registro y la tasación, para ello debe contarse con el dinero suficiente ya que sin estos pagos no podrá realizarse el cambio de banco.

Así mismo, es importante que se conozca si el banco penaliza de alguna manera al cliente que piensa subrogar la hipoteca, en todo caso en muchas ocasiones la penalización ronda en 0.5% del capital de la hipoteca, esto sumado al resto de los gastos requiere que por ejemplo, para un capital pendiente de 200.000 euros se cuente con por lo menos 2000 euros para cubrir dichos gastos.

La subrogación de hipotecas trae una ventaja adicional y es que por lo general los bancos en el momento en que aprueban un crédito hipotecario obligan al solicitante a adquirir una serie de productos tales como tarjetas de crédito, planes de pensiones y seguros. Así mismo, muchos bancos tienen comisión de amortización anticipada por lo que si se desea pagar el monto total de la deuda se estaría sujeto a una penalización.

En los actuales momentos se cree que por la paralización del sistema financiero mundial producto de la pandemia, los bancos necesitan captar una mayor cantidad de clientes por lo que ofrecerán planes de pago con intereses bastante atractivos.

Son muchos los bancos que en la actualidad están permitiendo al deudor hipotecario negociar con la institución para llevar a cabo la subrogación. Sin embargo se recomienda no tomar la primera opción que se ofrece incluso se puede contraofertar si se cree que se pueden obtener mejoras.

Tramites a realizar para la subrogación de una hipoteca

La ley bancaria española establece que se puede subrogar una hipoteca sin necesidad de contar con el consentimiento del banco, es decir esta alternativa no tiene necesariamente porque aparecer en la cláusula del contrato pero es fundamental que la deuda sea por concepto de una hipoteca y no por un crédito para otro fin.

Después de revisar varias ofertas el solicitante debe dirigirse al banco que más le convenga con el fin de informar su decisión de subrogar la hipoteca a dicha institución, la institución tendrá 7 dias hábiles para avisarle al solicitante cual será el nuevo monto total de su hipoteca así como la suma mensual a cancelar.

Una vez hecho esto, el solicitante debe dirigirse a la institución que inicialmente le otorgo el crédito hipotecario e informarles su decisión de subrogarla, en caso que esta decida contraofertar tendrá un plazo de 15 dias hábiles para hacerlo, si pasado este tiempo no se recibe una oferta se procede a concretar la subrogación que se deberá formalizar utilizando para ello una escritura publican ante un notario.

Vale resaltar que en el pasado reciente antes de la entrada en vigencia de la nueva ley de crédito inmobiliario, se tenía la obligatoriedad de quedarse con la entidad financiera que inicialmente otorgo la hipoteca si esta presentaba una propuesta igual o mejor a la del banco donde se desea subrogar el préstamo, pero en la actualidad ya no es así y sencillamente se puede escoger la oferta más conveniente.

Se debe tener presente que como se dijo anteriormente existen unos gastos que se deben cubrir ante notaria, tasación registro etc, pero no se puede pasar por alto que muchas instituciones financieras tienen una comisión contemplada en el contrato de hipoteca original y que para ello calculan un monto sobre el capital pendiente de pago, aquí influye si la hipoteca es fija o variable.

Por otro lado, el nuevo banco al subrogar la hipoteca estará sencillamente dando una nueva pero sin entregar dinero y para ello cobraran una tasa de apertura que también es negociable, claro que la ventaja de cancelarla es que según la ley hipotecaria esta comisión engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y gestión.

Algunos gastos son compartidos con la nueva institución financiera por ejemplo, el banco que subroga la hipoteca asume los gastos de notaría, gestoría y registro y el cliente o dueño de la hipoteca es quien debe cancelar los gastos de tasación pero este punto puede ser también negociable ya que al inmueble se le hizo un avaluó o tasación cuando se otorgó la hipoteca por primera vez por lo que puede utilizarse esta información como aval.

