¿Por qué es necesario tasar una vivienda?

La compraventa de viviendas presentó una drástica disminución a raíz de la aparición del Covid-19 en el año 2020. Afortunadamente, esto ha ido cambiando. Este año se ha presentado un incremento en la compra de inmuebles, por lo que los bancos han comenzado a otorgar créditos hipotecarios en mayor número, por lo que tasar una vivienda se ha convertido en una actividad muy demandada actualmente.

Esto explica el repunte en la tasación de las viviendas, ya que. como se sabe. esto es una parte esencial en el proceso adquisición de un inmueble. No solo cuando se solicita un crédito hipotecario, sino también cuando esta se adquiere con recursos propios, ya que esto permitirá saber que tan rentable es la compra.

Tasación de una vivienda

El tasar una vivienda es un procedimiento mediante el cual un profesional capacitado establece el valor justo de mercado que posee un inmueble, esto se hace mediante un análisis de una serie de elementos que conforman la propiedad y que inciden de manera proporcional en su valor la tasación es un método de protección.

Cuando se realiza una refinanciación de un inmueble, la entidad que presta el dinero no entregará más de lo que realmente vale la propiedad. Gracias a la tasación, evitará perder dinero en caso que la garantía sea inferior a la cantidad adecuada. El tasador debe estar certificado por una Sociedad de Tasación.

Ahora bien, las tasaciones inmobiliarias que se realizan como parte de un requisito hipotecario y que legalmente sirven como elemento de comprobación para establecer el valor de un inmueble, utilizan criterios y metodología que se encuentran previamente regulados en el Real Decreto número 775/1997. 

Los informes de valoración, como también se le conocen a la tasación, son indispensables para que la entidad financiera apruebe el crédito. Esto normalmente cubre hasta el 80% del valor que se obtiene por tasación de la vivienda y no por el valor de la venta de la propiedad.

Elementos que considera el tasador al calcular el valor de la propiedad

Existen componentes que son claves para que el valuador pueda realizar la tasación de manera objetiva. Estos criterios son tomados en consideración por todos los profesionales quienes se desempañan en esta area, entre estos se encuentran:

• Similitud en las propiedades: El tasador comienza por revisar las ventas de casas recientes, que poseen características similares a la que piensa valuar hace especial énfasis en el tamaño y la ubicación del inmueble que se va a comprar. Por supuesto, también se compara el precio de venta.
• Estado general de la vivienda: El experto en peritaje observa de manera objetiva el estado general de la casa o piso, así como el tiempo de construcción de la misma. A mayor tiempo de haber sido construida, el valor disminuirá. A menos que se trate de una propiedad que tenga algún tipo de valor histórico.
• Ubicación: La ubicación de la casa es fundamental, ya que la cercanía que se tenga a al transporte público o centros de salud pueden aumentar o disminuir notablemente el precio de la propiedad. La clasificación del distrito escolar es tomada en cuenta, así como lo es el paisajismo que rodeen el inmueble.
• Tamaño del terreno y de la vivienda: En este aspecto se analiza y evalúa no solo el tamaño de la vivienda, sino tambien las características de la misma incluyendo el número de dormitorios y de baños. De igual manera, se toma en consideración el tamaño del terreno donde se encuentra ubicada la propiedad.
• Mejoras o reformas realizadas al inmueble: La cantidad de mejoras estructurales importantes puede aumentar el precio de la casa o piso aquí se hace especial énfasis, en ampliaciones remodelaciones a gran escala de habitaciones, baños o cocina.
• Comodidades: Este es el segmento de los extras se revisa minuciosamente si la propiedad tiene algunas características especiales como piscina, canchas deportivas, piso de madera, habitaciones de huéspedes. Esto indudablemente cambiará el precio incrementándolo por sobre otras viviendas de la misma zona.

Finalidad de la tasación de los inmuebles

Cuando se realiza una operación de compraventa, en muchos casos se deja de ser objetivo, ya que el precio que le coloca el vendedor a la propiedad puede llegar a colocar ser muy alto, haciendo que este fuera del valor de mercado de la zona. En tanto la parte compradora, puede llegar a estimar que el precio es mucho menor.

Incluso, muchas veces se presentan factores emocionales que influyan sobre el valor haciendo que este fluctué significativamente a favor o en contra. Es por ello que el tasador es un profesional imparcial que establece de primera mano el valor real y del inmueble en cuestión. Para que, tanto comprador como vendedor, puedan pagar el precio justo sin que represente ninguna pérdida para ninguna de las partes.

