Que es una hipoteca puente

La crisis económica mundial, ha generado que se tomen nuevas estrategias para aquellas personas que desean adquirir un inmueble mediante la hipoteca puente ya que para los bancos, el tener un alto stock de casas o pisos, podría representar perdidas.

Lo mismo pasa teniendo el dinero represado en sus bóvedas, cancelando intereses a los ahorristas sin ellos recibir un beneficio a cambio ya que nadie solicita créditos. Esto puede poner en serios riesgos la estabilidad de las entidades financieras.

Ante este panorama, se ha optado por ofrecer a todos aquellos quienes quieren invertir en un inmueble, la modalidad de la hipoteca puente. Sin duda, se trata de una tabla de salvación, que beneficia no solo a los solicitantes sino tambien a los bancos.

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#Hipoteca puente

Es un préstamo hipotecario, que consiente la unión del crédito anterior a uno nuevo. Este va orientado, hacia aquellas personas quienes tienen que mudarse a otra ciudad, pero no cuentan con los recursos suficientes para hacerlo y aún no han podido vender su casa o piso.

Para lograr esta hipoteca, el solicitante debe estar solvente en todo momento, no pueden haber dejado de pagar ni una sola de las mensualidades de la primera hipoteca y no deben estar en listas de morosidad.

Este nuevo crédito, no puede destinarse para adquirir una segunda vivienda y aunque los bancos otorgan un tiempo que va desde los 6 meses hasta los 5 años, para que la persona pueda vender la primera casa o piso y cancelar parcialmente la hipoteca puente, se supone que estos solicitan dicho préstamo, porque quieren adquirir un nuevo inmueble que se transformara a posteriori, en su vivienda principal.

Dicho de una manera más sencilla la hipoteca puente le permite al cliente, comprar una vivienda sin esperar a vender otra, cancelándose en una sola cuota mensual la amortización de ambas hipotecas.

Riesgos de una hipoteca puente

El principal riesgo es que se colocan como garantía las dos viviendas, la que se desea vender y la que se va a adquirir. Es por ello que en caso, de caer en una situación de impago, la entidad financiera pudiera quedarse con ambos activos.

Incluso, si durante el tiempo planteado por el banco no se puede vender la primera vivienda, es probable que la persona no pueda hacer frente a sus obligaciones con la entidad.

Otro riesgo, es que se presente una caída abrupta del mercado inmobiliario y al vender la primera vivienda, no se obtenga la cantidad suficiente para amortizar la hipoteca puente.

En este caso, se presentaría una situación en que o bien se tendría que vender otro activo para obtener los recursos y cumplirle al banco, o habría que mal vender el segundo inmueble para poder cancelar las hipotecas.

Esto haría que la persona se quedara sin casa o piso, siendo catalogado incluso por las entidades financieras, como un cliente potencialmente riesgoso lo que dificultaría que en un futuro, se le pudiese otorgar otro crédito.

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Condiciones de la hipoteca puente

Como ya se explicó, la hipoteca puente va orientada a un cliente en específico no solo por su solvencia financiera, sino porque este debe comprometerse a vender la primera vivienda para amortizar el préstamo. De igual manera los activos ofrecidos en garantía, deben ser representativos en cuanto al monto prestado en la hipoteca puente.

Así mismo, los intereses se acumulan de manera mensual y aunque durante un tiempo se otorga el beneficio de la carencia total, mientras más se tarde el cliente en devolver el préstamo, más dinero tendrá que pagar.

Es por ello que es muy fácil incumplir con el compromiso, para evitar esto, la entidad puede establecer cualquier condición que considere conveniente y que le garantice la recuperación del dinero prestado.

Los pagos mensuales que se abonan en una hipoteca puente, pueden ser de tipo normal. Es decir, aquellas en las cuales se abonan los intereses y se amortiza capital y las llamadas cuotas especiales, que tienen un valor inferior al que realmente deberían poseer y que se mantendrá en ese monto hasta tanto se venda la primera vivienda.

Tambien está la llamada cuota de carencia de capital en la que el cliente tan solo pagara intereses. Las entidades financieras pueden condicionar al pago de cualquiera de estas cuotas, según sea el perfil del solicitante.

De igual forma no puede olvidarse que al solicitar una hipoteca puente, se debe contar con los recursos necesarios, para hacer frente a los gastos de comisión de apertura, notaria, registro y por supuesto, gastos de tasación o avaluó del inmueble.

Ventajas de la hipoteca puente

Ya que el mercado inmobiliario es fluctuante, puede presentarse la situación en que el valor de los inmuebles disminuya drásticamente. Pero, ¿cómo obtener el dinero para comprar una nueva vivienda si vendiendo la primera, el monto será insuficiente para completar el pago de la nueva adquisición?

