Mejora las condiciones de tu hipoteca

Mejora las condiciones de tu hipoteca en otro banco y tu ahorro, puede ser muy considerado. En ocasiones debido a la falta de objetividad con que se estudian las cláusulas que ofrecen los bancos en los contratos de las hipotecas, no se elige la más apropiada y se firma sin considerar las consecuencias que esto puede acarrear.

Esto hace que se generen en el cliente algunas inquietudes como por ejemplo, ¿Qué sucede cuando se desea cambiar las condiciones de la hipoteca? ¿Es esto posible? ¿Se pueden conseguir mejoras más ventajosas? ¿Podría ser penalizado? Etc.

Afortunadamente sí. Existen maneras para negociar y mejorar las condiciones de una hipoteca. Por ejemplo, se puede lograr que a la larga se termine pagando una cuota mensual menor a la que se cancela actualmente. El mercado hipotecario español, ofrece las siguientes alternativas.

Negociación directa con la entidad financiera

Muchas personas intentan como primera alternativa, una subrogación de hipoteca. Sin embargo, esto un error ya que debería tomarse como primera opción el sentarse a conversar con la institución crediticia que otorgo la hipoteca.

Es recomendable, que antes de negociar cualquier mejora de una hipoteca y lograr cambios positivos importantes, es necesario que se pueda presentar al banco un nuevo escenario financiero. De igual manera, la persona deberá haber cumplido con cada una de las cuotas de su hipoteca. Es decir, se debe contar con el perfil de buen cliente.

En este caso se podrá solicitar una novación de hipoteca que no es otra cosa que un replanteamiento de las condiciones de la misma. Esta figura permite ampliar los plazos de amortización, el tipo de interés pautado e incluso la titularidad del crédito.

Es importante que antes de sentarse a negociar con el banco, se tenga bien claro que es lo que se desea obtener. Así mismo, se debe conocer hasta donde se está dispuesto a ceder ante los representantes de la entidad. Hay que tener presente que la intensión es mejorar las condiciones y no empeorarlas.

Subrogación hipotecaria

Este es un procedimiento quizás un tanto más drástico ya que consiste en cambiar la hipoteca a otra entidad financiera. De esta manera se podrán obtener mejores condiciones para el pago.

Por lo general en una subrogación, se solicita el cambio en el tipo de interés, en el plazo de amortización y en las comisiones. Por otra parte, se puede ampliar el tiempo de vigencia del crédito así como reducir las cuotas del pago mensual.

Antes de tomar la determinación de subrogar una hipoteca, se debe tomar en consideración lo siguiente:

·       Nuevo préstamo bancario

La subrogación podría transformarse en un nuevo préstamo bancario y esto generara nuevos gastos a los que se les hizo frente cuando se obtuvo la hipoteca por primera vez. Estos gastos pueden ser, impuestos de actos jurídicos, asesorías, notaria, entre otros.

·       Capital a amortizar

Este elemento es sumamente importante considerarlo ya que si queda poco capital por amortizar, no es rentable realizar el cambio de una institución financiera a otra. Esto se debe a que los gastos que se generarían, serian un perjuicio económico mayor que los beneficios que se puedan obtener.

Broker hipotecario

Esta opción debe ser muy bien pensada, pues si bien es cierto este profesional actuara como intermediario entre la institución financiera y el deudor, también es cierto que cobrara una comisión por sus servicios.

Aunque el broker hipotecario solo cobra cuando se hace el cambio o mejora de la hipoteca, esto no significa propiamente un ahorro ya que se le estaría cancelando a un profesional para que haga el trabajo que bien pudiese hacerlo el solicitante.

Cuando solicitar mejoras en una hipoteca

Existen diversas razones que pueden impulsar al deudor para mejorar las condiciones de su hipoteca. Entre estas se encuentran:

·       Cambio del tipo de crédito

Actualmente se estima que a corto plazo se mantendrá la recesión económica producto de la pandemia. Esto significa que se verá una fluctuación constante en los índices de pago.

Por ejemplo, si se tiene un crédito de tasa variable, las fluctuaciones del mercado podrán llevar los intereses a altos niveles. Sin duda alguna, esto obligaría al deudor a pagar más.

Sin embargo, si se negocia pasar a un crédito de tasa de interés fijo, es seguro que siempre se pagara lo  mismo y no se tendrá la presión constante de los cambios en los índices de referencia.

·       Obtener dinero fresco

Si se amplía el capital de la hipoteca, se podrá utilizar el dinero para realizar reformas en el hogar y mejoras en el equipamiento del mismo sin necesidad de utilizar recursos propios.

Es importante que cuando se elige cambiar el capital de la hipoteca, se tome en cuenta que se pagara una cuota mensual mayor. Es por ello que se debe estar consciente de la realidad financiera del deudor.

