La hipoteca inversa y su futuro, es prometedor.

España es un país donde el 90% de las personas mayores de 65 años cuentan con una vivienda en propiedad pero posee una pensión insuficiente que les impide llevar una vida similar a la que tenía antes de su retiro. Para las personas que están pasando por esta situación, los bancos han creado mecanismos financieros que les permitan obtener recursos sin la necesidad de desprenderse de ningún bien.

La intención es que aquellos adultos mayores puedan mediante sus bienes mejor su capacidad de consumo es por ello cuentan con instrumento financiero que se conoce como hipoteca inversa.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa o revertida es una operación financiera dirigida al segmento de adultos mayores de 65 años los cuales recibirán un préstamo que les será entregado de una vez o en forma de mensualidades vitalicias, esto permite que la propiedad se transforme en dinero pero lo más importante es que la persona no pierde la titularidad de su patrimonio.

Este instrumento se considera la gran solución para aquellos ancianos quienes no poseen una capacidad económica suficiente como para poder pasar una mejor vejez, en el momento que el adulto mayor procede a adquirir una hipoteca inversa no tiene la necesidad de abandonar su casa incluso puede emitir un testamento donde deje a herederos sobre ese bien.

Esta acción permite al beneficiario obtener una cantidad fija mensual durante los próximos 25 años dinero este que generalmente es destinado para gastos médicos e incluso para viajes que el adulto mayor nunca pudo hacer debido a que paso una vida trabajando y ahorrando pero al llegar a esta etapa ya no cuenta con los recursos suficientes.

En el momento en que el propietario fallece y deja la propiedad en herencia teniendo esta una hipoteca inversa, los herederos pueden asumir la deuda cancelándola y de esta manera conservar el bien hipotecado. En caso de no querer pagar la hipoteca deben proceder a abandonar el inmueble, esto garantiza que quien trabajo durante toda su vida para obtener una propiedad disfrute los resultados de sus sacrificios.

Hipoteca inversa instrumento financiero con demasiados vacíos

En España se estima que aproximadamente 8 millones de personas son mayores de 65 años incluso se calcula que para el año 2050 este sea el segundo país con mas ansiados en el mundo tan solo superado por Japón, con esta cantidad de ancianos, la hipoteca inversa debería haber tenido una mayor acogida por parte de este segmento.

Otro detalle inexplicable es que de esos 8 millones de ancianos más del 60% ve disminuida su capacidad adquisitiva por lo que la vejez transcurre entre carencias y necesidades. Entonces, ¿Por qué razón aquellos jubilados no aceptan la oferta bancaria de interponer una hipoteca inversa?

Este crédito con garantía hipotecaria se encuentra vigente en España desde el año 2007 y se cree que el hecho de que para el 2018 se hayan constituido tan pocas hipotecas inversas en todo el territorio español, significa que hay algo que está atemorizando a los usuarios de este producto.

Pareciera que existen muchas dudas y que los bancos no han querido o no han podido aclarar. Por ejemplo, ya se sabe que un requisito indispensable es ser mayor de 65 años y que el importe que se recibirá por concepto de préstamo hipotecario dependerá del valor de la vivienda el cual debe ser superior a 150.000 euros. Así mismo, se sabe que el crédito puede recibirse en su totalidad de manera inmediata o de forma mensual.

Entonces si pareciera que todo está claro ¿porque los adultos mayores no asumen este producto financiero? no se tiene claridad con respecto a este tema pero se estima que pueden intervenir los herederos de la propiedad ya que los ancianos al hipotecar la vivienda siguen manteniendo propiedad de esta mientras vivan.

Sin embargo, al momento de fallecer serán los herederos quienes con su propio dinero deberán cancelar la hipoteca o incluso pueden suscribir una nueva o venderla para entregar al banco lo prestado al difunto y repartir el excedente entre quienes heredan.

Para el ordenamiento jurídico español que regula la hipoteca inversa todo está claro y este producto al ser adquirido beneficia directamente al adulto mayor quien en ningún momento se encuentra en situación de riesgo o vulnerabilidad como para perder su hogar ya que seguirá siendo el propietario.

¿Por qué la hipoteca inversa no ha tenido receptividad?

Existen factores que según algunos analistas económicos y sociólogos inciden en la baja aceptación que han tenido las hipotecas inversa, estos son:

Poca publicidad y propaganda por parte de las entidades bancarias: En la actualidad para los bancos ofrecer la hipoteca inversa es una situación de incertidumbre ya que el retorno del capital está directamente relacionado con la duración de la vida de la persona.

