El banco obliga a tasar la vivienda

Tasar o valuar el inmueble que se piensa adquirir mediante un crédito hipotecario  es indispensable, y es por lo que el Banco obliga a tasar la vivienda es un requisito obligatorio  a la hora de pedir una hipoteca, el  resultado  de este procedimiento tendrá una influencia decisiva sobre el porcentaje de financiación que otorgue la institución financiera.

El cliente tiene derecho a escoger el experto que realizara  la tasación del inmueble que piensa  adquirir, sin verse obligado a recurrir al valuador recomendado por el banco y la entidad financiera no puede rechazar esta tasación por supuesto siempre y cuando  provenga de un profesional homologado por el Banco de España.

Tasar una vivienda

Como se sabe la tasación es una evaluación o valoración, realizado por un profesional,  en la que se analizan una serie de parámetros que le asignan valor a un  bien, esta información se plasma en un informe por lo general se toma en consideración las calidad de la construcción o la zona en la que esté situado.

En muchos casos sucede que el propietario piensa que su inmueble tiene un precio determinado, casi siempre esta valoración es bastante subjetiva y tiene que ver con la parte sentimental, en tanto el experto es totalmente imparcial y analiza la situación del mercado e incluso otras propiedades que se encuentren en la zona.

Los factores que afectan la tasación de una propiedad son:

La zona donde se encuentre.

Este es un elemento muy importante ya que la zona donde se encuentre ubicada la propiedad le dará mayor o menor valor al inmueble, aquí se analiza el estrato social que conforma dicho lugar, si este sitio tiene posibilidades de crecimiento o mejoras en el futuro, así como si se encuentra consolidado o no.

Servicios próximos

Indudablemente que esto redunda en el incremento del bien, por ejemplo si desde la vivienda o piso se tiene fácil acceso a zonas verdes, lugares de esparcimiento, centros educativos, servicios médicos e incluso transporte

Superficie

La cantidad de m2 que posea el inmueble de igual manera la distribución es importante, en este caso la cantidad de habitaciones, si la casa posee algunos extras como garaje o trastero.

La calidad de los materiales de construcción

No tiene el mismo valor una  propiedad construida con materiales de segunda, que con materiales de primera , la resistencia de los suelos, el acabado de las paredes, así como la calidad de los insumos que se usaron en la fontanería y electricidad, son elementos que se conjugan para dar una idea del valor del activo.

La antigüedad.

Mientras mas años de construcción tenga la casa, se estima que mayores serán los problemas que se presenten, con la construcción, esto debido al desgaste natural de los materiales, casi siempre comienzan por presentarse problemas sanitarios y eléctricos, filtraciones de techos y deterioro de puertas y ventanas.

Ahora bien si la vivienda o piso tiene pocos años de  construida, se estima que será mucho más económico realizar el mantenimniento preventivo y que no será necesario la sustitución de piezas o componentes dentro del inmueble.

Metodología de trabajo del experto valuador

Los expertos en tasación realizan una serie de procedimientos con el fin de establecer el valor de un activo, estos procedimientos están regidos por el ente que los regula, por lo que deben usarlo indistintamente si trabajan de forma independiente o para la banca privada.

El método para solicitar la tasación de un inmueble es el siguiente el valuador visitará el inmueble y realizara la medición de la misma, posteriormente tomará diferentes fotografías de varios lugares, esto con el fin de documentar el estado de conservación, de la construcción así como la distribución que posee.

En caso que posea el régimen de protección pública,  realizara el proceso de comprobación posteriormente recabará  toda la información relativa a las instalaciones,  por ejemplo los materiales  utilizados también  se tomara en consideración las  reformas, por lo general se solicita el plano de la propiedad.

Para concluir se solicita documentación del inmueble, entre estos copia de la escritura registrada, la nota simple registral, vale destacar que esta no puede tener una vivienda mayor a tres meses,  ya con todos estos elementos se  procede a realizar los cálculos necesarios, para posteriormente elaborar el informe.

Vale resaltar que todos los avalúos  pasan un filtro que consiste en una supervisión técnica hecha por  un grupo de profesionales pertenecientes a las sociedades de Tasación homologadas, que verifican que la revisión y avaluó sea objetivo y que este ajustado a la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo.

Obligación de tasar la vivienda para el banco

El banco para poder otorgar un préstamo hipotecario exigirá que se lleve a cabo una tasación  oficial  de manera tal que pueda determinarse el valor real del inmueble y así conocer el monto máximo de dinero que puede ofrecer al solicitante y no entregar más de lo que vale el bien.