·       Abaratar la hipoteca

Si se realiza una correcta negociación, es posible reducir significativamente el interés de las cuotas mensuales de la hipoteca. De igual manera, se podrá acortar el plazo de pago, de forma tal que se pueda cancelar la deuda en un menor tiempo. Esto a la larga representara un ahorro significativo.

·       Evitar un impago

Si la situación económica del deudor, no es la mejor y se estima que se va en camino a un impago de la cuota de la hipoteca, es el momento para renegociar con la entidad financiera. De esta manera, se podrá alargar el plazo de pago de la deuda para que se disminuyan las cuotas de los pagos mensuales.

Así mismo, se podrá solicitar un periodo de carencia o de tiempo muerto. De esta forma, se podrán estabilizar las finanzas del deudor para poder después hacer frente con los compromisos.

¿Es el tiempo propicio para solicitar mejoras en una hipoteca?

En los últimos meses se ha visto una caída abrupta en las solicitudes de nuevas hipotecas. El mercado se ha visto contraído debido a la aparición del Covid-19 y los bancos ven como cada vez más, disminuye una de sus principales fuentes de ingreso.

Sin duda alguna, es el tiempo favorable para mejorar las condiciones de una hipoteca. Por ejemplo, entre el 2013 y 2018, las hipotecas se encontraban por encima del 3% pero debido al patógeno, se encuentran actualmente en el 2.6%.

Con esto sindicadores, se puede observar que a las instituciones crediticias, les conviene realizar negociaciones con sus hipotecados. Así evitaran que sus clientes pacten con otras entidades bancarias.

De igual manera, las instituciones se benefician ya que obtienen algunos ingresos por concepto de comisiones que se generan cuando se negocian las mejoras en una hipoteca.

Realmente se considera que se está en el momento propicio para negociar mejoras en las hipotecas. Esto se debe a que los bancos estarán más abiertos y en mejor disposición de escuchar a sus clientes.

En tal sentido, en caso de no poder acceder a las peticiones de estos, es seguro que realizaran contraofertas. De esta manera se podrán lograr tratos satisfactorios para ambas partes.

Proceso de tramitación y plazo para solicitar mejora de una hipoteca

El cliente en el momento que decide realizar una mejora en su hipoteca, debe tomar en cuenta que el banco solicitara documentación que respalde su nueva realidad financiera.

Es decir, actualmente ningún banco negociara el cambio de las condiciones de una hipoteca, si no está seguro que su cliente estará en circunstancias económicas que le permitan hacer frente a las nuevas exigencias de pago que acuerden ambas partes.

En este caso es fundamental que antes de sentarse a negociar con la institución financiera se tenga a la mano lo siguiente: Extractos bancarios que refleje el movimiento de las cuentas, Informes financieros que certifiquen los activos y pasivos que posee el deudor. Así como cualquier otro documento que el banco considere.

Luego de presentar la documentación, por lo general las instituciones crediticias cuentan con un plazo de hasta 5 dias para dar respuesta al solicitante. Este plazo comenzara a correr desde el momento en que el deudor de manera escrita hace del conocimiento del banco cuales son las mejoras que desea en su hipoteca.

Después de esto, los analistas bancarios realizan un estudio de viabilidad o factibilidad. En caso de estar de acuerdo con los planteamientos del solicitante, procederán a informarle la decisión de aceptar sus condiciones y se procederá a realizar y firmar un nuevo contrato entre ambas partes.

En caso de no ser aprobada, se emite un comunicado que le informa al cliente. De igual manera, se plantea una contraoferta por parte de la institución financiera. Una vez que el banco y el cliente llegan a un acuerdo y aceptan las condiciones planteadas, se procede a la emisión de un nuevo contrato que deberá ser firmado.

Vale resaltar que el tiempo que esto se pueda llevar, va a depender de las negociaciones entre el deudor y el acreedor. Sin embargo, por lo general la contrapropuesta del banco en caso de haberla, es aceptada por los clientes ya que le ofrece beneficios.

En resumen se puede aprovechar la situación coyuntural que existe actualmente en el mundo debido al coronavirus y el impacto económico y social que esto ha causado, para solicitar una mejora de tu hipoteca.

Sin embargo hay que recordar, que existen contratos que establecen que las condiciones deben permanecer inalterables. Es decir, que el banco se reserva el derecho de realizar cualquier tipo de mejora.   De ser así, no queda más alternativa realizar una novación de la hipoteca. De esta manera ante una nueva entidad bancaria se podrá realizar cualquier cambio o mejora.

Aunque es importante cuando se toma esta determinación, se analice muy bien la relación precio valor. Esto se debe a que puede ser que cuando se hace la novación, se obtengan mejoras en algunas condiciones pero se desmejoren otras cláusulas.