Gastos de Hipoteca

Gastos de Hipoteca

Comprar una vivienda con lo que conlleva ahorrar para los gastos de una hipoteca es una de las decisiones más trascendentales que puede tomar una persona en su vida. Algunos lo hacen por comodidad, otros sencillamente por querer vivir de manera independiente y la gran mayoría, porque van a comenzar una familia.

Para comprar una casa se necesita de financiación hipotecaria y el solicitante debe entender, que más allá de los ahorros en aportación con lo que se debe contar, requiere cubrir también los gastos de la hipoteca.

Estos gastos tienen que ver directamente con la concesión de los préstamos y por lo general, son la diferencia entre lo que financia el banco y el precio total de la vivienda sumando los gastos, impuestos, notarios, gestoría, etc.

Gastos a cubrir para formalizar una hipoteca

Los bancos en su mayoría, prestan un 80% del precio de la vivienda. Es decir que el solicitante, debe poder pagar el 20% restante y tener un fondo adicional ahorrado, para poder cancelar aquellos gastos que se generan en el momento en que se va a formalizar dicho préstamo.

Vale destacar, que si uno solo de estos gastos no pueden ser cubiertos por el solicitante, la institución financiera podría negarle el crédito.

Tasación

Estos debe cubrirlo directamente el cliente y como se sabe, es el pago que se realiza a una empresa tasadora de inmuebles, para que establezca cuanto es el valor real de la vivienda en el mercado.

Esto más allá de un gasto, podría considerarse una inversión ya que según el valor de la tasación, la entidad financiera decidirá cuanto otorgara por concepto de hipoteca.

Gestoría

Aunque este es un gasto que se puede evitar realizando personalmente todas las gestiones documentales, la gran mayoría opta por contratar a un profesional. En este punto, se liquidan todos los impuestos a los que haya lugar para poder recibir la hipoteca.

Así mismo, se deberá pagar cualquier documentación que el banco pida y que tenga que ver con el inmueble que se desea adquirir.

Notaria

Debe realizarse un pago con el fin que el notario pueda dar fe pública de la legalidad del proceso hipotecario. Este gasto se cancela, según sean los aranceles que están prestablecidos por el estado. Dependiendo de la provincia en que se encuentre la vivienda, este puede estar entre el 5% y el 7% del valor total del inmueble.

Registro

Registrar la documentación, es un procedimiento que garantiza la propiedad o titularidad absoluta del inmueble. Podría decirse que es el último gasto dentro de la lista. Vale resaltar que para realizar este acto, se requiere haber cancelado antes los impuestos y haber notariado previamente el documento.

Gastos para la solicitud de hipoteca

Estos gastos son totalmente diferentes, a los que se deben afrontar cuando se va a formalizar una hipoteca. Estos son a los que se deben hacer frente, en el momento en que se va a solicitar el préstamo y el monto de los mismos dependerá de la institución financiera que se escoja.

Comisión de apertura

El banco tiene tasado un monto por concepto de comisión de apertura, que corresponde a lo que se debe cancelar, para que la institución financiera comience el proceso para la entrega de la hipoteca.

Por lo general, esta comisión no será mayor al 1% del total del monto solicitado y según lo establecido por algunos bancos con dicha comisión, se estarán cancelando los servicios de los profesionales, quienes realizan el estudio de la documentación para establecer las condiciones de entrega de la hipoteca.

Por supuesto estas son políticas internas de cada institución financiera por lo que podrían variar entre una a otra.

Productos combinados

Cuando los bancos ofrecen una hipoteca, siempre intentan vender otros productos a los solicitantes del préstamo. Estos pueden ir desde tarjetas de crédito, hasta seguros de vida y de vivienda.

En algunos casos, la adquisición de estos productos es de carácter obligatorio por lo que se requiere negociar con la institución financiera, cuales son aquellos que se pueden adquirir de manera inmediata y cuales bajo la medida del financiamiento.

Comisión de amortización anticipada

Este es quizás uno de los gastos de mayor relevancia dentro de la estructura de costos, cuando se desea adquirir una hipoteca ya que se está hablando de lo que se debe cancelar al banco, en caso que se desee pagar dicha hipoteca antes del tiempo establecido.

Para evitar situaciones de usura, la ley ha fijado unos topes máximos de lo que la institución puede cobrar. Por ejemplo, si la hipoteca es del tipo de interés variable, el monto de la comisión de amortización, no puede ser superior al 0,15%. Pero si la hipoteca es de interés fijo, el pago no podrá exceder del 2% del valor total del inmueble.

Esta práctica según establecen los bancos, es una medida de protección para cubrir de alguna manera, los gastos que le genera la cancelación anticipada de la hipoteca por parte del cliente.

Aunque esto no se cancela sino cuando la persona ha decidido liquidar su crédito, siempre es importante considerar el monto cuando se va a amortizar la deuda de manera total o parcial.