Con esta información y el perfil financiero  se establecen los niveles de riesgo por parte del banco, según sean estos riesgos puede solicitar avalistas o segundo inmueble para complementar la hipoteca, ya que de esta manera si el cliente entra en impago y  no cancela su deuda existen alternativas para cobrarla.

Es decir al ejecutar la hipoteca y vender posteriormente la casa o piso dado en garantía, la entidad financiera recupera el capital, más un porcentaje de lo que podría haber ganado por conceptos de intereses, en cambio si el bien es de valor inferior al monto otorgado inmediatamente se presenta una perdida.

El costo que se genera por la tasación correrá a cargo del solicitante de la hipoteca sin embargo, el Tribunal Supremo emitió una sentencia en la cual expreso que este gasto este podría ser reclamable, aunque para ello deba emprenderse un largo camino judicial y aun así no hay garantías de recuperar este dinero.

Tasación con fines hipotecarios

El banco por lo general  envía a los solicitantes de los créditos a empresas tasadoras en específico, aunque no existe la obligatoriedad de contratar estas compañías, es recomendable hacerlo ya que por la estrecha colaboración que tiene con la entidad financiera, el banco aceptara  la tasación sin objetar nada.

Para que la tasación tenga validez esta debe ser llevada a cabo por un técnico profesional competente y que debe estar inscrito en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España, también es indispensable que cuente con el apoyo de una Compañía homologada y que se encuentre supervisada por dicho registro.

Una tasación con fines hipotecarios tiene como objetivo para proteger los intereses de los implicados en una operación de préstamo hipotecario, estos son el cliente que solicita el préstamo, ya es este procedimiento el que define la cantidad de dinero que puede solicitar para comprar el inmueble.

En tanto el banco determina el valor del inmueble, para que en caso de una posible ejecución de la hipoteca, este pueda recuperar el dinero invertido protegiendo así a los accionistas de la entidad financiera, de igual manera se protege  a los inversores quienes adquieren títulos hipotecarios emitidos por los bancos.

Coste de un avaluó

Lo que debe pagarse por concepto de la valoración de la propiedad varia dependiendo de una serie de factores, entre las que se incluyen por ejemplo  las características generales de la propiedad, las reformas que esta posea y el trabajo que lleve realizar la inspección.

Hay algunas sociedades de tasaciones que ofrecen  descuentos sobre el precio, si se viene remitido por un banco en específico, pero puede buscarse alternativas de precio utilizando un tasador independiente de la entidad financiera, que esté debidamente está homologada por el Banco de España.

Incluso si el informe emitido por el experto designado por el banco no es satisfactorio para el solicitante del crédito, puede recurrir a otras  tasadoras independientes con el fin de obtener una segunda opinión sobre el valor de su inmueble, de esta manera lograra una mayor financiamiento para la compra de la vivienda.

Existen instituciones financieras que no trabajan con las tasadoras y tienen sus propios expertos quienes realizan una valoración del inmueble que se está colocando en garantía, esto no representa ningún coste para el solicitante del préstamo tal y como aparece en  la Ley  de Regulación del Mercado Hipotecario.

Tasación por arriba o por debajo del valor de compra

Es importante que se considere que cuando la tasación que está por debajo del valor de compra del inmueble, disminuyen la posibilidad de obtener el crédito hipotecario  para financiar la compra de la vivienda, ya que se deben tener ahorros suficientes que cubran la diferencia que resulta de este hecho.

También debe considerase que si se llega a dejar de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca y el banco se queda con el bien, es muy probable que no cubra el crédito y la entidad financiera, utilizara las garantías solicitadas al cliente, estas pueden ser un fiador o un inmueble presentado como aval.

Ahora bien cuando el precio de compra es inferior al valor de tasación, el comprador tendrá un mayor margen para negociar con el banco, en cuanto a tipo de intereses y amortizaciones, sin embargo debe recordarse que cuanto mayor cantidad de dinero  financie, más capital e intereses asociados acabara pagando.

Debe recordarse que el mercado inmobiliario es sumamente inestable y está fuertemente influenciado por la economía del país, por ello siempre debe proyectarse hacia el futuro y establecer si realmente se pueden cancelar las cuotas y pagos especiales que requiere el préstamo hipotecario.

Aunque los tasadores no son expertos económicos, conocen perfectamente por el tipo de trabajo que realizan qué tan rentable es adquirir una determinada vivienda por ello es recomendable, siempre buscar una segunda opinión con respecto a la propiedad que se va a comprar para no ser parte de las burbujas inmobiliarias.