Por qué es mejor una hipoteca interés variable que fijo

Por qué es mejor una hipoteca interés variable que fijo

Existen muchos tipos de hipoteca, estas se clasifican según su finalidad, quien la solicite, el valor máximo en el contrato y muchas otras variantes más. Aunque los tipos más usados son los de hipoteca fija e hipoteca variable.

Durante las dos últimas décadas la hipoteca variable ha sido la más utilizada en España, pero de unos años a esta parte se nota un cambio de tendencia y los bancos han vuelto a recuperar las hipotecas a tipo fijo.

¿Qué es una hipoteca fija?

Este término se refiere a esos productos de financiación que conservan el mismo valor durante todo el contrato, valor estipulado previamente por ambas partes. Este tipo de hipoteca permite llevar un control exacto de los gastos, ya que el importe de las cuotas no sufrirá alteraciones durante el plazo de amortización establecido. Es decir, que vamos a pagar exactamente lo mismo desde la primera a la última cuota.

Siendo esta la mejor opción para las personas que buscan cerrar un negocio que no solo aporte  tranquilidad, sino además seguridad a nivel económico.

Dentro de las ventajas de una hipoteca fija podemos mencionar:

• Estabilidad y seguridad

Este tipo de hipoteca brinda la posibilidad de disfrutar de cuotas estables. Permite conocer el monto a pagar en cada cuota antes de firmar el contrato, brindando así la oportunidad de controlar el dinero abonado y de hacer una óptima gestión de los ingresos propios.

La cantidad a pagar mensualmente siempre será la misma. La hipoteca fija es una muy buena opción en caso de encontrarnos en un escenario en el que se produzca una subida considerable del Euribor, ya que nos brinda la seguridad necesaria para no ser víctimas de dicha fluctuación.

• Mejores condiciones

En la actualidad es posible obtener hipotecas de tipo fijo que no superen el 2% de intereses. Podemos encontrar buenas condiciones en el mercado, pero esto exige hacer un trabajo de investigación previo. Eso sí, no debemos perder de vista que actualmente las hipotecas a tipo fijo son algo más caras que las de tipo variable.

Dentro de las desventajas de una hipoteca fija podemos mencionar:

• Menor plazo, mayor interés

Por lo general este tipo de hipoteca tiende a disponer de plazos cortos de amortización y al mismo tiempo aumentar los intereses. Ante este tipo de hipoteca lo ideal es obtener un balance que involucre tanto las cuotas a pagar como el tiempo establecido para completar dicha acción, así podemos determinar si de verdad nos compensa este producto.

• Grandes comisiones

Algo que no podemos ignorar de este tipo de hipoteca son las comisiones que engloba, algunas incluso pueden involucrar más del 2% del capital en juego. Y cuando se habla de la comisión por apertura, en caso de compararla con la comisión de una hipoteca variable, la primera tiene un valor un poco más elevado.

¿Qué es una hipoteca variable?

Este tipo de hipoteca se caracteriza por dos rasgos importantes. El primero es una cifra que se fija con la entidad bancaria y que no tiene ningún tipo de modificación a lo largo de la vida del préstamo (el diferencia). El segundo es el índice de referencia, generalmente el Euribor, el cual puede subir o bajar. Siendo el más habitual en este caso el índice referencial a 12 meses.

Dentro de las ventajas de una hipoteca variable podemos mencionar:

• Mayor plazo, menor interés

Los intereses bajos que involucran a estas hipotecas las convierten en las más atractivas, puesto que el índice de referencia suele estar bajo. Se suma a ello el hecho de que las entidades bancarias actualmente están ofreciendo intereses diferenciales que no superan el 1% y al mismo tiempo largos plazos para así permitir que el pago de las cuotas sea mucho más fácil.

• Plazos de amortización más largos

Cuando de hipotecas variables se trata, existen entidades bancarias que tienden a brindar un plazo de pago que involucre 30 años o más.

• Menores comisiones

Si bien existen entidades bancarias que no toman en cuenta las comisiones cuando de una hipoteca de tipo variable se trata, existen otras que sí. Pero su precio no conlleva ningún problema, ya que por lo general el costo de las mismas suele ser muy bajo.

Dentro de las desventajas de una hipoteca variable podemos mencionar:

• Inestabilidad en las cuotas

Recordemos que este tipo de hipoteca se rige por el valor del índice de referencia, por lo que las cuotas pueden aumentar, aunque también es cierto que pueden descender, que es lo que ha estado ocurriendo en los últimos años.

