El  coronavirus ha obligado a los países a realizar cambios significativos en sus políticas económicas con el fin de proteger a la población, en el caso de España específicamente se emitió un Decreto Real con el fin de salvaguardar las moratorias de hipotecas por parte de los ciudadanos.

El gobierno planteó congelar el pago por moratoria de hipotecas mientras esté presente el coronavirus ya que según analistas las economías familiares se encuentran en un shock temporal que impide que puedan cubrir en su totalidad los compromisos financieros y en la actualidad se dedica gran cantidad de los pocos ingresos para solo para la compra de alimentos y medicinas.

En que consiste el Decreto Real de Medidas Extraordinarias

El Real decreto de ley de medidas extraordinarias, define claramente que todas las solicitudes de moratorias de hipotecas se podrán presentar desde el día siguiente en que esta norma entre en vigor.

Todos los deudores hipotecarios que producto del Covid-19 se encuentran en una situación de apremio económico podrán solicitar una moratoria en el pago de su hipoteca, esta medida impedirá que los bancos puedan ejecutar esa hipotecas por atraso en los pagos mensuales. Sin embargo, esto solo ampara la vivienda principal o vivienda habitual por lo que bajo ningún concepto protege viviendas secundarias o vacacionales que el ciudadano pueda tener.

Condiciones esenciales para solicitar moratoria de la hipoteca

Dentro de las condiciones básicas que se deben tener para acogerse a este decreto se pueden mencionar las siguientes:

Se debe demostrar una perdida sustancial de los ingresos, así mismo que el conjunto de los ingresos de todos los miembros de la familia no supere el monto del mes anterior, es decir que si el mes anterior a la solicitud la unidad familiar obtuvo por ingresos 3000 euros, para el mes en que se requerirá el beneficio de esta ley el ingreso familiar no puede superar 3000 euros.

Así mismo, todas aquellas familias quienes tengan declarada una discapacidad superior al 33% pueden hacer uso de este beneficio.

Como se solicita el derecho a la suspensión de la cuota hipotecaria

Todo aquel usuario que desee solicitar la moratoria hipotecaria debe realizar una solicitud por escrito así como una exposición de motivos dirigida al banco donde tiene dicha hipoteca y deberá anexar todos los documentos que certifiquen que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

En el caso de encontrarse desempleado deberá ir a la entidad gestora de las prestaciones para que le emitan el correspondiente certificado en donde debe aparecer el monto mensual que recibe por concepto de subsidio por desempleo. En el caso de los trabajadores autónomos o dependientes, deberán presentar un cese de actividades que será entregado por la agencia tributaria o en su defecto por la comunidad autónoma.

Por otro lado, debe presentarse el libro de familia con el fin que pueda acreditarse el número de personas que habitan la vivienda y si dentro del núcleo familiar se encontrase una persona con discapacidad, deberá presentar la declaración correspondiente o por el contrario el certificado de incapacidad para realizar una actividad laboral.

También se debe anexar en la solicitud todos los documentos que certifiquen la titularidad de los bienes, para ello deberá ir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple así mismo debe incluir las escrituras de compraventa de la vivienda.

Después que el banco reciba todos los recaudos entregara un formato de declaración jurada donde el deudor certifica que es un ciudadano sin recursos económicos suficientes y que toda la información que ha entregado es verdadera.

Si el banco considera que la persona está entre los parámetros requeridos por el Real Decreto, procederá a la suspensión momentánea del pago de la cuota de hipoteca, esto quiere decir que no se cancelara durante la vigencia de la norma ni capital ni intereses en su totalidad o porcentaje.

Así mismo, el banco no podrá aplicar la cláusula de vencimiento anticipado y debe explicarle al deudor que esto no se trata de un refinanciamiento de la deuda o cancelación de la misma, sencillamente es el postergar el pago de las mensualidades hasta tanto se mantenga la emergencia sanitaria producto del coronavirus.

Posteriormente los bancos al normalizarse la situación deberán sentarse con el deudor para informarle cuáles serán las políticas para que este realice la cancelación de las cuotas que fueron amparadas por el decreto y bajo ningún concepto se podrá presionar al cliente para que realice la cancelación total de las mensualidades vencidas.

Se prevé que el Banco de España emitirá posteriormente una norma que deberá ser acatada por todas las entidades financieras con el fin de establecer un plan de pagos para los deudores hipotecarios.

Asociación de Usuarios Financieros en desacuerdo con algunas partes del Decreto Real

ASUFIN ha manifestado que los requisitos que se deben consignar a las instituciones financieras son muy estrictos, entre estos desacuerdos están que el deudor debe dirigirse al banco para consignar la documentación cuando esto podría hacerse online.

