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Nueva ley hipotecaria. En qué te afecta

Desde el lunes 17 de junio entro en vigor una nueva ley hipotecaria que le otorgara nuevas reglas al sector en materia de los clientes y de las instituciones financieras que lo conforman.

Esta nueva legislación es conocida como “Ley Reguladora de los Contratos del Crédito inmobiliario” y tiene como principal objetivo promover más transparencia a los contratos de préstamos para la compra de viviendas.

Sin embargo, sino conoces nada sobre esta nueva reglamentación, a continuación te mencionaremos cuáles son sus principales exponentes y como llega a afectar a un hipotecado antiguo e igualmente a un solicitante en la actualidad:

Estatutos del nuevo reglamento

A pesar de ser una ley tan amplia, se pueden definir básicamente los siguientes puntos como sus principales exponentes:

Los gastos son de la entidad financiera

Uno de los aspectos principales sobre la nueva legislación, es que a partir de ahora el banco deberá pagar todos los gastos de la hipoteca, es decir, la notaria, gestión, registro y demás.

Sin embargo, seguirá existiendo un gasto al que deberá hacerle frente el solicitante y se conoce como “Tasación del inmueble”, no obstante, será la única obligación que poseerá dicho individuo.

A pesar de ello, muchos estipulan que será un aspecto negativo pues la banca comenzara a subir la tasa de intereses para cubrir estos gastos, por lo tanto, los clientes seguirán anexando la pérdida.

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El notariado y el solicitante

Otra cláusula de la ley, expone que la entidad financiera deberá facilitarle la información al cliente de todo lo correspondiente a la hipoteca, sus condiciones, los índices oficiales, los gastos del acuerdo y demás.

Igualmente, el notariado ejercerá la labor de certificar que esto último haya sido realizado por la entidad financiera y que el solicitante haya entendido cada una de las condiciones que le hayan sido otorgadas.

Además, este proceso deberá realizarse en un plazo no mayor a 10 días desde la solicitud de la hipoteca, de esta manera el ciudadano estará mas informado y podrá ser asesorado sobre los tipos de intereses de la banca.

Protección contra el desahucio

El cliente de la institución financiera presentara mayor protección ante un desahucio, ya que el banco solo podrá recurrir a esta acción si el individuo presenta alguna de las siguientes condiciones:

  • En la primera mitad del contrato el solicitante no ha cancelado el pago del 3% del préstamo o debe 12 cuotas mensuales.
  • En la primera mitad del contrato el solicitante no ha cancelado el pago del 7% del préstamo o debe 15 cuotas mensuales.

Otorgamiento de donación en pago

A pesar de que se esperaba que esta cláusula obtuviese una mayor amplitud, solo se logró que el deudor pueda otorgar el inmueble hipotecado como dación de pago, pero solo como una garantía.

Sin embargo, esto solo se hará en caso de que se realice un pacto en buenas practicas entre el banco y el solicitante, de otra forma no se permitirá este tipo de acciones para completar la obligación.

Requisitos más rigurosos sobre la hipoteca

Una de las acciones que beneficiaran a la banca, es que poseerá permiso para realizar evaluaciones más profundas sobre el tipo de solvencia que el cliente puede llegar a presentar en los próximos años.

En este punto, se debe estudiar sus ingresos actuales, ahorros obtenidos, el tipo de previsibles en el momento que se ejecute la hipoteca, sus activos, los gastos fijos que posee, su situación de empleo y el pago de otras deudas que posea.

Sin embargo, también se resaltó que, en caso de un rechazo a la solicitud hipotecaria, se debe informar de manera inmediata al cliente por escrito y explicando por qué se realizó dicha negación.

Se limitan los productos cruzados

Desde hace un tiempo, los bancos solicitaban la contratación de un seguro para el hogar y de vida como una cláusula del contrato hipotecario, sin embargo, esto dejara de ser así con la nueva ley.

Ya que esta prohíbe que se vinculen productos que proponga el banco para cerrar los acuerdos de préstamo, acción que es conocida como “Venta combinada”.

Sin embargo, esta medida todavía permite la comercialización de estos factores siempre y cuando el solicitante este de acuerdo con su adquisición y no se trate de una imposición otorgada por el banco.

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Clausula suelo

Anteriormente, los ciudadanos no podían beneficiarse en la disminución del índice “Euribor” ya que la institución financiera fijaba una tasa mínima para la hipoteca de la ley variable.

Sin embargo, esta actividad llamada “Cláusula suelo” será eliminada, ya que un estudio realizado en España, demostró que muchas instituciones la poseían en un 3% cuando el Euribor estaba en1.5%.

A pesar de ello, se establece que el interés mínimo que cobrara el banco es del 0%, por lo que sin importar si el índice se mantiene en valores negativos como lo ha hecho desde hace algún tiempo, el solicitante no podrá acceder a dicho beneficio.

