Nuda propiedad, ventajas

Dentro del ámbito inmobiliario, cada día se incorporan nuevos conceptos que enriquecen y facilitan la comprensión de este sector de la economía. En los últimos años, se ha popularizado el término “nuda propiedad” que ha traído algunas diferencias entre los expertos en Propiedades inmobiliarias.

Nuda propiedad es para muchos, una estrategia financiera llevada a cabo con el fin de solucionar un problema de liquidez, pero sin que se genere un nuevo conflicto al perder la vivienda.

Nuda propiedad

Toda persona cuando compra un activo, adquiere de manera automática la propiedad de este. Desde el punto de vista inmobiliario, nuda propiedad permite al dueño de la vivienda venderla, recibir el dinero de manera inmediata, pero seguir viviendo en ella.

Nuda propiedad permite que se tenga dominio sobre un bien inmueble, pero que no se ostente la posesión ya que se ha cedido, valiéndose del derecho de usufructo. Las personas han encontrado en esta alternativa, una manera de obtener liquidez sin tener que dejar de vivir en la propiedad.

Por ejemplo para el año 2019, nuda propiedad registró un aumento de un 36% en comparación al año 2018. Esta técnica de bienes raíces, es utilizada mayoritariamente por personas con edades superiores a los 75 años.

Funcionamiento de nuda propiedad

En el momento de utilizar la estrategia nuda propiedad, la persona mantiene el usufructo o derecho a utilizar la casa mientras viva. La institución bancaria que adquiere una vivienda bajo este formato, no puede gozar del pleno dominio de esta sino hasta la muerte del usufructuario. Es tan amplia esta alternativa que el antiguo propietario, puedo incluso alquilar la vivienda a terceros.

El precio de venta de nuda propiedad, será directamente proporcional a la esperanza de vida del titular. Es decir, cuanto mayor tiempo de vida tenga, menos valor económico por concepto de nuda tendrá la vivienda.

Incluso, muchos tasadores estandarizan el precio de una vivienda nuda propiedad, en un máximo del 70% del valor del mercado. Dicho de otro modo, si vale 300.000 euros, se cancelara por esta un monto no mayor a 210.000 euros.

Esto le permite a quien invierte mediante este formato, hacerse de un bien por un precio menor al que se ofrece en el mercado, indistintamente del tiempo que tarde el que esta persona pueda cederle los derechos totales sobre la propiedad.

Quienes optan por el sistema nuda propiedad

Existe un perfil básico de las personas que quieren utilizar esta alternativa, como una forma de obtener dinero fresco. Según los últimos estudios, son personas con edades entre 75 y 80 años, quienes por lo general no tienen hijos o conyugue.

Aunque también se da el caso,  de aquellas personas quienes han decidido no dejarles ninguna propiedad en herencia a sus familiares.

Ventajas que ofrece nuda propiedad

Este método ofrece mutuas y grandes ventajas a compradores y vendedores. Para muchos inversores, es una forma de proteger el dinero de cualquier efecto inflacionario inesperado a mediano plazo. Hay quienes lo miran como una opción de futuro.

Ventajas para el vendedor

El propietario recibirá de manera inmediata el dinero producto de la venta del inmueble, no perdiendo el uso, goce y disfrute de este. Mediante un documento notariado, el comprador se compromete a aceptar y respetar la presencia del vendedor dentro de la vivienda, hasta su fallecimiento. Es por ello que bajo ningún artificio legal, podrá presionarlo para que abandone del inmueble.

Otro hecho importante, es que automáticamente para el vendedor disminuyen los gastos ordinarios que acarrea toda vivienda. Por ejemplo el IBI es asumido por el comprador y el antiguo propietario solo tendrá que hacer frente a los gastos que se generan por el consumo de agua, electricidad y gas.

De igual manera, si por alguna razón se presentase una situación en la que el inmueble sufriera algún daño no atribuible al vendedor, será el comprador el que deberá cubrir dichos gastos.

Otra ventaja para el vendedor, es que puede repartir la herencia de forma anticipada a sus familiares directos. Es decir, puede ser el propietario quien en vida otorgue a cada uno de los posibles herederos, la cantidad de dinero que él considera que le corresponde. Para ello utilizaría el dinero producto de la negociación nuda propiedad.

Ventajas para el comprador

La persona que decide adquirir una vivienda bajo la figura de nuda propiedad, puede obtener un bien inmueble a un costo muy por debajo al del valor del mercado. En muchos casos una casa que cuesta realmente 400.000 euros, puede adquirirse en tan solo 200.000 euros, esto indudablemente es una gran inversión a mediano o largo plazo.

Otra ventaja, es que quien habita la vivienda es el antiguo propietario y casi siempre existen nexos de afinidad con la casa. Esto significa, que este se preocupara por cuidar en sumo grado lo que en muchos años ha considerado como su hogar. De esta manera el comprador podrá estar tranquilo en cuanto a posibles daños, que en algunos casos ocasionan ciertos inquilinos a la propiedad.

