Una hipoteca es un prestamo que realiza una institución financiera a un cliente, con la finalidad que este pueda adquirir una vivienda, ese dinero que se otorga deberá ser devuelto en pagos periódicos es decir, en cuotas mensuales que pueden variar según sea la cantidad solicitada y el tipo de interés bancario.

La hipoteca tiene una característica fundamental y es que el inmueble adquirido representa la garantía de pago, toda hipoteca tiene tres aspectos fundamentales los cuales son: importe, interés y plazo.

El importe viene a representar la cantidad total del dinero solicitado, el interés es el coste que se cobra por la prestación del servicio en este caso por haber prestado el dinero y el plazo es aquel lapso establecido entre las partes durante el cual hay un compromiso de devolución del dinero.

Tipos de hipotecas

En el mercado español, existen cuatro tipos de hipotecas y estas van a depender del interés adjudicado al crédito, estas son las siguientes:

Hipotecas fijas

Son aquellas hipotecas que mantienen un interés constante durante todo el tiempo que dure el prestamos, en este caso el deudor pagara siempre la misma cuota sin que está presente ningún tipo de variación.

La hipoteca fija no recibe ninguna influencia de parte del Euribor es decir, no hay subidas abruptas en la tasa de interés. La desventaja que este tipo de hipoteca tiene es que los plazos de devolución pueden estar entre los 10 y 30 años.

Hipotecas variables

Como su nombre lo indican estas hipotecas presentan una variación en las tasas de interés a lo largo de la vida del préstamo y en este caso el Euribor es responsable de las variaciones que presente dicha tasa.

En la hipoteca variable, el interés es una combinación entre el índice de referencia Euribor y el tipo de interés constante, por otra parte tienen una ventaja y es que cuenta con un plazo de hasta 40 años para ser cancelado.

Hipotecas mixtas

Esta quizás es una de las opciones más utilizadas en los últimos años y este tipo de préstamos consiste en combinar las características del interés fijo y el variable.

Es decir, al momento de la firma del crédito se establecen periodos durante el cual se cancelara un interés fijo, pasado este tiempo se comenzara la tasa de interés de forma variable por supuesto en función del comportamiento que presente el Euribor en el mercado financiero.

Subrogación hipotecaria

Este es un procedimiento financiero mediante el cual se cambia una hipoteca de un banco a otro con la finalidad de lograr mejoras en las condiciones de pago, casi siempre se hace una subrogación con la intención de invertir los intereses es decir, si la hipoteca posee un interés variable llevarla a fijo y viceversa.

La subrogación hipotecaria permite también modificar clausulas y reducir los montos de los pagos.

Documentación necesaria para pedir una hipoteca en España

En el momento de solicitar una hipoteca, las entidades financieras españolas requerirán una serie de documentos que son necesarios para permitirle al departamento de crédito el estudio del perfil del solicitante.

De esta manera, se podrá conocer la capacidad de pago y establecer si el solicitante está en condiciones de cumplir con las obligaciones que se deriven del crédito y para ello existen dos tipos de documentación:

Documentación de carácter general

Entre los documentos de carácter general se encuentran:

  • Papeles de identificación, DNI, pasaporte etc.
  • Documentos que certifiquen la vida laboral del solicitante
  • Formulario de solicitud debidamente llenado

Documentación que tiene que aportar el cliente al banco

Estos documentos quizás son los de mayor relevancia para el banco ya que con ellos se podrá conocer el perfil financiero del cliente, entre los que corresponden a este renglón se encuentran:

  • Contrato de trabajo y tres últimas nóminas.
  • Fotocopia del DNI
  • Vida laboral actualizada.
  • Movimientos bancarios de los últimos tres meses
  • Declaración de la renta del último año
  • Documento CIRBE o lo que es igual el documento que acredita el nivel de crédito que posee el solicitante.
  • Nota simple de la vivienda que se compra y de las propiedades que posee en la actualidad.
  • Tres últimos recibos de los posibles préstamos personales que posee en la actualidad

Factores a tomar en cuenta a la hora de pedir una hipoteca

Todos los bancos y entidades financieras más allá de los requisitos mínimos que exigen así como de la documentación, toman en cuenta una serie de factores que mencionaremos a continuación:

Ingresos estables y demostrables

Es fundamental tener ingresos mensuales estables con los que se puedan comprobar al banco que se tiene estabilidad económica así como capacidad de pago para devolver la totalidad del monto prestado más los intereses en el tiempo pautado, se debe considerar que la cuota que se cancela por este concepto puede llegar a ser igual al 30% de los ingresos mensuales.

Estar al día con los préstamos

La intención es no tener deudas, de forma tal que el historial crediticio se encuentre limpio demostrando así cualidades de buen pagador, esto transmitirá confianza al organismo que va a financiar el inmueble mediante la hipoteca.

