Las hipotecas que conceden los bancos tienen una vigencia de 20, 30 ó 40 años, durante todo ese tiempo es factible que una persona desee vender el inmueble para avanzar en la vida, comprando algo más grande o mejor ubicado, pero se presenta la disyuntiva de saber si puede venderse una vivienda hipotecada.

 

Ciertamente es posible vender el inmueble, existen ciertas alternativas que facilitan ese proceso, pero no puede olvidarse que todos estos procedimientos generan una serie de gastos, que deben ser cancelados por el vendedor, así como tener toda la documentación exigida por el banco para aprobar la transacción.

 

Gastos al vender una vivienda hipotecada

Lo primero que se debe tomar en consideración es que se piensa hacer con la hipoteca, existen varias opciones entre las que destacan las siguientes:

 

Cancelación de la hipoteca

Es el procedimiento mediante el cual se utiliza el dinero de la venta para cancelar el préstamo, para esto se debe solicitar un certificado de deuda pendiente, este es un documento donde figuran los pagos hechos por concepto de amortización a la deuda, así como la hipoteca a cancelar y los gastos administrativos.

 

Estos gastos pueden llegar a ser de 100 euros aunque algunas instituciones bancarias pueden otorgarlo de forma gratuita, posteriormente con ese documento ambas partes deudor y acreedor es decir el cliente y el banco firman ante Notario la cancelación de la hipoteca,  este trámite es gratuito.

 

Después de firmada la cancelación, se requiere la planilla conocida como Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados, esto lo otorga Hacienda y está exento de pago, una vez hecho esto el vendedor debe dirigirse hasta la oficina de Registro de la Propiedad y solicitar sea anotada la Cancelación Registral de tu hipoteca.

Los gastos de cancelación de hipoteca, tiene que ver básicamente con la abolición registral de la hipoteca, el costo de la misma puede ir desde los 400 euros a 1.000 euros, la rapidez en la entrega del documento dependerá del banco con el que se tiene la hipoteca.

Otros Gastos

Los otros gastos que posiblemente deban cancelarse se refiere al pago de un profesional  que por concepto de sus honorarios pueden llegar a cobrar hasta 600 euros aproximadamente, esto dependerá del trabajo realice y  el tiempo que emplee en ejecutar dicho trabajo.

Es fundamental tomar en consideración que el monto recibido por concepto de la venta debe ser muy superior a lo que se le debe al banco, ya que con este dinero se pagara la hipoteca y el resto del dinero queda como beneficio de la operación y esto se considera una ganancia por lo que está sujeta a impuestos.

 

Ahora bien si la venta de la vivienda ha sido por un valor inferior al préstamo el importe del cheque deberá ir en su totalidad a cubrir parte de la hipoteca y el titular del crédito debe pagar con su dinero el remanente de la deuda.

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Transmitir o pasar la deuda hipotecaria al comprador

 

Esta es otra alternativa con la se cuenta para vender un inmueble hipotecado, consiste en  transferir la deuda pendiente al comprador de la vivienda, esto tambien es conocido como subrogación de la hipoteca,  es importante destacar que  para llevarla a cabo es necesaria la aprobación del banco,

 

Esto se debe a que la institución financiera estudiará el perfil de riesgo del nuevo comprador, el importe que se cancela por este estudio corre a cuenta del vendedor, de igual manera deben pagarse las posibles comisiones de subrogación, en este caso no se cancela gastos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

 

Puede ser que el banco apruebe el perfil del nuevo comprador pero colocando una cláusula especial en el contrato de deuda, ya que tiene dudas sobre la solvencia económica del mismo en este caso deberá cancelar la comisión que cobra la institución financiera por redacción del documento así como los gastos de notaría.

 

Gastos e impuestos generales antes de vender una vivienda hipotecada

Los gastos ordinarios que se deben cancelar por vender un piso o vivienda varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentra, pero hay algunos que podrían llamarse generales y deben pagarse indistintamente de la condición del inmueble es decir si este está hipotecado o si se encuentra sin ninguna deuda.

Estos gastos pueden generarse antes de la operación de compra y venta y después de la misma.

Gastos generados durante la venta de la vivienda

Certificado de la comunidad

El primer pago que debe hacerse es para obtener el certificado de la comunidad, en este documento certifica que se encuentra solvente con todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios, el pago variara según sea el criterio de cada entidad, aunque el precio promedio que se cancela puede llegar a los 100 euros.