• Amento a largo plazo

Mientras el Euribor aumente, las cuotas serán cada vez más altas, colocando así al solicitante en una cuerda floja a la hora de poder atender al pago de las mensualidades. De hecho, esto es parte del problema que ha habido con las hipotecas en las últimas décadas. Una subida excesiva del Euribor provocó que muchas familias no pudieran cubrir el importe de la cuota mensual, que había subido de forma notable con respecto a lo que se pagaba en los primeros años del préstamo.

¿Cuál es mejor?

La elección entre una hipoteca fija o variable puede convertirse en un gran dolor de cabeza, ya que la misma dependerá de los ingresos que se estemos manejando, teniendo en cuenta los valores presentes y los considerados a futuro, así como los intereses ofrecidos por la entidad bancaria y el plazo estipulado para pagar el capital solicitado. En otras palabras, la elección de “la hipoteca correcta” dependerá de la situación de cada persona.

Si el solicitante tiene en sus planes pagar una cantidad menor y no busca la seguridad de tener una cuota que no cambie con el paso del tiempo. Si quiere una cuota cuyo precio no resulte un peligro para el bolsillo, pero asumiendo un posible incremento de la misma, lo ideal será elegir la hipoteca variable.

Ahora bien, en caso de querer disfrutar de un monto que no varíe, aunque eso suponga pagar más intereses actualmente, la hipoteca fija sería lo más adecuado.

Pero a la hora de tomar nuestra decisión también debemos tener en cuenta la situación del mercado.

Tomando en cuenta el valor del Euribor, o interés diferencial, la hipoteca variable es mejor cuando el valor de dicho interés es bajo, ya que el importe de los intereses en juego disminuye. Mientras que la hipoteca fija es mejor cuando el Euribor está alto, ya que de esta manera el valor de la cuota mensual se mantiene estable con independencia de lo que ocurra en el mercado.

Otro factor que no debemos perder de vista es el plazo de amortización. En la hipoteca a tipo variable es más fácil poder acceder a un préstamo a 30 años, mientras que en una hipoteca a plazo fijo es normal que se limite el plazo de amortización a 20 años. Esto implica que, en principio, las cuotas de una hipoteca fija van a ser más altas que las cuotas de una hipoteca variable, puesto que tenemos menos tiempo para pagarla.

Nueva ley hipotecaria Española

En la actualidad la nueva legislación hipotecaria española engloba ciertos cambios que benefician al solicitante de una hipoteca, ya sea fija o variable, y esto es algo que no debemos pasar por alto.

Gastos

En la nueva Ley de contrato de crédito inmobiliario queda establecido un nuevo reparto de los gastos relacionados con la solicitud e inicio del contrato. En ese caso, el cliente o solicitante deberá pagar únicamente la copia de la escritura y la tasación.

Por su parte, la entidad bancaria deberá asumir el pago del Registro, la copia que le corresponde de la escritura, la notaria y algunos más.

Esto es una buena noticia para los solicitantes de hipotecas, puesto que los gastos asociados a la misma disminuyen.

Protección

Cuando de protección se trata, los solicitantes de hipotecas se ven ahora mucho más beneficiados que hasta hace unos años. Se conservan las medidas anteriores y al mismo tiempo se añaden otras que son imposibles de ignorar, como la exigencia de que haya una vista previa del contrato por parte de la persona que llevará a cabo el proceso de compraventa, siendo el notario el encargado de aprobar o no el tratado estipulado por la entidad.

Queda eliminada todo tipo de cláusula que sea considerada abusiva. De igual manera, en caso de registrarse alguna de ellas la misma será anulada automáticamente. La entidad bancaria tiene la obligación de suministrarle al solicitante la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se explican los elementos más importantes en el contrato. Esto en caso de una hipoteca fija. En caso de solicitar una hipoteca variable se debe entregar además la documentación donde se explique detalladamente las cuotas a cancelar, tomando en cuenta todos los posibles escenarios.

Mayor libertad

Cambiar de una hipoteca fija a variable y viceversa de forma rápida y en cualquier momento ahora es posible, y para ello el solicitante debe negociar con la entidad bancaria. Manejando en este caso una comisión de solo 0,15% durante los tres primeros años del contrato. Si el cambio se hace pasado ese tiempo, no se puede cobrar ningún tipo de comisión.

La otra alternativa para no verse ahogado por la hipoteca es poder cambiarla de banco. Esta subrogación del acreedor permite a lo consumidores buscar la mejor oferta, sin que su banco actual se pueda negar al cambio.

Ambas medidas tienen carácter retroactivo, así que se aplican incluso a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria.

En definitiva, tanto la hipoteca a plazo fijo como la variable tienen sus ventajas y sus inconvenientes. Ninguna es perfecta, por eso la elección depende en muchos casos de factores y cuestiones personales.