¿Qué gastos de una hipoteca van asociados al hipotecado y cuáles paga el Banco?

 ¿Qué gastos de una hipoteca van asociados al hipotecado y cuáles paga el Banco?

Lo más habitual del mundo es que, en el momento de adquirir un inmueble, la mayoría de personas necesiten que el Banco les apruebe un préstamo para poder afrontar la Hipoteca. La relación que se establece entre el prestamista y el hipotecado consiste en que, el primero, le entrega una cantidad de dinero determinada, a devolver en un tiempo fijado y con unos intereses asociados.

Pero para que esa relación tenga efecto, necesita tener un contrato que la preserve. Ese contrato supone una serie de Gastos (Gastos Hipotecarios), que, hasta el momento, habían recaído, sobre todo, a espaldas del hipotecado. Pues bien, con la entrada en vigor de la reforma de la nueva Ley Hipotecaria, algunas cosas han cambiado, y mucho; como la repartición de esos Gastos Hipotecarios.

En el post de hoy enumeraremos cuáles son, grosso modo, los principales cambios en la repartición de los Gastos Hipotecarios y algunas otras novedades que van a transformar la realidad hipotecaria.

¿Cómo era, hasta ahora, la repartición de los Gastos Hipotecarios?

Hasta el momento, no había ninguna normativa específica que aclarara si era el hipotecado o la entidad bancaria quien debía afrontar la mayor parte de esos Gastos Hipotecarios. No obstante, lo común había sido que los Gastos Hipotecarios recayeran y los asumieran los clientes, aunque algunas sentencias favorecieran su repartición; sobre todo, los de notaría, gestoría, registro y tasación.

En los últimos dos años, este statu quo se ha ido tambaleando y algunas entidades financieras han comenzado a asumir parte de esos costes. No obstante, el único tributo que sí que estaba dictaminado por Ley que recayera sobre el hipotecado, era el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Pero, a pesar de que, durante mucho tiempo, la normativa legal ha hecho responsable al cliente de este pago, esto ha cambiado. Desde que se aprobara la reforma de la nueva Ley Hipotecaria, el Gobierno ha decidido que sean los Bancos quienes corran con su gasto.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Pero, ¿qué es el impuesto AJD? Se trata de un tributo obligatorio que lo determina cada Comunidad Autónoma, pero que suele traducirse entre el 0,5% y el 1,5% del valor total de la hipoteca. Sin lugar a dudas, es la mayor de las costas, ya que representa, aproximadamente, entre un tercio y un cuarto del total de los Gastos Hipotecarios; pero, como hemos adelantado, uno de los mayores logros, gracias a la nueva Ley Hipotecaria es que, a partir de este mes, correrá por cuenta de los Bancos.

Nuevo reparto y limitación de los gastos

Si la antigua Ley Hipotecaria era bastante ambigua, con la nueva reforma se pretende esclarecer quien es el responsable legal de los distintos Gastos Hipotecarios. De esta manera, tras la aprobación, por parte del Gobierno, de la nueva Ley Hipotecaria, el Banco deberá asumir, entre otros gastos los derivados de los servicios de gestoría, notaría, registro, y el anteriormente mencionado impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por otro lado, en el caso de que se ocasione la subrogación de una hipoteca, los gastos que hayan recaído sobre la entidad financiera que ha avalado la gestión se repartirán entre ambos Bancos. De esta manera, el único cargo que recae bajo la responsabilidad del hipotecado será el de la tasación.

Comisiones de amortizaciones anticipadas e intereses de demora

En cuanto a las comisiones por amortización anticipada, en el supuesto de producirse durante los tres primeros años de una hipoteca con un tipo de interés variable, no podrán superar el 0,15% del capital reembolsado con anticipación. Si la hipoteca contratada tiene un tipo de interés fijo, las amortizaciones anticipadas no podrán superar el 2%, los primeros diez años, y a partir de entonces, deberá ser inferior al 1,5%.

