Comprar segunda vivienda

Una segunda vivienda puede llegar a convertirse en una gran inversión, a pesar de no ocuparla habitualmente. Sin embargo, adquirirla es una decisión que no puede tomarse a la ligera ya que antes deben analizarse los pros y contras que esto puede ocasionar.

Generalmente, una segunda casa se utiliza para fines de semana o vacacionales o en todo caso para alquilarla o revenderla. Cualquiera que sea el caso existen bancos que ofrecen créditos específicos para este tipo vivienda.

Hipoteca para segunda vivienda

Las hipotecas para segundas viviendas son un tanto diferentes a las que se solicitan para adquirir una vivienda principal. Esto se debe, a que para el banco representa un riesgo mayor ya que no se trata del sitio donde residirá de manera permanente el solicitante.

Entre las características que diferencian este tipo de hipoteca a las convencionales podemos mencionar las siguientes:

Intereses más altos

Por lo general las entidades financieras aplican un interés mucho más alto para las hipotecas de segunda vivienda que a las convencionales. Esto se debe a que la capacidad adquisitiva del solicitante, se supone debería ser mayor ya que está invirtiendo en una segunda casa.

Por otra parte, el banco pretende con estos intereses, recuperar de manera mucho más rápido el capital invertido.

Financiación

Los bancos prestan para este tipo de hipoteca aproximadamente entre el 60 y  75%. Sin embargo, para lograr esta financiación, se debe demostrar gran capacidad adquisitiva. De esta manera la entidad financiera podrá constatar que el cliente puede hacer frente a las cuotas mensuales.

Aunque en su gran mayoría la financiación cubre tan solo el 60%-80% del valor de la vivienda, quiere decir que la persona que quiera comprar una segunda vivienda, deberá tener más dinero ahorrado.

Estamos hablando que los ahorros en aportación, puede ser aproximadamente el 40% del valor total de la vivienda. Vale resaltar que para una hipoteca de segunda vivienda ninguna entidad ofrece la opción de 100% salvo que te pongas en contacto con nosotros y aprovecharte de los acuerdos que tenemos con algunos bancos.

Plazo para el pago de la deuda

Este es otro factor que debe tomarse en consideración a la hora de negociar una hipoteca de segunda vivienda. En este caso, el plazo máximo de devolución del préstamo es de 25 años.

Esto significa que las cuotas pueden ser más altas en comparación a las que se pagan por una vivienda principal. En el caso de estas, el periodo de devolución puede llegar a los 40 años.

Requisitos generales

Los bancos asumen que si por alguna razón una persona pasa por un mal momento económico, lo primero que decidirán será dejar de pagar las cuotas de una vivienda en la que no reside.

Al asumir esto, las entidades buscan protegerse y es por ello que solicitan requisitos adicionales a los exigidos en una hipoteca de vivienda principal. Entre estos podemos mencionar:

Alto nivel financiero: El banco tiene que tener constancia física que la persona podrá hacer frente a nuevos compromisos. Es por ello que deberá demostrar no solo que posee ingresos elevados, sino que también cuenta con ingresos adicionales.

De igual manera, en sus extractos bancarios deberá mostrarse que existe un mayor volumen de ahorro. Allí se debe reflejar que tiene el dinero de la inicial de la segunda vivienda, así como lo que corresponde a los gastos por concepto administrativos.

Garantía: para poder tener acceso a una hipoteca de segunda vivienda, se debe presentar a la entidad un aval o garantía. Es importante saber que no se lograra la hipoteca si no se cuenta con este respaldo.

En este sentido muchas personas colocan su vivienda principal como garantía. Aunque realizar esta acción también resulta un tanto arriesgado ya que si por alguna causa se cae en morosidad, podrían llegarse a perder ambas viviendas.

Por supuesto existe la alternativa de  una novación con lo cual  se podría ampliar la hipoteca en caso que la vivienda principal este hipotecada. De esta forma se podría  obtener dinero fresco y comprar la nueva casa.

Ventajas y desventajas de comprar una segunda vivienda

Tomar la decisión de adquirir un nuevo activo, puede convertirse en un beneficio o perjuicio según sea el enfoque que le pueda dar el solicitante.

Ventajas

Comprar una segunda vivienda, puede tener muchas ventajas que podrían beneficiar al propietario. Por ejemplo podemos mencionar las siguientes:

·        Aumento de activos

Si se desea comprar una segunda vivienda bien sea para vacacionar o para alquilarla, pasara a ser un activo importante que fortalecerá el poder adquisitivo de la persona.

Se espera que para el año 2021 el euribor descienda. Sin duda, esto incidiría directamente sobre los intereses, que también disminuirán, siendo esto un punto a favor del solicitante. Esta oportunidad seria propicia para aumentar los activos comprando una segunda vivienda.

También se estima, que el mercado inmobiliario tendrá un nuevo despertar. Esto podría llevar a muchos españoles a comprar vivienda. En este caso, esa segunda vivienda seria perfecta para ofrecer en el mercado secundario.