 

A pesar de ser considerado un documento menor, el Notario lo exigirá como parte del proceso  el día de la firma, este pago es recomendable hacerlo unos 15 días antes  ya que por lo general  tiene  una validez de unas 2 semanas.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

 

El IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un pago que debe realizarse al ayuntamiento  de la localidad, este gasto debe asumirlo el vendedor del inmueble mientras aparezca en la oficina de catastro como propietario este pago es por lo general anual, pero algunos lo cancelan trimestral o mensualmente.

Certificado energético

Es obligatorio para vender el inmueble en este documento se refleja el consumo de energía que tiene la vivienda, para que pueda ser otorgado es necesaria una inspección por parte de un técnico habilitado y el precio que debe cancelarse por dicha visita es de aproximadamente 100 euros más el IVA.

Cédula de habitabilidad

La cancelación de este trámite dependerá de la comunidad donde se encuentre, en él se certifica que el inmueble cuenta con los requisitos mínimos para ser ocupado, esta cedula la emite un técnico posterior a la inspección que realiza en el inmueble su precio puede rondar entre los 80 y los 120 euros.

Nota simple: Aunque es considerado un documento menor es de gran importancia tanto para el vendedor como el comprador, en él se deja constancia que la vivienda está libre de gravámenes que impidan su venta, se solicita en la página web del Colegio de Registradores de la Propiedad el costo es de 9 euros.

Facturas de servicios

 

Es obligatorio realizarlo para vender un inmueble indistintamente que sobre este pese una hipoteca o no, ya que el estado exige estar al día con las empresas que suministran los servicios de agua, luz, gas, entre otros

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Gastos e impuestos después de la venta

La última fase del proceso de venta tambien conlleva una serie de pagos que deben realizarse para poder realizar la firma del documento de compraventa.

Plusvalía Municipal

 

También conocido como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana  (IIVTNU) es un gravamen que se genera por el derecho a poder realizar el traspaso de una vivienda, el impuesto en si es por los terrenos y no incluye el bien construido sobre este, su cálculo se realiza tomando en consideración valor catastral del suelo.

 

Esta plusvalía municipal puede exonerarse en caso que durante la transmisión o venta en no exista ganancia patrimonial, o que la  ganancia patrimonial, no sea superior al importe a liquidar, para establecer si existe ganancia patrimonial, se tendrán en cuenta los gastos los impuestos indirectos y honorarios notariales.

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IRPF o Plusvalía Estatal

 

IRPF se cancela cuando existe un incremento en el precio de la vivienda con  respecto al valor que poseía el momento de la compra, hacienda asume que como has obtenido una ganancia, se debe cancelar los impuestos, para conocer cuánto debe pagarse se toma en cuenta los valores de adquisición y de transmisión.

 

El valor de transmisión  se calcula de manera sencilla ya que es el precio en que se acaba de vender la vivienda, en tanto el valor de adquisición, contempla el  precio en que se compró las vivienda y todas las reformas que se hicieron de igual manera debe restarse restarle cualquier ganancia obtenida como por ejemplo un alquiler.

 

La resta del valor de adquisición del costo de transmisión da como resultado el  beneficio obtenido, si el cociente de esta operación señala ganancias de 6.000 euros, se pagara el 19%, si está entre los 6.000 y los 50.000 euros, el IRPF será de 21% y para ganancias superiores a los 50.000 euros el impuesto será del 23%.

 

Si el propietario de la vivienda es una persona mayor de 65 años están exenta de pagar el tributo, tambien si se diera el caso que no fuese la vivienda principal, tampoco cancela el gravamen si  invierte las ganancias en un plan de renta vitalicia o si lo obtenido por de la venta se utiliza para  la compra de otra vivienda habitual.

 

Siempre y cuando esto sea hecho en un lapso no mayor a los dos años de la venta del inmueble.

 

Vender una vivienda con hipoteca

 

Vender un inmueble sobre el que pesa una hipoteca no tiene que ser una carga o problema , los pagos que se realizan son básicamente los mismos que los que se cancelan por una vivienda que no posee ningún tipo de gravamen, varia un poco solo en los gastos administrativos que se le cancelan a la entidad financiera.

 

Tambien dependerá de las cláusulas del contrato ya que algunos bancos cobran una penalización si se cancela la totalidad del crédito antes de una fecha estipulada, lo que si es cierto es que realizar dichos tramites lleva tiempo, por lo que se puede tomar la alternativa de contratar una empresa quien realizara todo el procedimiento necesario para la venta del inmueble.

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