Heredar una vivienda hipotecada, ¿qué debes hacer?

Cuando se habla de una herencia todo parecen ser buenas noticias pero, ¿qué pasa si la vivienda que te han dejado en herencia tiene una carga hipotecaria?, ¿sabes qué opciones tienes? En este artículo vamos a tratar a fondo el tema de qué sucede al heredar una vivienda hipotecada junto con las posibilidades y opciones que tienes como heredero, siempre en el marco de la legalidad vigente.

De manera general, la ley estipula que cuando heredamos lo hacemos con lo bueno y lo malo que pueda conllevar. Muchas personas piensan que una herencia no tiene nada de malo y que recibir siempre es bueno. Y en cierto sentido es así pero, ¿qué ocurre con las cargas que puede llevar asociado eso que heredamos? Cuando se hereda una vivienda y ésta tiene una hipoteca, no solo se hereda la vivienda, sino que también se hereda el préstamo junto a ella. Con todo lo que eso lleva implícito. Es por esta razón que hay muchas ocasiones prácticas en las que recibir una herencia pasa de ser una buena noticia a ser una carga financiera que puede traernos consecuencias económicas a largo plazo si no sabemos cómo gestionar la situación.

Perder un familiar ya es de por si una noticia muy triste que suele dejarnos en una posición algo vulnerable emocionalmente. A esto se le suman la cantidad de trámites que debemos iniciar y que en muchas ocasiones suponen algo abrumador. Si la persona fallecida tenía una o varias hipotecas el o los herederos serán los responsables de esas cargas financieras una vez acepten la herencia como ya hemos dicho así que vamos a estudiar la situación de forma detallada para que sepas cómo actuar.

ENLACE DE INTERÉS: Si te interesa documentarte sobre el tema, no dudes en ver nuestra página sobre la Subrogación de hipoteca, cambiar el titular de una hipoteca.

Documentación que vas a necesitar al heredar una vivienda hipotecada

Antes de comenzar con la guía de supervivencia y los primeros pasos conviene aclarar un aspecto relativo a la documentación que vas a necesitar para heredar una vivienda hipotecada. Estos son los primeros documentos que deberían estar en tu poder y que necesitarás para cualquier tipo de trámite posterior:

• Certificado de defunción

Para que el fallecimiento de una persona esté legalmente reconocido hay que inscribirlo en el Registro Civil, que se encargará de notificar la baja del difunto al padrón a posteriori. Normalmente este trámite lo realizan los agentes funerarios.

• Testamento

Se trata de un documento fundamental, ya que en él la persona fallecida expresa su voluntad acerca del reparto de sus bienes. Si no sabemos si existe entonces deberemos tener una certificación de actos de última voluntad.

• Certificación de actos de última voluntad

Si no tenemos conocimiento sobre el testamento una vez pasados 15 días de la defunción y mediante la presentación de un impreso oficial en cualquiera de las gerencias territoriales o en las dependencias del Ministerio de Justicia se debe solicitar este certificado. De esta manera sabremos si hay testamento y el nombre del notario responsable del mismo.

Supervivencia: cuáles son los primeros pasos

Ha muerto un familiar cercano. Te sientes triste y abrumado y te enteras que esa propiedad de la que eres heredero lleva asociada una hipoteca, ¿qué debes hacer?

• Lo primero que debes hacer es avisar al banco que concedió la hipoteca. Las cuotas de la hipoteca siguen asociadas la cuenta bancaria del titular y esto no va a cambiar hasta que no se produzca el cambio de propietario, por lo que la entidad bancaria debe estar avisada de la situación cuanto antes.
• Lo siguiente es conocer la situación con detalle para poder tomar una buena decisión. Querrás saber el importe de la hipoteca que queda por pagar, las cuotas mensuales, cuántos años quedan, las condiciones del préstamo hipotecario, si existen productos asociados a este préstamo, el interés vigente, comisiones de cancelación y subrogación de la hipoteca… De toda esta información dependerá la decisión de si es económicamente rentable aceptar la propiedad en herencia. Obviamente no es lo mismo una vivienda de la que quedan por pagar dos años con una cuota baja que otra de la que restan 20 años con una cuota elevada.

Cada entidad bancaria tiene un protocolo de actuación diferente en el caso que exponemos, aunque de forma genérica te solicitarán una serie de documentación previamente a ofrecerte toda la información de los productos que la persona fallecida tenía contratados. Consulta qué documentación solicitan, pero lo más probable es que incluya el certificado de defunción, el certificado de las últimas voluntades, el testamento o declaración de herederos, la escritura de adjudicación de la herencia y el certificado de pago del impuesto de sucesiones.

Si no sabemos en qué bancos tenía alguna cuenta bancaria el fallecido acudiendo a la Agencia Tributaria y acreditando nuestra condición de herederos nos facilitarán toda la información que necesitamos.

