En 2019 ¿es mejor una hipoteca fija o una variable?

En 2019 ¿es mejor una hipoteca fija o una variable?

Si estás pensando en comprar una casa es más que probable que se te plantee esta cuestión. ¿Qué es mejor? ¿Me conviene más una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Estamos en un momento de tipos de interés bajos pero una hipoteca es una operación a largo plazo. Una decisión equivocada puede traernos consecuencias hasta dentro de varias décadas así que más vale tener las cosas claras.

La elección de una hipoteca a tipo fijo o variable puede hacer que se nos planteen muchas dudas, y es normal que así sea porque seguramente se pueden leer opiniones muy contradictorias al respecto. Y es que no se trata de que una opción sea mala y otra buena, la elección correcta va a depender de la situación económica general, de nuestro perfil financiero y de la evolución de los tipos de interés. Probablemente hace unas décadas esta cuestión era menos actual ya que las hipotecas fijas tenían unos tipos tan elevados que prácticamente todas las que se firmaban eran variables. Sin embargo, actualmente, las condiciones de este tipo de hipotecas han mejorado mucho y eso hace que vuelvan a resultar atractivas para muchas personas.

De manera muy general podemos decir que una hipoteca fija es adecuada para personas o familias que tienen una tolerancia al riesgo bastante baja. Si prefieres pagar un poco más en tu cuota mensual pero asegurarte de que vas a pagar siempre lo mismo y que las circunstancias no van a hacerla subir (aunque claro, tampoco bajará), una hipoteca fija es una buena opción. Sin embargo, parece evidente que con una hipoteca variable podemos llegar a ahorrar mucho más dinero a largo plazo, a cambio de asumir un riesgo e introducir una variabilidad en la cuota mensual de nuestra hipoteca.

Características y ventajas de una Hipoteca a tipo fijo

¿Estás dispuesto a asumir una cuota mensual más alta a cambio de tener la seguridad de que no va a cambiar? Si has respondido que si, tal vez una hipoteca fija sea una buena idea para ti. Estas son las características que tendrás con una hipoteca a tipo fijo:

Las cuotas mensuales serán estables: podrás saber cuánto vas a pagar mes a mes. Esto es posible porque el tipo de interés no está ligado a ningún índice de referencia y por lo tanto no tendrá fluctuaciones. Puedes hacer previsiones exactas y controlar los gastos, una subida en la cuota de la hipoteca no será algo que te ocurra en ningún caso.

Plazo menor: normalmente las hipotecas fijas tienen plazos más reducidos. Esto puede parecer un inconveniente pero en términos financieros a un menor plazo pagarás menos intereses. Esto puede incluso compensar el hecho de que el tipo de interés sea más alto que en una hipoteca a tipo variable. Sin embargo, a un menor plazo evidentemente la cuota aumentará, por lo que podemos encontrarnos ante un obstáculo para muchas personas que necesitan alargar los plazos para poder acceder a la compra de su vivienda. El plazo medio de una hipoteca fija suele ser de 20 años, mientras que las variables pueden llegar fácilmente a los 35.

Mayores barreras de salida y más comisiones. Este tipo de hipotecas suelen inlcuir una comisión por riesgo de tipo de interés. Se trata de una comisión regulada por ley y que no existe en las hipotecas de tipo variable.

Aunque existen ventajas, el balance incluye cuotas mensuales más elevadas (al menos al principio), menor plazo de devolución, intereses más elevados y más comisiones. Un alto precio a cambio de la seguridad de saber qué importe tendrán las cuotas. Es por eso que muchas personas siguen decantándose por las hipotecas a tipo variable.

Características y ventajas de una Hipoteca a tipo variable

Se trata de hipotecas más económicas y con mejores condiciones, al menos a corto plazo. En una hipoteca a tipo variable nuestra cuota se calcula en función de un índice de referencia, el Euribor en la mayoría de las ocasiones. Dado que este índice está actualmente en negativo las cuotas mensuales de las hipotecas variables serán menores que las hipotecas fijas.

