Dación en pago cuando se hace

La gran meta  de todas las personas es tener una vivienda propia sin embargo muchas veces este sueño, bien por una mala planificación o por el hecho de ser demasiado optimistas se convierte en pesadilla y es por lo que se puede hacer necesario la dación en pago.

Que no solamente los deja sin casa si no también sin hogar, pero indistintamente de la causa que generara ese debacle económico, existe un método que permite saldar algunas deudas, para poder replantearse nuevas estrategias que conlleven a mejorar la situación económica

Dación de pago cuando se hace

Es un procedimiento  o  método  utilizado con el fin de cancelar  deudas o pasivos y  consiste en la entrega de algún activo, cuyo valor permita cumplir un pago pendiente, es fundamental que para que esta negociación se pueda llevar a cabo que tanto deudor como acreedor estén  de acuerdo.

Aunque la dación en pago, no es una figura que esté expresamente señalada por las normas civiles o comerciales, el uso corriente y constante de esto medida ha hecho que, sea considerado como válido, como se dijo anteriormente  requiere que al acreedor la acepte, aunque este bien sea por un monto distinto al inicialmente pactado.

Por lo general la dación en pago, se da entre deudores hipotecarios y banco, con esto el acreedor libera al deudor total o parcialmente según sea el monto aceptado como pago de las obligaciones hipotecarias asumidas, vale destacar que si es dación parcial, se debe pactar otra forma de pago, que incluya mejores condiciones.

Es Importante señalar que  si esto se realiza el deudor saldrá del registro de morosos por esa deuda  y podrá entrar de nuevo en el circuito del crédito, ahora bien de esto dependerá de la entidad financiera, en la gran mayoría de los casos los bancos no desean ir a un proceso legal , sino que buscan una salida práctica.

Elementos que intervienen

Por ser la dación en pago una situación de libre elección, se somete a un proceso de negociación en el que  se evalúan los riesgos de aceptar este método como forma de pago, debe tomarse en consideración que la última palabra la tiene el banco, ya que según sea el criterio crediticio se podrá establecer la convencía de aceptarlo.

Otro elemento a considerar es el momento del año, no es lo mismo asumir un bien en enero que en diciembre, todo va a depender de la época, que es la que marca los momentos en los cuales las ventas de inmuebles aumentan, lo que significa que se podrá colocar en el mercado de manera más rápida.

No puede descartarse la región del país donde se encuentra el activo dado en dación, ya que es mucho más ventajoso tener un piso o vivienda en una zona turística, en caso de ser así el inmueble puede alquilarse en épocas de vacaciones y venderlo será mucho más fácil por la cantidad de personas que quieren invertir.

Las entidades financieras toman en consideración para aceptar la dación  el volumen de activos adjudicados, en este caso si posee una cartera muy amplia de inmuebles entonces pueden optar por negar la negociación, ya que adquirir un nuevo bien representaría aumentar el inventario , lo que generaría perdidas.

Inconformidad del banco

Para poder realizar la dación como pago de la deuda debe cumplir con los parámetros establecidos en el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de Marzo de 2012 que está conformado con una serie de medidas que los juristas establecieron con el fin de proteger al deudor hipotecario.

Estas medidas busca a gestionar la reestructuración de la deuda hipotecaria, de todas aquellas personas  quienes indistintamente de las razones padecen dificultades  extraordinarias para poder realizar sus pagos y honrar los compromisos, de igual manera estipula elementos de flexibilización.

Estos mecanismos tienen como fin que la deuda sea saldada y que no sea necesario ir a un proceso judicial, para poder garantizar la devolución del dinero otorgado para la adquisición del inmueble, sin embargo el banco este real decreto no obliga a la aceptación de la dación.

Es muy probable que el banco diga no al inicio del proceso sin embargo cuando el deudor se encuentra lo suficientemente asesorado y se toman las medidas adecuadas entonces a la entidad financiera no le quedara más remedio que aceptarla en base a un certero estudio legal y económico.

Es importante destacar que los bancos entrenan a su personal para que sin realizar ningún tipo de análisis al perfil financiero del cliente le digan que no a cualquier  propuesta de este tipo, sin embargo esto no tiene que generar pánico, ya que siempre existen salidas que pueden evitar un embargo a futuro.

En muchos casos amenazan a los deudores con ejecutar la hipoteca y apropiarse de los activos dados en garantía y quedarse con el patrimonio de los avalistas, si esta llega a suceder debe recordarse que si bien el banco debe estar de acuerdo en aceptar en la dación en pago, existen métodos legales para lograr que acepten.