En este caso se toma la alternativa de la hipoteca puente, la cual otorga comodidad y tiempo suficiente, para vender el antiguo inmueble esperando si se quiere una variación positiva en el sector de bienes raíces.

Por otra parte el solicitante puede negociarse con la entidad financiera, un periodo de carencia y en ese caso, tan solo se cancelaran cuotas mensuales con intereses bajos.

De igual forma la hipoteca puente ofrece como beneficio, la consolidación de las deudas. Es decir, en el presupuesto mensual no se deberá adicionar un nuevo renglón de egresos sino que sencillamente, se incrementara el pago por concepto de mensualidad. Por supuesto dependiendo de las condiciones que establezca la institución financiera.

Con este tipo de crédito, no se requiere solicitar un préstamo personal o pedirle a otro miembro de la familia como esposa e hijos, que asuman una deuda para poder adquirir un nuevo inmueble.

El proceso para solicitar la hipoteca puente, es bastante fácil y rápido ya que los bancos conocen el historial del solicitante por lo que la documentación que se exige, básicamente es de tipo personal. Por ejemplo, actualización de datos, estados financieros y por supuesto la documentación del nuevo inmueble.

Así mismo, la aprobación del crédito es mucho más rápida que la de otras hipotecas y todo va a depender, del valor del inmueble y el perfil financiero que presente el solicitante.

La hipoteca puente, genera un equilibrio en el plazo del reembolso ya que dependiendo de la negociación que se establezca con el banco, puede dar una mayor cantidad de tiempo para el pago total de la deuda.

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Opciones que ofrecen los bancos

Las entidades financieras pueden ofrecer a sus clientes más ventajosos, hasta créditos personales de manera de unir todos los préstamos en una sola cuota. Por ello se requiere tener un excelente perfil económico.

Y ya que la hipoteca puente es un préstamo poco convencional, no debe considerarse como la primera alternativa para el cambio de la vivienda. En este caso  siempre es importante escuchar las diversas ofertas que muestran las entidades bancarias.

Hay algunos bancos que por ejemplo permiten que con la venta de la primera vivienda, se cancele la totalidad de la hipoteca que pesaba sobre esta, de esta forma se podría lograr cancelar uno de los dos préstamos, pudiendo renegociar con el banco para formalizar un crédito de tipo tradicional.

El cliente siempre debe considerar que una hipoteca puente no es una novación. Es decir, no es una renegociación del préstamo sino que es la adquisición de una nueva deuda.

Los bancos cuando utilizan esta modalidad, lo hacen sabiendo que o bien el solicitante puede hacer frente a los pagos mensuales o en el peor de los casos, se recuperara la inversión con los activos dados en garantía.

Los intereses que se cancelan en la hipoteca puente, pueden ser fijos que van desde el 2,39%,  el variable que ira según el comportamiento del EURIBOR más el 1,49% y el interés mixto, que en los primeros diez años tendrá una tasa igual al 2,29% después de este tiempo, se calculara en base a la variación del EURIBOR más 1,9%.

¿Es ahora el momento para solicitar una hipoteca puente?

En los actuales momentos cuando el mundo atraviesa por una terrible pandemia, que ha generado una debacle en las economías de todas las personas, las firmas de hipotecas han caído a su nivel más bajo.

Es por ello que solicitar una hipoteca puente, es una situación que debe ser analizada profundamente ya que si bien es cierto que las entidades financieras previo estudio de la operación, da hasta 5 años de lapso para vender la primera vivienda. Tambien, podría generarse cualquier situación negativa que impida que esto suceda.

De igual manera, la emergencia que es quizás la razón de mayor peso para solicitar una hipoteca puente, debe ser real. Es decir, este producto no está diseñado para personas quienes desean adquirir un nuevo inmueble por capricho.

Si el solicitante se atreve a arriesgar su patrimonio, como lo es la vivienda con una nueva hipoteca, es porque lo que recibirá en contraprestación, tiene un mayor valor no solo financiero, sino tambien personal al del primer inmueble.

Si bien es cierto que los bancos dan una ayuda a los clientes con el periodo de carencia, esta solución es de carácter temporal y sería un error tener dos propiedades endeudadas.

En todo caso se recomienda la ayuda de un asesor financiero, de manera tal que entre las condiciones ofrecidas por la entidad para otorgar la hipoteca puente, no exista una cláusula abusiva que ponga en riesgo la estabilidad económica y personal del solicitante.

Hay que aclarar que los bancos ofrecen este tipo de productos aunque no lo hacen públicamente y esto se debe a que por lo general las condiciones que ofrecen, a la larga generan más problemas que beneficios a los clientes si estos no administran conscientemente sus ingresos.

 

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