Las hipotecas mixtas son una opción alternativa a las modalidades fijas o variables, ya que combinan ambos tipos de interés en una sola hipoteca. En nuestro país de forma histórica se han suscrito la mayoría de las hipotecas con interés variable pero tras la crisis se ha diversificado el mercado de las hipotecas y son muchos los bancos que ahora ofrecen otros tipos de hipotecas alternativas. La hipoteca mixta se ha posicionado como una opción intermedia entre el interés variable y el fijo. Si estás buscando hipoteca seguramente vas a oír este concepto y te conviene conocerlo. Vamos a explicarte exactamente en qué consiste las hipotecas mixtas y cuáles son sus ventajas e inconvenientes, así cómo en qué debes fijarte antes de contratar una hipoteca mixta. ¿Comenzamos?

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¿Qué es una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas son hipotecas que se suscriben entre una entidad financiera y las personas que desean adquirir la vivienda a préstamo en las que el plazo de amortización se divide en un periodo con un interés a tipo fijo y otro periodo con interés a tipo variable. De esta forma, durante los primeros años se abonará una cuota fija que no variará en su importe aunque si lo hagan los índices a los que esté referida la hipoteca. Es una manera de asegurarnos de que mientras estemos en este periodo de amortización la cuota de la hipoteca no se incrementará, aunque esto supone que tampoco se abaratará si los intereses bajan.

Una vez ha concluido este periodo fijo y comienza el periodo variable nuestra cuota se calculará en función de la fórmula que hayamos acordado en la hipoteca será por tanto suceptible de encarecerse o abaratarse en función de cómo fluctúe el índice de referencia.

En un principio y sin realizar un análisis más en profundidad, parece que en un momento en que el euríbor se encuentra en mínimos históricos no tiene mucho sentido blindar la cuota a un tipo fijo durante unos años. Además, debemos tener en cuenta que pasados estos años (que suelen ser entre tres y veinte según la hipoteca) pasaremos a un tipo variable, normalmente de euríbor + porcentaje.

Características de las hipotecas a tipo mixto

Las hipotecas mixtas, como cualquier otra hipoteca, poseen una serie de características que debemos conocer para poder realizar comparativas entre las propuestas de los bancos y poder tomar las mejores decisiones. Estas son las características más importantes de este tipo de hipoteca:

• Plazo: es el tiempo que tenemos para devolver el dinero prestado y por tanto afectará al importe de las cuotas. Esta característica es común al resto de hipotecas y no difiere de las de tipo variable que suelen ser las más frecuentes en nuestro país. Este plazo suele ser en torno a los 30 años, dependiendo eso sí de la edad de los suscribientes. Una característica especial de estas hipotecas mixtas en que este plazo se haya dividido en dos periodos, el periodo fijo y el variable. La duración del periodo fijo es una característica que dependerá de cada entidad bancaria y lo habitual es que se extienda entre 3 años y 20 años.

• Financiación: es el porcentaje del importe total de la vivienda que la entidad bancaria va a financiarnos. Suele rondar el 80% aunque como sabes en Hipotecas 100 nos especializamos en conseguir hipotecas al 100% que cubren la totalidad del importe de tu vivienda.

• Comisiones: Se trata de un aspecto que como sabes tendrás que tener muy en cuenta ya que hablamos de operaciones que se prolongarán durante años y que tendrán mucho impacto en tu economía futura. Además de las comisiones habituales que podemos encontrar en una hipoteca a tipo variable en la hipoteca mixta tenemos una comisión más que es específica de las hipotecas a interés fijo y por tanto afecta a estas hipotecas mixtas: la comisión de riesgo por tipo de interés. Esta comisión solo será de aplicación durante el periodo de la hipoteca sujeto a un tipo de interés fijo. Si durante este periodo queremos amortizar, cancelar o subrogar la hipoteca tendremos una comisión extra a las habituales de estos trámites: la comisión de riesgo por tipo de interés. Lo normal es que esta comisión esté entre el 0,5% y el 5%. Se trata por tanto de un dato importante que debemos estudiar en las propuestas de las entidades bancarias.

Además de estos conceptos conviene tener en cuenta las condiciones de vinculación, similares a la que exigen las hipotecas a tipo fijo y variable. Son muchas las entidades bancarias que piden a los firmantes de la hipoteca que domicilien recibos o nóminas, contraten algún tipo de seguro u otros productos financieros como tarjetas o planes de pensiones. No se trata de condiciones de la hipoteca en si pero si conviene tenerlas en cuenta. No todas las entidades bancarias exigen este tipo de condiciones.

¿Son lo mismo que las hipotecas a tipo combinado? Diferencias entre hipoteca mixta e hipoteca combinada.