Ampliación de la hipoteca

Si por alguna razón el cliente decide disponer de un dinero extra para una ampliación de la vivienda, puede solicitar una ampliación de la hipoteca. Con esta alternativa, el banco entrega una cantidad de dinero tal cual como si se tratara de un préstamo personal, la diferencia es que está respaldado por la propia hipoteca.

Para poder llevar a cabo esta solicitud, se deben cubrir una serie de pasos jurídicos tales como, notaria, registro e impuestos. Esto por supuesto genera un gasto adicional, que debe ser previsto por el solicitante.

Devolución de gastos de hipoteca

Al encontrarse el mercado inmobiliario en la actualidad en una situación de recesión, los bancos utilizan diversas prácticas, con el fin de estimular a los clientes a solicitar hipotecas.

Una de ellas es sin lugar a dudas, el asumir los gastos totales de dicha hipoteca que pueden llevar a las instituciones a pagar los costes de notaría, registro, gestoría e incluso, aquel impuesto que se cancela por derecho a los actos jurídicos documentados.

Pero puede suceder, que este ofrecimiento se haga durante el proceso de información al solicitante y una vez que este decide solicitarle el crédito a dicha entidad, esta le exige al cliente que debe ser el quien cancele los gastos.

Como se sabe, si la hipoteca está aprobada y si el pago de estos gastos no se efectúa, es imposible que el banco haga la entrega del dinero para comprar la vivienda. Es por ello que el solicitante quien es el interesado, se verá en la obligación de cancelar todos esos gastos.

Ayuda jurídica

En este caso, el cliente puede recurrir a un tribunal si considera que no se estableció de forma clara, la responsabilidad de quien debía cancelar los gastos de formalización. De igual manera, podría alegar haber sido objeto de una cláusula abusiva por lo que fácilmente podría ir a litigio, con la entidad financiera.

El procedimiento para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca, se inicia dirigiéndose al banco y de forma escrita solicitar dicha devolución. Se deben anexar, todas las facturas o documentos que certifiquen que se realizó la cancelación.

Posteriormente se espera un tiempo que no puede exceder los 15 dias hábiles, para recibir la respuesta de la institución financiera. En caso que dicha respuesta sea negativa, el cliente debe dirigirse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Es importante que se tome en consideración que este organismo bajo ley, no puede obligar a la entidad a devolver el dinero, sencillamente solo le recomendara la revisión de la decisión.

Solicitar la devolución de los gastos de hipoteca, no es necesario hacerlo de forma inmediata, apenas se formalice el préstamo ya que los tribunales españoles otorgan un tiempo de hasta 5 años, después de dicha formalización.

Incluso, existe una ventaja para el demandante ya que después que el juez haya establecido, que efectivamente los costes fueron aplicados de manera abusiva al cliente, se cuenta con 5 años más para realizar la respectiva demanda.

Alternativas hipotecarias

Los gastos a cancelar para la formalización de las hipotecas, dependerán del tipo de crédito que se solicite al banco. Si es del tipo variable, estos costes pueden tener un monto pero si es del tipo fijo tendrán otro.

También existe la opción de solicitar una hipoteca 100%, en la que el banco entrega la totalidad del monto de la vivienda, pero debe aclararse con la entidad financiera si también se encargaran de cubrir todo lo referente a registro y notaria.

Otra alternativa con la que se cuenta, es solicitar un préstamo personal a la institución bancaria, con el fin de hacer frente a estos gastos. Podría negociarse las condiciones de pago de este ya que o se podría adicionar al monto de la hipoteca. Incluso, podría ser cobrada en cuotas mensuales, separadas del pago del crédito hipotecario.

Es fundamental que a la hora de formalizar el préstamo para la compra de la vivienda, se cuente con los recursos necesarios para afrontar dichos costes. Hay instituciones que establecen, que no se han podido concretar préstamos por causas atribuibles al cliente y en este caso, comienzan a cobrar los intereses del préstamo aunque el solicitante no haya recibido un solo centavo.

Es por ello que en la web se encuentran simuladores, que permiten conocer cuánto será el monto de lo que deberá cancelar el solicitante, como gastos de hipoteca. Esto es sumamente importante, porque permitirá establecer si se cuenta o no con los recursos necesarios para cubrirlos.

Como recomendación final, siempre es importante que el cliente después de tener un monto aproximado dado por el simulador, trate de disponer de un 10% adicional a esa cantidad, para cubrir cualquier tipo de eventualidad.

Es por lo que le recomendamos, se ponga en contacto con un intermediario hipotecario conocedor de las ventajas que ofrecen cada banco y de esta manera, poder ofrecerle la entidad financiera que mejor se adapte a sus necesidades y de esta manera conseguir la máxima financiación.

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