Modificaciones con la nueva Ley Hipotecaria

¿Conoces las modificaciones con las que se ha aprobado, finalmente, la nueva Ley Hipotecaria?

Palabras clave: nueva Ley Hipotecaria, reforma de la nueva Ley Hipotecaria.

El recorrido efectuado por la nueva Ley Hipotecaria ha sido largo. Después de que el Ministerio de Economía presentara, hace más de un año, la reforma de la nueva Ley Hipotecaria, fue aprobada, por el Congreso de los Diputados, hace poco.

Con esta nueva reforma, se pretende proteger al consumidor, de una forma más contundente, de algunos problemas actuales: los desahucios, los carísimos costes de amortización de la hipoteca y ausencia de obligatoriedad de los bancos de asumir los gastos de formalización del contrato.

Sobre todo, uno de los aspectos más positivos conseguidos a raíz de la aprobación de esta reforma de la Ley Hipotecaria es que no será obligatorio contratar los típicos productos vinculados al solicitar una hipoteca: son opcionales, por lo que sólo se asumirán si el cliente así lo desea, ya que han dejado de ser productos hipotecarios vinculantes.

¿Por qué han ocurrido modificaciones en la nueva Ley Hipotecaria?

Frente a la desprotección del hipotecado, en España ha sido aprobada y puesta en vigor la nueva reforma de la Ley Hipotecaria que tiene por meta adecuarse a la normativa europea y proteger al ciudadano en materia hipotecaria.

La nueva Ley Hipotecaria fue anunciada, concretamente, en noviembre de 2017; pero no ha sido hasta hace, prácticamente unos meses, que se ha aprobado en el Congreso. Desde entonces, se han introducido algunos cambios; algunos de los más importantes, te los explicamos a continuación.

Salvo la tasación, los bancos pagarán el resto de gastos asociados a la Hipoteca

Exceptuando la tasación, la entrada en vigor de la nueva reforma de la Ley Hipotecaria hace responsables a los Bancos de los gastos derivados de la formalización de los contratos de las Hipotecas. Esto supone que las entidades van a tener que pagar gastos de los que antes estaban exentos o no quedaba clara su responsabilidad: los gastos de notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Pero, ¿es oro todo lo que reluce? Por supuesto que no. Con la aprobación de la nueva reforma no se puede garantizar que los futuros hipotecados vayan a ahorrar algo respecto a los que ya han contraído una Hipoteca.

¿Por qué? Porque, seguramente y siendo realistas, los bancos van a optar por transformar los sobrecostes a sus clientes, en formar de aumento en los tipos de interés. Además, la tasación de la vivienda corre a cargo del solicitante, al tratarse de un servicio que aporta el cliente con el fin de avalar el préstamo de la Hipoteca.

¿Ya está en vigor la nueva Ley Hipotecaria?

A pesar de que la nueva reforma de la Ley Hipotecaria fue aprobada por el Congreso el pasado diciembre, siendo publicada en el BOE, estaba previsto que la nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor en marzo de 2019; por lo que, sí, este mes ya tiene validez. No obstante, cabe recordar que el Senado aún debe aprobarla; aunque, por lo que parece, no entrarán en mayores dilemas al respecto.

Amortización de hipotecas a tipo fijo

Las comisiones máximas que se aplicarán para la amortización de hipotecas a tipo fijo serán del 2%; los primeros diez años; y de un 1,5%, después de haber transcurrido la década. Pero, como siempre, los Bancos pueden aplicar comisiones más bajas, si así lo consideran ellos.

Este tipo de medida ha sido aprobada, pero su carácter es retroactivo para las nuevas amortizaciones. Esto significa que, a partir de ahora, todas las personas que deseen amortizar anticipadamente su hipoteca, tienen derecho a acogerse a las nuevas condiciones que propone la reforma de la Ley Hipotecaria, si lo desean. Los que hayan realizado ya una amortización, de acuerdo a la anterior Ley Hipotecaria, no tendrán derecho a reclamar ni a recuperar el dinero amortizado.

¿Y será posible pasar de una hipoteca de tipo variable a fijo?

¡Sí! De hecho, será más sencillo y económico que en el pasado. Durante los primeros tres años de hipoteca, la máxima comisión que podrán cargarnos, al solicitar el cambio de hipoteca de variable a fija, será del 0,25%; luego, será gratuita. No obstante, cabe matizar que, depende del banco, es lícito que presenten reservas al aceptar el cambio de hipoteca de tipo variable a fijo.

¿Cuáles son las medidas que NO forman parte de la nueva reforma de la Ley Hipotecaria?

Aunque la nueva Ley Hipotecaria ha sido aprobada, porque así lo exige la readaptación a la normativa europea, no se han incluido con todas las medidas sugeridas desde la capital europea.  Este hecho puede desembocar en catástrofe: España se expone a una multa de más de 100.000€ diarios por incumplimiento (o “cumplimento parcial”) con la normativa regulada por Europa.

Si te estás preguntando qué medidas son las que se han quedado fuera de la nueva reforma de la Ley Hipotecaria, aquí te detallamos unas cuantas:

• Reglamento para evaluar la liquidez de los consumidores.
• Normativa específica para la tasación de inmuebles.
• Obligatoriedad de la entrega de documentación que especifique las cláusulas hipotecarias que asume el banco respecto a los hipotecados.
• Regulación del sistema de cálculo para la Tasa Anual Equivalente (TAE).
• Normativa específica para la publicidad bancaria relativa al TAE.

No obstante, el Gobierno español es consciente de la situación y espera que se vayan incorporando todas las medidas excluidas, de forma progresiva, dentro de la nueva reforma de la Ley Hipotecaria, a través de órdenes ministeriales y reales decretos.

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