Por otra parte, al morir el propietario el banco sigue manteniendo la incertidumbre ya que no sabe cuál podría ser la decisión que tomen los herederos la cual puede ir desde la constitución de una nueva hipoteca, hasta el pago de la ya existente. Así mismo, si por alguna razón el mercado inmobiliario sufriera un alza y el bien aumentara su valor en consideración con la hipoteca inversa, el banco estaría en una situación de perdida si los herederos deciden vender el inmueble o quedarse con él.

Arraigo familiar: Ya que este producto va dirigido exclusivamente a los ancianos, estos por una cuestión de idiosincrasia no pueden hipotecar el patrimonio familiar ya que dejarían sin un bien del que pudiesen disponer sus hijos en el futuro incluso según algunos estudios, hay ancianos quienes viven una vida extremadamente precaria y con muchísimas limitaciones y prefieren estar así que asumir una hipoteca inversa.

Para la Asociación de Usuarios Financieros, la hipoteca inversa es un producto complejo por lo que piensan que los bancos buscan aprovecharse de la necesidad de los adultos mayores ya que estos solo ofertan el 30% del valor del inmueble.

Por ejemplo, si una casa se tasa en 300.000 euros se le entrega al propietario 100.000 euros los cuales no debe pagar ya que la devolución de esta se garantiza con el inmueble que obtiene el banco cuando fallece el propietario. Según ASUFIN este producto es una aberración ya que el banco pretende quedarse con una propiedad cancelando tan solo el 30% de su valor.

Hipoteca inversa y su futuro en el mercado español

En la actualidad la demanda de la hipoteca inversa no es lo suficientemente grande como para ser considerado un negocio rentable para las instituciones financieras. Para la Asociación Española Bancaria la regulación de este instrumento no es lo adecuadamente clara y esto genera algunos vacíos que impiden que su comercialización sea hecha de una forma más activa.

Por otro lado, se teme a la endeble seguridad jurídica que con respecto a este tema existe es decir, que para que la hipoteca inversa pueda mantenerse en el tiempo y a futuro alcanzar niveles aceptables dentro de los productos que comercializan los bancos, deben incorporarse leyes que protejan a las entidades financieras de los herederos.

En tal sentido, se han presentado casos en donde herederos han impugnado la hipoteca inversa argumentando que los titulares fallecidos firmaron el contrato sin saber en realidad los alcances de este, es decir no sabían lo que estaban firmando.

Dicho de otro modo, si no se emiten leyes que realmente protejan la propiedad privada aun para los herederos, cada día serán menos las organizaciones financieras quienes se atreverán a comercializar hipotecas inversas, de hecho este producto pareciera ser que carece de interés y favoritismo tanto en los clientes o usuarios bancarios como de las propias entidades que lo otorgan.

En tal sentido, lo que inicialmente se mostró como una idea innovadora en España y que a la larga podría ayudar a mejorar la calidad de vida de los adultos mayores, termino convirtiéndose en un producto que no se quiere ni comercializar ni adquirir.

Cambios en la renta de la hipoteca inversa como posibilidad para permanecer en el futuro

Uno de los factores que quizás genera mayor apatía entre los clientes bancarios, es el poco importe que reciben cuando hipotecan la vivienda, por ejemplo, cuando una persona cumple 65 años las entidades crediticias pueden otorgar entre el 26% y el 30% del valor total del inmueble y solo cuando la persona cumple 85 años puede aspirar a que el banco le preste con respaldo de su vivienda el 46%.

Así mismo, el interés que se cobra sobre este capital oscila entre el 5% y el 6% si bien es cierto que es mucho menor que el que se cobra por un préstamo personal, debe tomarse en consideración que es mayor que el que se asigna por una hipoteca convencional.

Es decir, si el banco o la AEB desean que este producto cumpla el cometido para el que fue creado y el cual es mejorar la calidad de vida de los ancianos, deberá realizar grandes cambios no solo desde el punto de vista jurídico sino también económico ya que si esas tasas fuesen aumentadas, indudablemente representarían un atractivo para los clientes quienes podrían decidirse a adquirir la hipoteca inversa.

De no ser así, este instrumento financiero quedara sencillamente como un recuerdo ya que para propietarios o clientes y bancos, le es mucho más fácil utilizar el producto de la hipoteca convencional para obtener los recursos que requiere el anciano y así mejorar su calidad de vida. Dependerá de las acciones que tomen los entes gubernamentales españoles y que permitan se genere una motivación para que los bancos puedan ofertar los productos y los clientes deseen adquirirlo