Para muchos era un artículo obsoleto que no se adaptaba a los nuevos tiempos, para otros un mecanismo necesario para proteger a los españoles de posibles fraudes, indistintamente de quien tenga la razón, el viernes 3 de septiembre fue un día histórico ya que se hizo efectiva la supresión del artículo 28.

Era parte de la Ley Hipotecaria se promulgó en el año 1946 y su función primordial era de alguna manera proteger a los hijos de españoles que hubieran emigrado a las colonias que España poseía y que de alguna manera desconociese haber recibido una herencia, dándole un plazo al heredero para hacer el reclamo.

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Artículo 28 de la Ley Hipotecaria

En resumen, el artículo establecía que, todas aquellas personas consideradas herederos no forzosos y que recibirían un inmueble en herencia, deberían esperar un plazo de dos años desde el fallecimiento del propietario original para vender el bien ya que al inscribir en el Registro al nuevo comprador se colocaba una anotación.

Dicha acotación establecía que si durante el transcurso de dos años aparecía un heredero calificado jurídicamente como forzoso; por ejemplo, un hijo del que se desconociese su existencia; el proceso de venta quedaba invalidado ya que para realizar la transacción no se había tomado en consideración a este heredero.

Ventajas que ofrecía el artículo 28

Básicamente el beneficio que ofrecía este controversial artículo era el de proteger a un heredero de ser dejado sin recibir parte de una sucesión. El legislador al redactar el texto jurídico deja en claro que se debería esperar un lapso de dos años como tiempo máximo para que la persona se comunique.

Es decir, en muchas ocasiones cuando se ofrecía un piso en venta que cumplía la condición del artículo 28, la legalización del inmueble se tardaba lo que le daba un plazo mayor al beneficiario de hacer uso de sus derechos y obtener un lucro económico, que obtiene por concepto de la venta del piso.

Con los avances de las comunicaciones y la incorporación de la tecnología, esta medida de protección carece de sentido, ya que en la actualidad es poco probable que alguien reciba una herencia y no se entere o que muera un familiar y no se tenga conocimiento de ese hecho.

Desventajas del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Los efectos negativos que ocasionaban esta restricción eran mayores que los beneficios. Comenzando con el hecho que el sector inmobiliario se veía afectado por lo menos lo que tiene que ver con la venta de casas y pisos que eran parte de una sucesión aun cuando no existiese ningún otro heredero.

Entre las desventajas más resaltantes se encontraban, por ejemplo, la dificultad para vender. Esto se debe a que muchos compradores veían la transacción como un negocio de riesgo, debido al alto nivel de inseguridad jurídica, ya que se tenía que esperar dos años para que la compraventa tuviese pleno valor legal.

Por otra parte, quien decidía adquirir un inmueble con estas características por lo general ofrecía un precio menor al establecido en el mercado, ya que alegaban que estaban corriendo un riesgo y que, de ser necesario vender o hipotecar la propiedad, sería muy difícil ya que los bancos no aceptaban como garantía estos pisos.

Esta actitud era asumida por las entidades financieras, ya que existía una limitación legal que generaba una suspensión temporal del principio de Fe pública registral y esto, en algunas circunstancias, podía hacer inválida a la garantía hipotecaria trayendo como consecuencia una pérdida de dinero al banco.

Beneficios de la retroactividad de la decisión

La derogación del artículo libera de manera inmediata a todas las propiedades heredadas y vendidas durante los años 2019, 2020,2021, es decir ya no habrá que esperar esos dos años para poder realizar el proceso de inscripción registral se beneficia al comprador con el pleno dominio del inmueble.

 

Ya que la propiedad que estaba amparada por este artículo ha sido liberada. Esta ya no representa ningún nivel de riesgo económico, por lo que puede ser negociado con cualquier institución financiera como una garantía a la hora de solicitar un préstamo, sin que exista ninguna traba del banco para aceptarla.

 

El mercado inmobiliario debería presentar un repunte importante ya que serán más los propietarios de este tipo de inmuebles que los ofrecerán en venta, debido a que podrán comercializar sus pisos a precio real. Esto sin tener que hacer descuentos, es decir, no deberán bajar el valor por estar afectados por el artículo 28.

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Aportes significativos

Otro hecho importante es que la pandemia del Covid-19 ha causado un aumento significativo de herencias de viviendas, según datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística, tan solo entre los meses de enero y junio de este año en el territorio español se realizaron 103.116, actos jurídicos de viviendas por herencias.