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Ventajas de la subrogación de hipotecas

La principal ventaja que tiene una persona que decide subrogar su hipoteca, es que puede obtener un mejor diferencial del tipo de interés. Así ismo, al desvincularse de otros productos disminuyen las comisiones.

Otro hecho importante es que se puede ampliar el plazo de amortización y ya que se encuentra en un proceso de negociación, se puede plantear la posibilidad de modificar la modalidad del tipo de interés, es decir se puede pasar a un interés de tipo variable a uno del tipo fijo.

Entre algunos otros beneficios se encuentran el ahorro sustancial que puede obtenerse a lo largo del tiempo, por ejemplo, una persona contrata una hipoteca a 25 años por 250.ooo euros y con un interés fijo del 5,12% en el momento que se subroga la hipoteca tal como se encuentra el mercado se podría decidir que el tipo de interés quede en 2.56% lo que reduciría el pago mensual de 1.479,01 euros a 1.268,90 euros, generando esto a la larga un importante ahorro.

Se debe tener presente que cada banco con la intensión de captar nuevos clientes oferta según sea su conveniencia y es allí donde debe estar atento quien desea subrogar la hipoteca para contraofertar, claro que debe entenderse que esta transacción tiene sus limitaciones y que no se podrá obtener una ampliación del capital del préstamo ni mucho menos cambiar a los titulares iniciales del crédito hipotecario.

Esta decisión no debe tomarse a la ligera ni se trata de una moda producto del coronavirus, sencillamente se debe considerar todos los factores en pro y contra para llevar a cabo el cambio de banco.

Por ejemplo, las personas que formalizaron hipotecas entre el 2009 y el 2017 lo hicieron a un interés fijo mucho más alto que los actuales intereses, para ellos sería muy ventajoso realizar la subrogación en este momento ya que el interés actual está en un punto mucho más bajo por lo que al terminar de cancelar el préstamo hipotecario se podría llegar a obtener hasta 20.000 euros en ahorro.

Se estima que los intereses seguirán descendiendo así como los precios de las hipotecas por lo que muchas familias españolas deben buscar las mejores ofertas que le permitan la cancelación en menor plazo de la deuda hipotecaria.

Una subrogación de hipoteca podría decirse que es un aumento en la seguridad y tranquilidad de quien lo hace y vendría a ser como obtener una hipoteca del 2009 con los beneficios del 2020.

Según como se presenta el panorama económico, los bancos deben utilizar todas las herramientas necesarias para mantenerse dentro del estamento financiero y una de estas herramientas es sin duda alguna la subrogación de hipotecas.

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Perspectiva de la subrogación de hipotecas en el mercado español

Mucho antes de que se decretara el estado de alarma y confinamiento, el mercado hipotecario para mantenerse estaba utilizando las operaciones de subrogación de hipotecas, se estima que la recesión económica mundial no solo será durante todo el año 2020 sino que alcanzara a mediados del 2021 por lo que los hipotecados podrán recibir muchas ofertas por parte de los bancos para realizar el cambio.

El mercado de compra venta de inmuebles se mantendrá paralizado por lo que será difícil que las instituciones financieras puedan aprobar nuevos créditos, en tal sentido deben proceder a mantener la oferta de subrogación con la finalidad de darle movilidad a los recursos que tiene el banco.

Por otro lado, el deudor hipotecario puede utilizar la web para conocer el ranking de las ofertas más atractivas para tomar la decisión ya que no se trata simplemente de cambiar un banco por otro, sino que se trata de flexibilizar y si es posible disminuir los pagos a amortizaciones por concepto de hipoteca.

Queda en manos del interesado analizar si es realmente ventajoso para el permanecer con la institución o buscar nuevos caminos que le permitan mejorar sus condiciones de financiamiento incluso puede llegar a suceder que se permanezca en la institución ya que al informarle la intención de subrogar la hipoteca esta realizara una contraoferta tan atractiva que se decida quedarse en ella.

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