En lo relativo a los intereses de demora por el incumplimiento de alguna de las cuotas de la Hipoteca, la nueva Ley Hipotecaria ha sido tajante y ha limitado los tipos de intereses; ya que, en el pasado, ha sido motivo de abuso por parte de las entidades financieras, llegando a cobrar más del 20%. Finalmente, se ha fijado un máximo de tres puntos más el interés del contrato.

Redefinición del rol del defensor del consumidor

La nueva Ley Hipotecaria parece obligar al Banco de España a ponerse más duro contra aquellos intermediarios y prestamistas que quieran abusar de su poder. Por el momento, el Banco de España tiene capacidad y legitimidad sancionadora para resolver este tipo de procedimientos, a favor y en contra, por su propia cuenta.

Para ello, el organismo nacional contará con un registro central desde donde gestionar y actualizar todas las infracciones y/o sanciones cuando estas sean firme. La apertura de un expediente sancionador por parte del Banco de España no puede afectar ni limitar las represalias legales del cliente contra la entidad financiera, si es que las hubiera.

Novedades en las vinculaciones

Otro gran ítem conseguido a favor de los futuros hipotecados, a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, es que las entidades no puedan imponer productos vinculantes (seguros de vida, de hogar, médicos, tarjetas de crédito…). Atrás ha quedado el hecho de tener que cargar, económicamente, con un seguro de vida vinculado a la Hipoteca para poder acceder a un préstamo hipotecario.

No obstante, lo que sí que pueden ofrecer son bonificaciones por la contratación de sus productos, como lo han ido haciendo con otro tipo de préstamos: bonifican intereses, a través de descuentos, si el cliente contrata algún producto vinculante.

Por eso mismo, a partir de ahora, más que nunca, hay que ir con mucho ojo ya que, en alguna situación, puede convertirse en motivo de chantaje. Debe quedar claro que los Bancos no pueden vulnerar nuestra legitimidad de presentar otras pólizas alternativas, aunque nos hayan concedido la Hipoteca. En el caso de que eso ocurra y notemos que empeoran nuestras condiciones hipotecarias, tenemos la Ley de nuestro lado para poder tomar las represalias legales oportunas.

Comisión de apertura

Otro pequeño cambio introducido es lo relativo a la comisión de apertura. Aunque en algunos Bancos están empezando a formalizar este pago, no está dictaminado por Ley; por lo que, en este sentido, se pueden encontrar grandes matices dependiendo de la entidad financiera (algunas que no cobran nada y otras que cobran hasta un 2%).

Eso sí, aunque ahora sea legítimo (que no obligatorio) que se nos pueda cobrar este tipo de Gastos Hipotecarios, la nueva Ley establece que esta cantidad de dinero se devengará de una sola vez y debe abarcar el total de todos los gastos asociados al estudio, a la tramitación y a la concesión del préstamo u otros similares.

Conclusiones generales a tener en cuenta

Tras la aprobación de la nueva reforma de la Ley Hipotecaria por parte del Gobierno, ahora los Bancos deberán asumir un Gasto de la Hipoteca que nunca antes habían pagado, como es el impuesto de AJD (Impuesto de Actos Jurídicos), el cual supone el 70% de los gastos para formalizar una Hipoteca. Con la nueva Ley Hipotecaria, el coste de los préstamos los marcará la vinculación del usuario con más productos.

Por otro lado, los Bancos ya han sido previsores y para contrarrestar esta nueva situación han tomado medidas como elevar el diferencial a los nuevos préstamos concedidos para las Hipotecas contratadas después de haber sido aprobada la nueva Ley Hipotecaria.

Lo cierto es que esto era de prever. Seguramente, las entidades financieras hagan Hipotecas a medida según la vinculación que el usuario con sus productos; o lo que es lo mismo, las condiciones de las Hipotecas serán más atractivas cuanta más relación y dependencia haya con el Banco. Esto es obvio y para nada es nuevo: es algo que llevan haciendo bastante, sobre todo, desde hace una década, para duplicar sus beneficios, aunque se eleven sus Gastos al conseguir una Hipoteca.

Palabras clave: #Gastos Hipoteca, #Ley Hipotecaria.