Que es un contrato de arras

La importancia de un contrato de arras, es importante ya que confirma por parte del comprador a ¡nte el vendedor del interés en comprar la vivienda. La vida de una persona esta signada por diferentes etapas, una de ella es la adquisición de vivienda que implica un cambio drástico en el presupuesto individual o familiar.

El sector inmobiliario consciente de esta realidad, pone al alcance de los posibles compradores, una herramienta con el fin de facilitar la compra de un inmueble. Una de ellas es el contrato de arras, que genera grandes y mutuos beneficios entre vendedores y compradores.

Contrato de arras

Un contrato de arras es un documento donde se establece un pre acuerdo en el cual las partes involucradas en la transacción, se comprometen a comprar y vender. En este pacto, el vendedor reserva el inmueble para que la persona quien funge como comprador, pueda adquirir el bien.

Una de las grandes ventajas que ofrece el usar el Contrato de arras, es que existe una penalización económica si alguna de las partes involucradas, incumple lo acordado.

Por ejemplo, es muy común que en el documento se establezca que si el comprador decide no concretar la transacción, pierda el dinero entregado al vendedor por concepto de reserva o arras.

Por su parte si es el vendedor quien decide no concretar la venta, deberá devolver no solo el dinero recibido sino una cantidad igual. Es decir, si el vendedor recibe en arras 3000 euros, deberán regresar 6000 euros.

Otro hecho importante, es que para que este pacto tenga validez, solo basta con la firma del comprador y el vendedor ya que no es necesario validarlo ante un notario público. Esto indudablemente genera rapidez en el momento de concretar una transacción.

Características de un contrato de arras

Aunque este documento puede ser hecho a mano alzada y establecido como un documento privado, existen algunos puntos que son imprescindibles dentro de la estructura del mismo. Entre ellos se encuentran los siguientes:

Identificación de las partes involucradas

Aquí es importante colocar de manera correcta, nombres y apellidos, DNI, teléfono y dirección de cada uno de los involucrados.

Identificación del inmueble

Se debe especificar todo lo concerniente a la vivienda o piso que se desea comprar o alquilar. Se recomienda plasmar la información tal cual como aparece en el registro de propiedad.

Si la persona no tiene dicho documento a la mano, puede ingresar a la página web de catastro y desde allí descargar toda la información referente.

Precio pactado

Se establecerá el precio en el que está pacta la transacción, para ello se recomienda escribirlo en letras y números, de manera que no quede ningún tipo de dudas.

Importe de las arras

Aunque no existe una normativa que rija el importe, por lo general se trata del 10% del valor total del inmueble.  Es importante que se especifique mediante una sencilla fórmula matemática, cuanto se recibe en arras.

Por ejemplo, si el valor es igual a 200.000 euros, se deja claro que se recibe 20.000 euros, es decir el 10%, por concepto de arras o promesa de compra venta.

Consecuencias del incumplimiento de lo pactado

Ambas partes, deben ponerse de acuerdo sobre las consecuencias que deberá afrontar quien viole lo establecido en el documento. De igual manera, en dichas consecuencias se debe dejar claro, el tiempo máximo en que el comprador recibirá la retribución o compensación económica, si el vendedor desistiera de realizar la negociación.

Tiempo de vigencia

Hay un tiempo de vigencia que debe plasmarse y que permita conocer cuando se está incumpliendo el pacto. Tradicionalmente se habla de 90 dias,  como tiempo suficiente para que el comprador concrete la adquisición del inmueble.

Sujeción a las leyes

Este es quizás uno de los puntos de mayor relevancia dentro del contrato de arras ya que al firmar, el comprador y el vendedor se comprometen a acatar y aceptar todo lo que las leyes españolas así como los tribunales dictaminen.

Importancia del contrato de arras

La importancia del contrato de arras radica en la tranquilidad que genera a las partes involucradas. En el caso del comprador, este no necesita contar con todo el dinero de una vez, para poder optar por la compra de un inmueble.

Si esta persona ha decidido solicitar un crédito bancario, puede firmar un contrato de arras, mientras el banco liquida el respectivo crédito y otorga el dinero para concretar la negociación. Por su parte el vendedor, recibe una parte del valor del inmueble y puede seguir utilizando el inmueble mientras se concreta la compra.

Otro punto que le da importancia a este pacto, es que aunque algunas instituciones bancarias no exigen esta promesa de compra venta como un requisito fundamental, muchas entidades ven con buenos ojos cuando el cliente quien pide el crédito, anexa un contrato de arras a su solicitud.