Otra de las finalidades del tasar una vivienda es evitar fraudes al pagar por un bien más allá de su valor real. Así mismo, le permite a los bancos e instituciones financieras establecer un límite con respecto a lo que se puede prestar por concepto de crédito hipotecario en base a la garantía entregada previniendo pérdidas futuras.

Proceso del avaluó o tasar una vivienda

El primer paso es solicitar toda la documentación oficial del inmueble. Puede entregarse una nota simple del registro de la propiedad. Esto se hace con la finalidad de comparar  la información que proporciona el propietario de la vivienda con la que aparece registrada, así como la copia de la escritura con los datos del catastro.

Posteriormente, el perito visita la propiedad de manera tal que pueda comprobar in situ el estado del inmueble aquí procede a realizar mediciones y tomar fotografías de todas las áreas de la vivienda, este registro visual se anexará al informe. En caso de haber sido entregado los planos de la vivienda el perito los analizará.

Esto se hace con el fin de establecer si se han realizado reformas en la infraestructura del inmueble. Con toda esta información, y después de utilizar los factores de cálculo, se procede a realizar el informe. En él se mencionan las características del inmueble y el valor real de mercado de la propiedad.

Este avaluó tiene una vigencia de seis meses si tiene fines hipotecarios. Ahora bien, si la tasación se realiza con el fin de conocer el precio real de la propiedad, incluso establecer que debe hacerse para aumentar su valor, no tiene ninguna fecha de vencimiento a menos que se realicen cambios dentro en la propiedad.

Los bancos tiene valuadores que trabajan para ellos, pero el solicitante del préstamo no está en la obligación de utilizar los servicios de estos puede usar cualquiera que desee siempre y cuando este certificado.

Precio tiene la tasación de una vivienda

El precio de la tasación de una vivienda, no es un estándar, ya que puede variar en función de algunos factores, tales como tamaño del inmueble porque no es lo mismo el peritar una vivienda de 50 m2, que una de 200 m2. Otro elemento es la ubicación debido que a mayor distancia y dificultad para llegar, el costo del avaluó se incrementará.

Otra variable que puede modificar el valor del inmueble al tasar una vivienda es el fin de este, ya que no es el mismo precio una tasación hipotecaria que se necesita para realizar la venta de un inmueble que hacerlo a modo informativo para conocer cuál es su valor real. Sin embargo, podría establecerse un rango de precios entre los 100 y los 500 euros.

Elementos a considerar cuando se lleva a cabo el avalúo de un inmueble.

Aunque el avaluó es un procedimiento técnico, algunos factores pueden incidir en el incremento del valor de la propiedad:

• Otorgar toda la información solicitada: Muchas personas obvian información referente al inmueble en lo que se refiere a documentos, tales como planos o permisos gubernamentales. Esto permitirá conocer detalles del inmueble que pueden de alguna manera influir en el precio.
• Lograr el mejor aspecto del inmueble: Cuando se conozca la visita del valuador, debe tratarse que la propiedad este limpia, ordenada y sin fallas en cuanto a fontanería y electricidad, que no existan rupturas en los techos, paredes o suelos ya que el estado de conservación representa un incremento en el valor del bien.
• Mantenimiento correctivo:Si existen fallas evidentes deben repararse de inmediato que esto incluye sustitución de tuberías, cableado eléctrico, humedades en las paredes y techos, filtraciones, entre otras

Tipos de avalúo

Existen distintos tipos de tasación dependiendo del fin u objeto que pueda tener dicho estudio, entre los principales avalúos se encuentran:

• Avalúo de ingresos: Es el peritaje que se realiza con el fin conocer calcular el valor por el que se podría rentar la propiedad. Esto dependerá de la ubicación y la condición actual.
• Avalúo físico: Es aquel que se realiza para poder determinar el valor de la construcción del inmueble. Aquí intervienen otros factores que pueden incidir en el precio estos son ubicación, el mercado, la antigüedad y características de la propiedad.

Este avaluó es, por lo general, requerido por los bancos para conocer el precio real de la vivienda y establecer un nivel máximo de préstamo que puede otorgarse en base a esa garantía.

• Avalúo comercial: Podría decirse que es la unión de los dos anteriores. Esto se hace para conocer el valor que posee la propiedad en caso de querer vender comprar o rentar es la tasación más completa y en muchos casos requiere un estudio comercial de la zona.

Un avaluó es una extraordinaria arma de negociación, ya que permite conocer cuánto puede cederse en el valor del inmueble en caso de estar realizando una venta. De igual manera, se tiene información registral y urbanística actualizada lo que le da un valor agregado, indistintamente de la razón para hacerlo el tasar una vivienda es un aliado para el propietario.