Esto viene a dar un promedio de 570 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias al día, estadísticamente hablando esto viene a representa la cifra más alta registrada desde el año 2007, según el comportamiento de los últimos meses se espera que el promedio pueda aumentar en el último trimestre del año.

Vale destacar que estas cifras, contabilizan tan solo las herencias de inmuebles que han sido aceptados, sin tomar en consideración aquellos dejan fuera las renuncias a heredar que casi siempre se producen por el hecho que la deuda que pesa sobre la sucesión es económicamente superior a todos los bienes del fallecido.

Todo esto no hace sino darle movilidad al mercado ya que se aumenta la oferta de inmuebles, lo que estabiliza los precios y estimula de alguna manera la solicitud de créditos o hipotecas para la adquisición de vivienda. Esto favorece enormemente a los bancos que se han visto en recesión dede principios del año 2020.

Por otro lado, el sector de la construcción también podría verse favorecido. Esto se debe a que muchos propietarios no se decidían a realizar reformas hasta tanto no transcurriese el tiempo establecido en este artículo, ya que consideraban que de aparecer un heredero podrían perder todo el dinero invertido.

Mayor pago de impuestos

Si comienzan a venderse con mayor continuidad este tipo de inmuebles el fisco español se beneficia, ya que dicho activo es considerado una ganancia patrimonial. Por ello se debe cancelar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para ello se debe tomar en consideración el año en el que se realice la venta.

 

Esto con el fin de establecer la transacción como ganancia tributa en la base imponible del ahorro y de esta manera realizar la declaración de la renta. Así mismo, debe cancelarse el impuesto de plusvalía municipal. En el caso específico de este gravamen podría decirse que está sujeto a que no existan perdidas en la venta.

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Derogación del artículo 28 y el valor de los inmuebles

Muchas personas asumieron que la eliminación del polémico artículo aumentaba el valor de las propiedades. En todo caso debe establecerse es que no afecta en ningún caso a la metodología que se utiliza para realizar los avalúos de los inmuebles ya que los criterios establecidos en la tasación siguen siendo los mismos.

Lo que sí logra esta medida es otorgar el justo valor de mercado a la propiedad ya que no existirán elementos que conlleven a la disminución del precio del piso o vivienda. De igual manera, podrán darse como garantía para obtener un préstamo o crédito por parte de los bancos o instituciones financieras.

De ahora en adelante, será ventajoso comprar una vivienda heredada, esto se debe a que los beneficiados buscan de alguna manera una entrada de capital producto de la venta del activo y al no contar con la restricción se podrá negociar libremente e incluso obtener algunas mejoras en cuanto al valor de la propiedad.

Esta disminución en el precio se lograría gracias a la contracción económica que está viviendo en el mundo producto del Covid-19 y ha obligado a muchas personas buscar fuentes de financiamiento. Es por ello que deciden vender la propiedad en vez de tratar de obtener un rendimiento económico mediante un alquiler.

Comprar un inmueble artículo 28 como alternativa de inversión

En el caso de los pequeños inversionistas comprar un inmueble de herencia es una extraordinaria alternativa para colocar el dinero y lograr rentabilizarlo a largo plazo. De igual manera, se puede apostar a una subida del mercado ya que se espera que la unión europea establezca una serie de acciones que estimulen la economía.

 

No puede pasarse por alto que, si bien es cierto que en el pasado los bancos fueron contrarios a otorgar hipotecas recibiendo esos inmuebles como garantía hipotecaria, ahora es muy probable que creen productos dirigidos específicamente hacia ese segmento para tratar de captar nuevos clientes y aumentar su cartera hipotecaria.

 

Otro elemento importante es que por la dificultad que representaba vender este tipo de inmuebles. Los herederos sencillamente los abandonaban trayendo como consecuencia el normal deterioro. Sin embargo, en muchos casos, los propietarios no tienen como hacer frente a las reformas, por lo que deberán recurriré a préstamos personales.

 

En este caso, el inversor podrá otorgar el dinero para las reformas, pidiendo como garantía el inmueble. Si los propietarios cancelan el crédito, se obtiene una ganancia por concepto de interés del préstamo. De no cancelar el préstamo, se hace de un activo por una cantidad de dinero menor al precio real del bien.

 

Como puede observarse la decisión de derogar el artículo 28 traerá grandes y múltiples ventajas tanto a compradores, como a vendedores, incluso al estado español que está necesitando dinero fresco en sus arcas para hacer frente a la contracción económica que existe en el mundo.

 

 

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