• Conoce si hay otras personas implicadas en la hipoteca. Este dato también es muy importante previo a poder tomar una buena decisión acerca de si aceptamos la herencia. Puede ser que la hipoteca no fuese titularidad completa de la persona fallecida y exista otro cotitular. También es posible que existiese un avalista de la operación bancaria o que los herederos de la propiedad sean múltiples. Sea como fuere es importante conocer qué otras personas están afectadas por la situación y hablar con ellas para conocer su punto de vista sobre el asunto en cuestión.

Si la persona fallecida tenía un seguro de vida contratado (se trata de algo muy probable ya que la mayoría de las entidades bancarias obligan a su contratación junto con la hipoteca),  puede que éste se haga cargo de la totalidad o de una parte de la hipoteca. Se trata de un dato fundamental para poder saber qué carga financiera tendremos que asumir. Hay que revisar con detenimiento las condiciones de cobertura del seguro para averiguar si está obligado a hacerse cargo de una parte de la hipoteca o de su totalidad.

Qué implicaciones tiene heredar una vivienda hipotecada

1.- Si hay un préstamo hipotecario pendiente en contra de la propiedad que vas a heredar, entonces eso también se transfiere al heredero y por lo tanto tendrás que pagar el préstamo pendiente.

2.- El trámite de cambio de titular de la hipoteca es gratuito y la entidad financiera no puede cambiar las condiciones del préstamo hipotecario.

3.- Si la propiedad que hereda ha sido alquilada como heredero estás obligado a cumplir el contrato de arrendamiento firmado entre el anterior arrendatario y el arrendador.

4.- Si existe cualquier litigio que involucre la propiedad, también estarás obligado a responder ante el proceso.

Cuánto tiempo hay para tomar una decisión

Los herederos disponen de 6 meses para gestionar la herencia y abonar el correspondiente Impuesto de Sucesiones.  Una vez liquidado este impuesto la ley establece que se puede reclamar la herencia dentro de los 30 años posteriores al fallecimiento de una persona.

Ya tengo toda la información: ¿qué opciones tengo?

Una vez que hemos recabado toda la información urge tomar una decisión ya que como hemos visto hay 6 meses para el pago del Impuesto de Sucesiones y probablemente ya hayas consumido bastante de este tiempo obteniendo la documentación necesaria y obteniendo información.

De forma muy resumida puede decirse que como heredero tienes 3 opciones. Se trata de una decisión que debe ser bien meditada ya que una vez realizada no tiene vuelta atrás. Veamos cuáles son estas opciones:

1.-Aceptar la herencia

Si con toda la información que has obtenido es financieramente rentable la mejor opción es aceptar la herencia. Esta suele ser la decisión más aconsejable si la deuda es menor que el valor de la vivienda o si existía un seguro que va a hacerse cargo de pagar la deuda restante con la entidad bancaria total o parcialmente. También cabe tener en cuenta si la vivienda está arrendada y lo que se percibirá por el arrendamiento mensual supera la carga de la cuota de la hipoteca.

2.-Rechazar la herencia

El término legal es repudiar la herencia. Para llevar a cabo este trámite es necesario hacerlo mediante escritura pública ante un notario o bien judicialmente. Aunque parezca extraño se trata de más frecuente de lo que podríamos pensar. Las causas que llevan a esta decisión pueden ser la falta de capacidad para asumir los gastos y el pago de la deuda, para beneficiar a otro miembro de la familia o bien porque por nuestra propia situación tenemos deudas y acreedores y queremos evitar que se queden con los activos.

3.-Aceptar la herencia a beneficio de inventario

Se trata de una forma de aceptar la herencia pero sin poner en riesgo el propio patrimonio y no responderás con él de la deuda contraída con la herencia. Este trámite también se realiza ante un notario o un juez y consiste en separar el patrimonio propio del patrimonio heredado. Se trata de una medida de seguridad muy usual hoy en día pero que no todo el mundo conoce que existe.

¿Y si hay más personas implicadas?

Cuando hay varios herederos, otro titular de la hipoteca o bien un aval la situación se complica. En el caso de que existan dos titulares el heredero o los herederos asumirán el 50% de la herencia y el resto corresponderá al segundo titular o bien al aval. Si fuesen 3 o más titulares se procederá de manera similar y a cada uno le correspondería el porcentaje que corresponda de dividirlo en partes iguales. Si habiendo otro titular los herederos renuncian a la herencia, el total de la deuda hipotecaria recaerá en ese otro titular.

Respecto a los avales ya se ha mencionado que lo seguirán siendo hasta que la hipoteca sea cancelada. Si los familiares renuncian a la herencia la situación del avalista dependerá de las condiciones que figuren en el préstamo hipotecario.

Otra situación muy común es que existan desavenencias cuando son varios los familiares que heredan una propiedad. En estos casos lo más recomendable es recurrir a algún mediador para conseguir alcanzar un acuerdo.

Esperamos que este artículo os haya sido muy útil y ahora esté más claro qué ocurre cuando heredamos una vivienda sobre la que pesa un préstamo hipotecario.