Este organismo expresa que ante la emergencia sanitaria se obliga a las personas a salir a la calle lo que indudablemente aumenta el riesgo de contagios y que los canales electrónicos que generalmente ofrecen los bancos para pagos y para ofertar diversos productos pueden ponerse al servicio de los deudores hipotecarios.

Por otra parte, la Asociación de Usuarios Financieros establece que un número muy reducido de consumidores será quienes se beneficien con este decreto, para ello realizo recientemente un análisis entre sus miembros donde se determinó que  solo el 10% de estos clasifica para recibir este beneficio de suspensión de pago de hipoteca.

Otro argumento de ASUFIN es que es muy difícil precisar la vulnerabilidad económica ya que aunque si se podrán mostrar algunos ingresos, esto no significa que la economía familiar se encuentre en total disposición de seguir cancelando las cuotas por concepto de hipoteca.

También creen que el decreto podría ampliarse y disminuir los requisitos ya que cada familia tiene realidades distintas y aunque los pagos hipotecarios se encuentran dentro de los gastos básicos, el porcentaje mayor de los ingresos está orientado a la compra de alimentos. Por otra parte, en el Decreto Real no se establece si una familia tiene algún miembro que padeció Covid-19 y como pudo haber afectado esto a la estabilidad de la unidad familiar.

¿Sera beneficioso para ambas partes un refinanciamiento de deuda?

Según un comunicado de la Asociación Española de Banca, los afectados por el Covid-19 tienen hasta 12 meses en la amortización del capital de la hipoteca para la vivienda principal y plantean que la deuda sea refinanciada a través de la creación de un nuevo préstamo.

Según AEB esta medida se hace con el fin de apoyar a los deudores mientras exista la emergencia sanitaria. Por su parte ASUFIN expreso que se encuentran consternados porque la Banca Española en ningún momento se ha interesado por beneficiar a los deudores hipotecarios ya que lo que busca es acrecentar la deuda y después que pierda vigencia el Decreto Real presionar a los usuarios para que estos se pongan al día con los pagos.

Aunque los bancos han expresado que no cobraran intereses sobre intereses por los aplazamientos de hipotecas, el solo hecho que sugieran la creación de un nuevo crédito implica que las tasas que dejaron de cobrar durante el decreto serán incorporados al capital lo que por supuesto incidiría en el aumento de la cuota mensual por concepto de amortización de capital e intereses.

Muchos analistas consideran que el Decreto Real más que una protección al deudor, viene a ser una oportunidad para que los bancos se aprovechen de la situación para incrementar los montos de los créditos ya que este decreto tiene muchos complejos y lagunas de los que podrían sacar partido.

Incluso critican que en dicho decreto no se definió desde un principio la forma correcta de calcular los ingresos mensuales del deudor. Por ejemplo, la medida no explica si el análisis se basara sobre ingresos brutos o netos, si se consideraran el dinero proveniente del trabajo o si se adicionaran otras rentas, tampoco hay una normativa que permita incluir aquellos quienes no tienen ingresos periódicamente mensuales sino que por alguna razón reciben el ingreso de manera bimensual o trimestral.

ASUFIN finalmente expresa que no puede permitírsele a la banca que llegue a un refinanciamiento de deuda ya que podrían aprovecharse de  la buena fe de los ciudadanos deudores implementando fórmulas que lleven a ocultar otro tipo de créditos, incluso la banca ha ofrecido créditos personales de consumo y se cree que posteriormente al no poder ser cancelados dichos créditos serán refinanciados creando esto una insolvencia en gran cantidad de hogares españoles.

Solución propuesta por ASUFIN

La solución que plantea la Asociación de Usuarios Financieros es flexibilizar la ley, de esta manera una mayor cantidad de personas podrán tener acceso a este beneficio. Por otra parte, las cuotas que no se cancelaran durante la vigencia del Decreto Real, deberían ser llevadas al final del pago de la hipoteca es decir, que en el  momento en que se normalice la situación y comiencen a realizarse nuevamente los pagos, las cuotas no canceladas se liquiden como un pago final.

En cuanto a la documentación exigida por la banca para solicitar el beneficio, esta debería limitarse sencillamente a pedir al solicitante que demuestre los ingresos por parte del usuario y del grupo familiar. De igual manera si se está en situación de desempleo entregar el respectivo certificado.

Pero para la asociación no se considera pertinente registros de propiedad, libros de familia o el hecho que los ingresos sean superiores al mes anterior ya que esto no significa que porque en el mes de abril el grupo familiar tuvo ingresos de 2000 euros y en mayo 2500 euros no hay ninguna garantía que en el mes de junio esos ingresos aumenten ya que quizás la diferencia pudo haberse dado por el pago de una deuda o la venta de algún bien.

En todo caso se deberá esperar si el Decreto Real para el pago de cuota hipotecaria, sufre alguna modificación o si por el contrario se mantiene vigente con la misma estructura