Otro elemento importante, es que al cancelar la hipoteca de la segunda vivienda, esta podría utilizarse como aval para cualquier crédito que se solicite. De igual manera, si la segunda vivienda se encuentra en un sitio sin grandes aglomeraciones turísticas y dotadas de los servicios básicos, podría ofrecerse como sitio de descanso.

·        Rentabilidad

Si la segunda vivienda se destina al alquiler y se encuentra en una zona comercialmente importante, la recuperación de la inversión será a mediano plazo. En este caso, serán los mismos ingresos que se cancelen por concepto de alquiles, los que permitirán pagar las cuotas mensuales e incluso cancelar los gastos de mantenimiento.

Para esto se debe determinar el PER (Price Earnings Ratio) o tasa de ganancia sobre el precio. Para obtener esta información solo se debe dividir el precio de la vivienda entre el alquiler, el resultado que se obtenga indicara el tiempo que tiene que alquilarse la segunda vivienda para recuperar la inversión.

Dicho de otra manera, la segunda vivienda podría pagarse sola, solo se requerirá administrar de manera  consiente y coherente ese nuevo activo.

Desventajas

Entre las desventajas que podemos mencionar se encuentran las siguientes:

·        Nuevos gastos

Comprar una segunda vivienda, inmediatamente adiciona nuevos gastos a la economía del propietario. Por ejemplo, se deben cancelar impuestos de bienes e inmuebles, recibo de la comunidad de vecinos, la tasa de basura, servicios básicos tales como electricidad, agua, gas y la cuota del seguro del hogar requisito este exigido por el banco mientras tenga vigencia la hipoteca.

También se debe considerar que en ocasiones, si la vivienda no se habita de manera permanente, por lo general aumenta el deterioro. Esto incrementara los gastos de mantenimiento y reparaciones. Por otra parte, si la segunda vivienda se encuentra en una zona cercana al mar, se debe considerar que el mantenimiento sube por lo menos en un 25%.

·        Incremento del riego

Cuando se compra una segunda vivienda, los bancos no solo dan un porcentaje menor de financiamiento, sino que también exigen un aval o respaldo para poder aprobar la hipoteca.

Muchas personas utilizan la vivienda de los padres, locales comerciales, oficinas e incluso su vivienda principal para respaldar la operación.  Sin duda alguna, esto pone en riesgo la estabilidad económica familiar.

Factores a considerar antes de comprar una segunda vivienda

Cuando se solicita una hipoteca para comprar una segunda vivienda, la persona debe tomar en consideración que a mediano y largo plazo, tendrá una deuda mensual permanente que deberá cubrir con sus ingresos habituales.

Para tomar la decisión de comprar una segunda vivienda, se deben analizar una serie de condiciones, ya que no solo se trata de afrontar el pago de una nueva hipoteca, sino también si se está en capacidad de mantener el valor del inmueble.

Por ejemplo, se prevé que como consecuencia del Covid-19, la recesión económica mundial puede llegar a generar un letargo que ocasione una crisis económica mundial. Esto sin duda incidirá sobre las pequeñas, medianas y grandes empresas haciendo que se pongan en riesgo algunos puestos de trabajo.

En este caso si el solicitante no tiene recursos adicionales u otros ingresos diferentes al del salario, es probable que su economía se desplome llevándolo a caer en insolvencia con el banco.

Por otro lado, se piensan establecer nuevos impuestos y aunque no se ha dicho propiamente que tengan que ver con la vivienda, es lógico pensar que el primer nuevo impuesto que se asigne, sea a la segunda vivienda o viviendas vacacionales.

¿Porque comprar una segunda vivienda?

Antes de adquirir una segunda vivienda, hay que responderse algunas preguntas fundamentales. La primera es para qué comprarla. Si se hace con la intención de tener un sitio donde descansar o si por el contrario es una inversión a corto plazo.

La segunda pregunta es donde será la ubicación de la segunda vivienda. Si se quiere que este en un sitio que sea turísticamente lucrativo para alquilarla con fines vacacionales, o si se desea en una zona comercial o cercana a universidades para alquilarla a estudiantes o ejecutivos. Incluso si se compra la segunda vivienda solo para pasar temporadas, en el caso de las personas que laboralmente se encuentran retiradas.

Lo importante en todo caso es no tomar decisiones apresuradas asegurando  las inversiones y asumiendo cuales son las razones reales que llevan a comprar una segunda vivienda.

En la web se podrán encontrar una cantidad importante de entidades financieras que ofrecen la alternativa de hipotecas para segunda vivienda. Incluso muchas de ellas disponen un simulador para calcular las cuotas de pago lo que permitirá saber si se puede asumir este nuevo compromiso financiero.

No se debe pasar por alto, la necesidad de pedir que te asesoren intermediarios especializado en financiación hipotecaria quienes te ayudarán a tomar la decisión más adecuada. Ellos conocen no solo cuales son las viviendas que se ajustan a las necesidades del solicitante, sino también podrán agilizar el proceso del papeleo que requieren las entidades financieras para la aprobación del crédito.