El interés de una hipoteca variable se calcula mediante la siguiente fórmula:

Interés variable = referencial + diferencial

El referencial es el índice del mercado hipotecario que se nos aplica, siendo el más habitual  el Euribor, aunque también pueden ser otros. A este índice la entidad que nos concede la hipoteca suma un diferencial, que varía de 0 a lo que estime el banco.

Otra de las condiciones que hace a este tipo de hipotecas más atractivas son los plazos de amortización más amplios. Se pueden encontrar hipotecas con plazos de devolución que llegan hasta los 40 años y es muy común que la mayoría de ellas supere los 30 años. Aunque esto puede hacer que a largo plazo acabemos pagando más intereses también nos va a permitir poder acceder a una vivienda mejor al poder extender el plazo de devolución.

En general, las comisiones de las hipotecas a tipo variable son menores que en el caso de las fijas. Durante años ha existido la controvertida cláusula suelo que establecía un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota aunque el tipo de interés bajase. Actualmente los bancos ya no aplican esta cláusula suelo, lo que resulta favorecedor en épocas de intereses bajos como la actual.

Pero no todo son ventajas, si te decides por una hipoteca variable conviene que sepas que dado que el euribor está en valores negativos actualmente parece más que probable que las cuotas mensuales de tu hipoteca suban en el futuro. Ten en cuenta que hablamos de operaciones financieras largas y que tendrás que pagar la hipoteca durante varias décadas. Son muchas las personas que se han visto en una situación financiera apretada cuando los intereses han subido. Conviene que la cuota mensual sea asumible y que desde el principio pienses que podrá haber subidas en el futuro.

Sería más que recomendable analizar la gráfica de nuestro índice de referencia para ver cómo ha evolucionado a lo largo de los años. Haz cálculos y piensa cuánto puede subir o bajar la cuota en base a lo que ha sucedido años atrás. Establece un colchón de seguridad para tu cuota mensual que te permita seguir pagando en años posteriores si las cuotas suben.

Conclusión: ¿fija o variable?

Aunque ya hemos dicho desde el principio que no existe una hipoteca buena y otra mala sino que depende del perfil de la persona que va a firmarla, vamos a realizar una serie de afirmaciones a modo de conclusión para aportar información lo más concreta posible.

En principio, parece que lo mejor sería poder contratar una hipoteca a tipo fijo ya que de esta manera podremos saber los gastos mensuales y organizar nuestras finanzas. Sin embargo, la mayoría de las hipotecas que se firman son a tipo variable. Esto se debe a que la oferta de hipotecas variables es mucho más amplia y más atractiva y a que las hipotecas fijas suelen tener tipos más altos, más comisiones y en ocasiones condiciones de contratación más estrictas y plazos más cortos.

Por esta razón, y aunque en teoría pudiera parecer que una hipoteca a tipo fijo es más ventajosa suele ser más competitivo asumir el riesgo de una posible subida del tipo de interés a cambio de las ventajas que tiene una hipoteca variable. A esto hay que sumar que los escenarios futuros de tipos de interés suelen ser más bajos que los tipos fijos ofertados incluso en sus peores épocas. Así pues, parece mucho mejor decantarse por una hipoteca a tipo variable.

En ambos tipos de hipoteca tendrás que tener cuidado con los costes ocultos. La “obligación” a comprar determinados productos adicionales como por ejemplo seguros puede hacer que el coste final se encarezca considerablemente.

En todo caso siempre es recomendable estudiar las gráficas del índice de referencia de la hipoteca variable en la que estamos interesados, averiguar el tipo de interés máximo histórico que ha alcanzado y calcular la cuota. En principio, esta podría ser una buena referencia de la cuota máxima que tendríamos que llegar a pagar. Si descubrimos que con nuestros ingresos no podremos pagarla o tendremos dificultades quizás deberemos replantearnos la operación.

El error es firmar una hipoteca variable pero pensando que la cuota que estamos pagando será fija. Se trata de una falta de previsión en un escenario con los índices de referencia en valores negativos que puede hacer que tengamos dificultades en un futuro. Ante cualquier duda recuerda ponerte en contacto con un intermediario experto que pueda asesorarte. Hipotecas 100 nos especializamos en conseguir hipotecas al 100% que cubren la totalidad del importe de tu vivienda.