Poder aportar ahorros

A menos que vaya a solicitarse una hipoteca 100%, se recomienda tener al menos el 20% del total del valor de la vivienda, esto se debe a que hay una regla no escrita en la que las entidades bancarias cubren el financiamiento de la vivienda a adquirir por un monto cercano al 80%.

Lista de las mejores opciones para solicitar hipotecas

Con la intensión de fomentar un criterio sobre cuál es la entidad más conveniente para tramitar una hipoteca para la adquisición de una vivienda, se mencionaran a continuación las mejores opciones.

Mejores ofertas en hipotecas de tipo variable

Quienes desean solicitar una hipoteca de tipo variable según las proyecciones de analistas y las últimas noticias deben solicitar la hipoteca de:

Evo Entidad Financiera

Esta institución exige un salario de entre 1.200 y 1.800 euros por cada co solicitante en la compra del inmueble.

Por otro lado ofrece un interés del 0.99% en el primer año, del 0.89% en el segundo año al quinto año y de 0.79% del sexto al décimo año, finalmente establece un interés del 0.69% para el resto del plazo fijado para la cancelación de la hipoteca.

Esta entidad financiera exige vincular la nómina y contratar un seguro de hogar ofrecido por supuesto por parte de Evo Entidad Financiera.

Open Bank

Este banco, exige un ingreso mínimo de 1.800 euros entre ambos co-solicitantes, cobra un interés del 0.99% fijo durante el primer año, posteriormente se manejara según la tasa Euribor y se debe domiciliar por lo menos 900 Euros mensuales a la cuenta.

Coinc

Esta entidad maneja un interés fijo el primer año de 1.89% que después baja a 1.10% pero ofrece una ventaja y es que no hay que contratar ningún otro producto o servicio adicional, esta hipoteca no tiene comisiones.

HIPOTECAS FIJAS

Si el cliente desea solicitar una hipoteca fija para cancelar siempre la misma tasa de intereses debe recurrir a las siguientes entidades:

BBVA

Este banco, ofrece un interés de 1.05% a 15 años, de 1.25% a 20 año, del 1.4% a 20 años y de 1.55% a 30 años, aquí deberá domiciliarse la pensión, la nómina o la cuenta de autónomos para poder disfrutar de estas tasas.

De igual manera es necesario contratar un seguro de hogar donde el banco será el beneficiario, por otra parte ofrece una gran ventaja y es que no cobra amortización anticipada ni genera gastos de apertura.

Coinc Entidad Financiera

Este organismo crediticio, ofrece un interés fijo de 1.5% a 10 años, 1.60% a 15 años y 1.69% a 20 años, si los créditos son a 25 y 30 años se cancelaran 1.74 % y 1.79% respectivamente.

Ofrece la ventaja que no exige la contratación de productos adicionales, así mismo, al igual que BBVA, no cobra ningún tipo de comisión por apertura. Lamentablemente aplica penalidades por amortización anticipada de 2% durante los primeros 10 años y 1.5% durante el resto del plazo de la hipoteca.

Open Bank

Este banco ofrece por supuesto intereses superiores a los competidores más cercanos ya que a 15 años se deberá cancelar 1.65%, a 20 años 1.75% y a 25 años 1.80%, si el plazo se realizara en el plazo máximo es decir, 30 años se cancelara 1.85%.

Esta entidad exige domiciliar ingresos recurrentes de ambos co-solicitantes y tal como los casos anteriores no cobran comisión adicional por la aprobación del crédito.

Como negociar la mejor hipoteca

Cuando se va a adquirir una hipoteca, lo importante es tener capacidad de pago y contar con las mejores opciones que nos puedan proporcionar grandes ventajas.

En el 90% de los casos las hipotecas son requeridas por dos solicitantes quienes poseen un perfil financiero medio y cuyos ingresos entre ambos no deben ser menor a 1.800 euros.

Si se posee un ingreso mucho mayor es decir, una mejor situación económica, se puede negociar directamente con inversoras que ofrecen bajos intereses y plazos de 15 años para la cancelación del crédito. En todo caso, lo que se debe buscar es ampliar el tiempo de pago y reducir los intereses.

La decisión de adquirir una hipoteca fija o variable, dependerá de los ingresos de los solicitantes ya que en ocasiones el tipo fijo, puede jugar a favor del cliente, pero también puede llegar a representar un ancla.

Esto porque, si por razones de mercado y la incidencia del Euribor las tasas de interés disminuyen, aquel que se encuentre pagando una hipoteca fija seguirá cancelando el mismo monto sin importar la variación que haya ocurrido.

Es importante que a la hora de negociar se busque varias alternativas y se considere siempre las opciones de replantear las ofertas que hacen las instituciones financieras a los solicitantes. En todo caso, lo que se busca es disminuir el 30% en la cuota que los bancos y entidades financieras esperan que se cancele mensualmente.

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