Otro hecho importante, es la flexibilidad que tiene el contrato de arras para adaptarse a cualquier tipo de negociación. Es por ello que en la web, pueden encontrarse varios modelos, pero estos no son rígidos ya que pueden añadirse o eliminarse clausulas según convengan a las partes.

En este pre contrato, se pautan los gastos que ocasiona la compra venta del inmueble y en él desde un primer momento, se deja claro cuáles son los costos que asume el comprador y cuales asume el vendedor. De esta manera cada uno de ellos, podrá tener la información necesaria para ajustar su presupuesto y contar con los recursos para hacer frente a estos gastos.

De igual forma la importancia del contrato de arras, es que muestra una parte de lo que será en un futuro muy cercano, el documento definitivo de compra venta del inmueble.

Tipos de contrato de arras

Existen tres tipos de contrato de arras y se utilizan según el grado de confianza que exista entre los negociantes.

Arras confirmatorias

En este tipo de arras el objetivo fundamental es confirmar un compromiso. Es considerado el documento más sencillo de todos debido a que en él, se plasman todos los datos generados por el acuerdo verbal entre las dos partes.

En caso de incumplimiento del contrato, los involucrados pueden acudir a los tribunales, con el fin de exigir el cumplimiento de este.

Arras penales

Es un acuerdo un poco más rígido y su incumplimiento acarrea de manera inmediata, la perdida de las arras de forma total o parcial, según lo establecido previamente entre los negociantes.

Cuando el comprador o vendedor incumplen lo pactado, emiten una comunicación en la que exigen se respete el contrato con el riesgo de perder totalmente las arras en depósito.

Arras penitenciales

En este contrato de arras, el vendedor o comprador de forma unilateral pueden rescindir el contrato y la pérdida del dinero es inmediata. No se necesita redactar manifiesto o comunicación alguna.

Esta es la versión más estricta de esta herramienta inmobiliaria ya que en ella se deja claramente establecido, que ambas partes, respetaran lo pautado, sin ningún tipo de protesta.

Contrato de arras para alquiler

Este documento se ve con mayor regularidad cuando se va a realizar el arrendamiento de un local comercial. Aunque esto no limita que pueda firmarse cuando se desea alquilar una vivienda.

Desde el punto de vista de redacción, sus cláusulas son similares a la del contrato de arras de compra venta. Pero en este caso, se reserva el derecho a alquilar el inmueble por un tiempo determinado.

En muchos casos, personas quienes arriendan un piso o vivienda necesitan dinero, pero no han terminado de realizar reparaciones o modificaciones, pueden firmar este pre acuerdo, con el fin de obtener liquidez y a su vez garantizarle al arrendatario, el tiempo en que podrá hacer uso del inmueble.

Tambien es muy común ver los casos en los cuales un piso o vivienda requiere alguna refracción para hacerlo habitable, y si el propietario no cuenta con el dinero para la reforma, entonces optan por el contrato de arras utilizando el dinero del arrendatario para realizar las mejoras.

Lo más importante en este tipo de negociación, es dejar claras las cláusulas que conforman el contrato de arras. Incluso, puede establecerse vencimiento del contrato de alquiler acordado por el propietario del inmueble.

La persona quien alquila, puede aprovechar la firma del contrato de arras para dejar por sentado todas las cláusulas que debería llevar el documento, que posteriormente se firmara al concretar la negociación.

Existe alguna confusión ya que algunas personas creen que este contrato por ser una promesa, permite al arrendatario sub alquilar el inmueble. Es decir, si por ejemplo alguien mostro interés por alquilar un piso y posteriormente prescindió de la negociación, para no perder las arras en depósito, esta persona intenta conseguir a alguien a quien sub arrendar la propiedad.

Diferencia entre contrato de arras y pago aplazado del precio

Primero se debe establecer que el contrato de arras tambien se le conoce como señal y en él, las partes involucradas se entregan una cantidad de dinero en señal de resguardo, con el fin de garantizar una negociación.

En tanto en el pago aplazado del precio o contrato de compra venta, no se entrega ninguna cantidad de dinero sino que sencillamente, se dejan establecidas las condiciones en las cuales se está realizando la negociación. Por lo general, este pago aplazado del precio, es un documento que exigen algunos bancos para procesar las solicitudes hipotecarias.

Como se recordara, los bancos financian en su gran mayoría hasta el 80% del monto total de la vivienda por lo que un contrato de arras, no necesariamente significa la cancelación del resto del valor es decir el 20%.

La firma de este pre acuerdo, es más una señal de confianza  con respecto a la realización del negocio. Muchas personas para darle aún más valor a este documento, lo llevan para su autentificación ante un notario público, pero este hecho no incide en la validez del mismo ya que lo fundamental, es la aceptación de las clausulas establecidas por parte del vendedor y comprador.