Como ventaja adicional, si en algún momento posterior al fallecimiento del antiguo propietario, los herederos decidieran continuar disfrutando de la propiedad, el comprador podría llegar a un acuerdo para alquilarles o venderles el inmueble, no siendo esto una situación obligatoria.

Es decir, no significa que quienes habiten la vivienda tengan por ley la primera opción de compra.

Ciudades con mayor porcentaje de nuda propiedad

En España hay una gran cantidad de ciudades donde los adultos mayores han decidido utilizar esta alternativa.

Hasta hace 3 años solo se utilizaba nuda propiedad en pueblos pequeños, pero desde el año 2019, grandes poblaciones como Palma de Mallorca, Barcelona, Valencia, Bilbao e incluso la propia capital española, han visto un incremento en la cantidad de personas quienes deciden obtener dinero mediante este producto.

Las empresas inmobiliarias de España han emprendido una férrea campaña, con el fin de hacer del conocimiento de los adultos mayores, sobre esta forma de obtener liquidez.

Personas quienes viven en zonas vacacionales y utilizan nuda propiedad, han llegado al punto de alquilar su vivienda después de obtener los recursos de esta alternativa, con la finalidad de conseguir un ingreso extra, sumando esto al capital producto de la venta del inmueble.

Estimaciones a futuro de nuda propiedad

Expertos en bienes raíces estiman que en territorio español, hacen falta agencias inmobiliarias que comercialicen nuda propiedad. Algunos creen que es una práctica poco ética de aprovecharse de la necesidad de una persona.

Para otros no se trata solamente de una inversión sino que nuda propiedad, permite ayudar a los adultos mayores para que puedan solventar cualquier tipo de apremio económico que estos tengan.

En todo caso, es innegable que existe una relación de ganar/ganar entre el comprador y vendedor y que el hecho que esta práctica se esté extendiendo por todo el pais, demuestra lo beneficiosa que es.

¿Inquilino o propietario?

Esta es una disyuntiva para algunas personas cuando deciden optar por el concepto nuda propiedad. Lo primero que se establece, es que el antiguo propietario no debe ser considerado como un inquilino ya que este no realiza ningún tipo de pago por permanecer en la vivienda.

De igual forma tampoco puede ser desalojado o expulsado de la propiedad y solo bajo el propio consentimiento del vendedor, el comprador podrá hacer uso completo del inmueble. Han existido casos, en los cuales ancianos entregaron la propiedad absoluta de la vivienda ya que decidieron vivir con sus hijos o se fueron a asilos.

Por otro lado, no puede considerarse al vendedor como propietario, porque aunque tiene usufructo del bien, no está en capacidad de disponer sobre este. Incluso no podrá realizar reformas mayores, que de alguna manera cambien la estructura original de la casa sin la expresa autorización del comprador.

Algunos juristas han establecido este método como muy ambiguo pero claramente se demuestra, que están definidos los derechos y deberes de las personas involucradas en la nuda propiedad.

Otro detalle que se discute con mucha regularidad es ¿porque el comprador no hace uso del bien adquirido? O si se trata de un sub arrendatario que sencillamente no tiene propiedad sobre la vivienda.

En todo caso, no existe incongruencia o ambigüedad en la figura de nuda propiedad para el comprador ya que ciertamente, es el propietario de la vivienda y eso queda claramente demostrado, cuando es el quien cancela el IBI o Impuesto de Bines Inmuebles.

¿Nuda negocio u oportunidad?

Es muy probable que este producto inmobiliario, no se haya popularizado en los últimos tiempos debido a que aunque es legalmente correcto, éticamente no lo es ya que quien compra, estaría apostando al fallecimiento de quien reside en la vivienda.

Si se toma como valor estandarizado que la esperanza de vida en España es de 89 años, una persona de 74 años podría obtener los recursos suficientes para mejor su calidad de vida, sin perder su independencia.

Esto se debe, a  que continuaría viviendo en su residencia habitual y el dinero otorgado por el nuevo propietario o comprador, vendría a ser un apoyo durante sus últimos años de vida.

Si se toma en consideración lo que el vendedor podría pagar por concepto de alquiler si realizara una venta convencional de su vivienda, esto compensaría de alguna manera, el porcentaje que está dejando de percibir como valor real del inmueble.

Es decir, si la persona tiene una propiedad cuyo valor del mercado es 300.000 euros, y por nuda propiedad la vende en 200.000 euros, según estimaciones estaría dejando de ganar 100.000 euros.

Sin embargo, si se va a vivir alquilado y paga anualmente 18.000 euros por aproximadamente 15 años, esos serian 270.000 euros. Esto representaría un ahorro de 170.000 euros para el vendedor.