Comisiones

En la mayoría de los contratos sobre las hipotecas, se establecía un coste para la amortización anticipada muy alto, sin embargo, con esta nueva legislación, será mucho más económica y más sencilla.

Ya que se recorta a la mitad cuando se trata de hipotecas fijas, y en las que presentan las características variables se ofrecerá una doble opción para que el solicitante decida libremente.

Por ejemplo, podrá escoger entre amortizar 3 o 5 años, al igual que deberá elegir las comisiones de 0.25% o 0.15% en base al tiempo de plazo que desee adquirir primeramente.

Tasa de demora

Actualmente este interés de demora, se acotara a un interés regulatorio exigido por la banca, el cual poseerá principalmente tres puntos porcentuales, siendo este último el máximo permitido.

Esta ley solo se realizara para los nuevos préstamos

Según lo contemplado en la ley anteriormente mencionada, esta entrara en vigor solo para referirse a las nuevas hipotecas otorgadas a los solicitantes, y no a las que hayan sido completadas con anterioridad.

Esto es un mecanismo para prever la duplicidad de movimientos hipotecarios, los cuales podrían ahogar a las instituciones financieras y causar un conflicto entre los bancos y los hipotecados

¿En que afecta esta nueva ley a los solicitantes?

En resumen, esta ley supone incrementar enormemente la seguridad de los solicitantes a la hipoteca, ante la autoridad de los bancos y sus leyes autónomas.

Esto se puede ver en los límites contemplados en el desahucio, donde se otorgan clausulas mucho más rigurosas para no permitir un desalojo de las viviendas ante un impago de la deuda.

También está la disminución de los gastos administrativos que ahora serán correspondidos por el banco, lo cual supone unos 500 o 1000 euros en ahorros ante esta práctica.

Lo mejor es la salida de la cláusula suelo que estaba siendo utilizada por muchas instituciones de una manera incorrecta y que acababan por debilitar el sector hipotecario, reduciéndolo aún más.

Sin embargo, gracias a su eliminación casi completa (Ya que se dejó en 0%) las personas podrán disfrutar de las bajas tan frecuentes del Euribor como referencia de las tasas variables.

Además, está la ventaja de contar con un asesoramiento obligatorio por parte del notariado, algo que mejora enormemente el aspecto de comercialización de la hipoteca y facilita estar mejor informados en su funcionabilidad.

Asimismo, la banca también se verá beneficiada, ya que podrá presentar estudios más rigurosos antes de otorgar una hipoteca a un solicitante, obteniendo así una mayor facilidad para negárla.

También, podrá condicionar la dación de pago como eliminación de la hipoteca, ya que esto deberá ser correspondido por ambas partes del contrato para poder ser aceptado en su totalidad.

Finalmente está el aspecto del interés de demora, el cual aumentara la efectividad de la solvencia de los hipotecados, retribuyendo positivamente la economía de las instituciones financieras que representan a estos últimos individuos.

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¿Cómo afecta esta ley a quienes ya tiene una hipoteca?

Como se mencionó anteriormente, esta ley está suscrita solo para nuevos préstamos, ya que los antiguos no presentaran ningún cambio en cuanto a sus cláusulas establecidas.

Sin embargo, como lo estipula la ley “Se aplicaran en las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores”, anexando una clausula llamada “Vencimiento anticipado”.

Esto básicamente quiere decir que si se aplicaran cambios en el sector hipotecado anterior, aunque un poco más leves, siendo uno de los más representativos que la legislación abaratara el traspaso de una hipoteca variable a fija.

Este último caso se aplicara sin importar si se trata de un pacto entre el banco y el solicitante (también llamado novación) o por medio de una subrogación que le permite al individuo irse a otra entidad financiera.

Además, la comisión permitida en este último caso, tiene un límite de 0.15% del pago pendiente de la obligación y podrá ser ejecutada solo durante los tres primeros años de la concesión del préstamo.

Igualmente, la legislación admite que la banca con la que tengamos una hipoteca haga ofertas durante la subrogación, y en caso de que el solicitante pacte con la entidad, ya no deberá aceptar esta última actividad.

Además, también se encuentra agregada la ley de desahucio en este tipo de hipotecas, ya que se indican exactamente los mismos porcentajes y días estipulados del impago.

Como se puede observar, la nueva legislación si afecto positivamente a las antiguas hipotecas, ya que anteriormente la comisión por novación alcanzaba hasta 0.5% y ahora se establece en 0.15%.

Al igual que le otorga mayor libertad al solicitante en los procesos de subrogación, permitiéndole igualmente a las entidades financieras contemplar negociaciones con el fin de no traspasar al hipotecado a una nueva institución, lo cual mejora la capacidad competitiva en la banca privada

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