Definitivamente no. Las hipotecas a tipo combinado o hipotecas combinadas no son lo mismo que las hipotecas mixtas. Las hipotecas combinadas combinan los dos tipos de interés de forma simultánea. Para calcular la cuota de una hipoteca a tipo combinado se tienen en cuenta ambos intereses, tanto el fijo como el variable. Sin embargo en una hipoteca mixta hay un periodo en el que la cuota se calcula solo teniendo en cuenta un tipo fijo y otro periodo en el que se calcula teniendo en cuenta solo el tipo variable, pero ambos tipos de interés no coexisten en ningún momento.

Veámoslo con un ejemplo práctico para que quede aún más claro. Consideremos una hipoteca de 100.000 euros a tipo combinado, con un 50% del capital a tipo fijo y otro 50% a tipo variable a euribor + 1,5%. El interés y por tanto la cuota que deberemos pagar se calculará con la media de los dos intereses. La diferencia con una hipoteca a tipo variable será que las posibles variaciones del euribor solo afectarán al 50% del tipo de interés, ya que el resto se referencia a un tipo fijo. Si el euribor subiese un 1% en la siguiente revisión en nuestro caso la subida sería solo del 0,5% que es la parte proporcional.

Ventajas e inconvenientes de una hipoteca mixta

La elección del tipo de hipoteca está condicionada sobre todo por cómo esté el euribor en el momento en que vamos a suscribirla así como por cómo pensemos que se va a comportar dicho índice los siguientes años. Este será el dato fundamental a la hora de contratar una hipoteca a tipo variable, fijo, mixto o combinado.

La gran ventaja de una hipoteca mixta es que durante el periodo de amortización con tipo de interés fijo nuestra cuota del préstamo estará blindada y por tanto sabremos con exactitud qué cantidad vamos a pagar. Sin embargo lo más seguro es que con tipos de euribor tan bajos como los actuales lo más seguro es que esta cuota sea mayor que la que estaríamos pagando con una hipoteca a tipo variable, sobre todo con las condiciones actuales. Por eso, en escenarios con un euribor en valores negativos no parece muy recomendable firmar una hipoteca mixta. No obstante, y a pesar de lo dicho, para las personas con mucha aversión al riesgo y que deseen asegurar una cuota fija podría ser una opción alternativa a una hipoteca a tipo fijo completo, ya que les permitiría disfrutar de un periodo con una cuota definida y controlada para luego pasar a un periodo variable.

Por lo tanto y según nuestra opinión la principal desventaja de este tipo de hipoteca es que no nos permite aprovechar los tipos excepcionalmente bajos del euribor actual. Sin embargo, si el Euríbor subiese de forma notoria en pocos años con una hipoteca mixta estaríamos protegidos frente a esta subida. Por lo tanto al final se trata de una apuesta sobre qué creemos que hará el índice en los próximos años.

Explicadas estas características y teniendo claras las ventajas e inconvenientes la decisión ya queda al criterio de cada persona o pareja.

Qué tener en cuenta al contratar una hipoteca mixta

Ahora que tenemos claro en qué consiste una hipoteca mixta y cuáles son sus ventajas y desventajas, así como sus características ha llegado el momento de preguntarnos qué debemos tener en cuenta antes de contratar este tipo de hipoteca con una entidad bancaria. Por supuesto muchas de las consideraciones serán comunes a otros tipos de hipotecas, por lo que solo haremos hincapié en aquellos aspectos diferenciadores de estas hipotecas concretas.

• Duración del periodo fijo y variable: se trata de un aspecto fundamental para este tipo de hipoteca. El periodo que más nos conviene depende de cómo pensemos que se va a comportar el Euribor en los próximos años. Con un euribor muy bajo como el actual parece adecuado un periodo fijo relativamente amplio que nos permita estar protegidos frente a una subida futura y que así aproveche las ventajas de la cuota a interés fijo.

• Tipo de interés, tanto para el periodo fijo como para el variable: no debe preocuparnos solo el periodo fijo que es el más cercano en el tiempo, sino también el variable que aunque ahora nos parezca muy lejano llegará. Estudia bien el tipo de interés que te ofrece el banco y compara con otras entidades.

• Comisiones: por supuesto esto es siempre importante tenerlo en cuenta a la hora de contratar una hipoteca. En las hipotecas mixtas hay que tener muy en cuenta la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés que supondrá un desembolso que puede llegar a un 5% del capital pendiente si decidimos cancelar o subrogar la hipoteca durante los años a tipo de interés fijo. Para una hipoteca de 100.000€ estaríamos hablando de hasta 5.000€ por lo que no se trata de una cantidad desdeñable.

Esperamos que con este artículo se hayan aclarado conceptos y ahora cuando escuches hablar de una hipoteca mixta entiendas exactamente a qué se refiere y cómo valorar su conveniencia o no. Recuerda que en Hipotecas 100 somos expertos en asesorarte para que escojas la mejor hipoteca del mercado para ti y además somos especialistas en Hipotecas del 100% del valor de tasación.

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