Ventajas de la dación en pago

Existen múltiples ventajas para tomar la dación como una alternativa de pago, ente estas se encuentran.

Finalizar la deuda

Esta es quizás la mayores de las ventajas, la deuda se extingue lo que puede permitir que pueda replantearse, la realidad financiera de la persona, en muchas ocasiones la deuda hipotecaria genera un circulo viciosos que no permite mejorar el perfil financiero, por lo que deshacerse de la deuda hipotecaria es el mejor aliado.

Cualquier proceso judicial genera cansancio y estrés, logrando que se acepte la dación se evita idas y venidas a la corte y el gasto que representa contratar un experto legal para que represente al deudor en los tribunales, es mejor un mal arreglo, que una buena pelea dice un proverbio popular.

Desventajas de la dación en pago

Cuando una persona recurre a la vía de la dación para pagar la deuda, algunas instituciones financieras  los consideran como clientes de alto riesgo y esto dificulta que se puede obtener otra hipoteca, por supuesto que no todos los bancos manejan esta premisa, sin embargo es un hecho que debe ser considerado.

Ya que la dación en pago está sujeta a determinados impuestos, tales como el IVA y el de AJD si se es empresario o TPO²  en el caso de los particulares, los bancos dentro de la negociación pueden solicitar que sea el, deudor quien asuma el pago de esos gravámenes, en este caso se deberá contar con liquidez.

El deudor no recupera la parte del préstamo hipotecario que ya se haya pagado al banco hasta el momento, es decir pierde no solo el bien entregado en dación, si no también todo el dinero que pago para hacer frente a las cuotas mensuales, por ello se debe analizar bien que tan conveniente es este método de pago.

Cómo conseguir una dación en pago

Para poder realizar el proceso de dación, el deudor debe ir a las oficinas de la entidad financiera, allí lo atenderá un ejecutivo de negocios, quien valorara cuáles son las posibilidades que se tienen de poder pagar la deuda utilizando la metodología de la dación  y analiza el historial crediticio del cliente.

Con esta medida  se evita que el banco ejecute el embargo, vales recordar que si por fluctuaciones normales del mercado inmobiliario la vivienda o piso dado en garantía no cubriera la totalidad del crédito entonces el cliente quedara sin el inmueble que era su hogar y adicionalmente con una deuda.

Ya  que la dación consiste en entregar un bien distinto al que fue otorgado en garantía por el banco, este debe realizar un avaluó para poder establecer si el valor del mismo corresponde al monto adeudado que contempla, capital más intereses es importante destacar que la respuesta del banco suele tardar de 3 a 6 meses.

Si la entidad financiera se encuentra adherida al Código de Buenas Prácticas, el camino será mucho más fácil para que el banco pueda aceptar la dación como pago  en el momento en que se esté negociando debe mencionarse que no se tiene  la posibilidad de seguir pagando la hipoteca de la vivienda.

Requerimientos que hay que cumplir  para optar a la dación en pago

Aunque no existe propiamente dicho para que pueda aceptarse el método de dación  si deben existir un conjunto se situaciones  necesarias tanto por parte del solicitante como por el bien dado en garantía, podría mencionarse por ejemplo que  los miembros de la familia no posean empleo en ese momento ni bienes patrimoniales.

La concesión de la dación en pago dependerá exclusivamente del valor de la hipoteca de la vivienda, así como el municipio donde se encuentre ubicada y  la cantidad de personas que habiten en dichos municipios, en todo caso el precio de adquisición del inmueble no debe superar:

Si la hipoteca es de  200.000 € el  municipio no debe ser de más de un millón de habitantes, en tanto si es de 180.000 €, solo 500.000 habitantes deben residir en ese municipio, 165.000 € en regiones de más de 100.000 habitantes y finalmente 120.000 € para aquellos lugares con menos de 90.000 habitantes.

Documentación necesaria

La siguiente documentación debe acreditarse en el banco:

Escrituras de compraventa de la vivienda, los certificados de titularidades y de rentas, para verificar el estado arancelario del inmueble, el libro de familia  en caso de no tenerlo la acreditación como pareja de hecho, los certificados de empadronamiento y finalmente los certificados de la situación de desempleo, si fuese el caso.

Dependiendo de la realidad del deudor este método puede ser una salida a la crisis que le permitirá mantener en propiedad el inmueble y de esta manera no perder el hogar.