Cómo funciona la tasación de viviendas y para qué sirve

Si por fin has encontrado la vivienda que quieres adquirir, ya sea para vivir en ella o para invertir, es posible que ya estés pensando en cuestiones como las condiciones para la concesión de una hipoteca. Si es así, te interesará este artículoen el que te vamos a hablar de una condición esencial para poder acceder a un préstamo hipotecario: la tasación de la vivienda.

¿Qué es la tasación de vivienda?

Se trata de un procedimiento a través del cual se busca determinar el valor real de mercado de un inmueble en un momento concreto (el de la compraventa).

Para poder comprar la casa vas a ir al banco a pedir una hipoteca. Pues bien, lo que busca el banco a través de la tasación es asegurarse de que la vivienda que quieres adquirir de verdad vale el dinero que le estás pidiendo.

Es decir, es una forma de asegurarse de que el préstamo está bien respaldado y de que la hipoteca va a recaer sobre un inmueble que de verdad puede cubrir el importe que te han prestado, si por alguna causa no puedes devolverlo y hay que recurrir a una ejecución hipotecaria.

Pero este sistema no aporta sólo seguridad al banco, también a ti como cliente. Es la mejor forma que tienes de asegurarte de que la vivienda que quieres adquirir de verdad vale en el mercado lo que tú vas a pagar por ella.

¿Quién realiza la tasación hipotecaria?

Hay muchos casos en los que puede ser necesario tasar una vivienda, por ejemplo si se trata de repartir una herencia o si se va a dividir una sociedad de gananciales tras un divorcio. En estos casos será suficiente que el tasador sea un profesional acreditado, normalmente un arquitecto o un arquitecto técnico.

Pero si se trata de una tasación inmobiliaria la misma sólo la puede realizar una agencia tasadora que esté autorizada como tal por el Banco de España.

La legislación establece que la entidad tasadora debe ser totalmente independiente del banco que va a otorgar la hipoteca y que el cliente tiene libertad de eleccióna la hora de elegir dicha entidad.

Sin embargo, a efectos prácticos los bancos suelen trabajar con varias tasadoras y difícilmente aceptan tasaciones que provengan de otras entidades, por muy acreditadas por el Banco de España que estén aunque este problema, con nosotros no lo tienes.

Como cliente, si vas a contratar la tasación a parte, es bueno que te asegures primero de que el banco o los bancos con los que te interesa negociar aceptan tasaciones de la entidad tasadora con la que quieres trabajar.

Algo tan sencillo como la tasación se puede complicar si el banco no acepta el informe de tasación que le presentes. De ahí que muchas veces lo más rápido y cómodo sea encargar la tasación directamente a través del banco.

¿Cuánto tarta en hacerse una tasación?

La tasación es una de las condiciones para la concesión de una hipoteca y por ello se intenta que el trámite no se alargue demasiado. Se entiende que una tasación tardará en realizarse el tiempo que seaestrictamente necesario. No obstante, la Orden ECO/805/2003 establece un límite temporal al señalar que entre la última visita del tasador al inmueble y la emisión del informe no deben transcurrir más de dos meses.

A efectos prácticos muy raramente se llega a una situación en la que haya que reclamar por lo que está tardando la tasación.Lo normal es que esté lista en un plazo de 10 a 15 días.

¿Cómo se lleva a cabo una tasación hipotecaria?

Para poder determinar el valor real de mercado de un inmueble el tasador debe realizar diferentes tareas. Lo primero que hará será acudir al Registro de la Propiedad para comprobar que los datos aportados sobre el inmueble concuerdan con la realidad y para revisar la información sobre el catastro.

El perito deberá realizar además al menos una visita al inmueble en cuestión. En dicha visita el tasador atenderá al estado general tanto de la vivienda como de la finca en la que está ubicada. Se tienen en cuenta cuestiones como el certificado de eficiencia energética, la antigüedad del inmueble, la distribución de la casa, si es un piso interior o exterior, si cuenta con zonas comunes, etc.

En líneas generales para determinar el valor del inmueble se atiende a:

  • El precio de venta de inmuebles similares ubicados en la misma zona y que se hayan vendido en los últimos meses.
  • Superficie y distribución de la vivienda.
  • Antigüedad de la finca.
  • Estado de conservación de la finca y de la casa en particular.
  • Materiales de construcción e instalaciones: aire acondicionado, tipo de puertas, suelos, etc.
  • Proximidad de la vivienda a zonas que le aporten valor, como zonas comerciales,zonas deportivas…
  • Cercanía a los medios de transporte público.

¿Qué métodos se usan para la tasación?

El método de comparación es sin lugar a duda el más habitual. Consiste en valorar el inmueble y compararlo con otros inmuebles de similares características que se hayan vendido en la misma zona en los últimos meses. Esto permite hacer una media del precio del metro cuadrado en un área en concreto. Es un método sencillo y práctico, por eso es el más utilizado.

Al método residual se acude cuando no es posible el de comparación por no haber datos suficientes sobre la venta de inmuebles en la zona (por ejemplo si se trata de un barrionuevo). Otra alternativa es el método de capitalización,en el que se tienen en cuenta las rentas que podría producir el inmueble.

Por último está el método de coste, que es el menos utilizado y nunca se usa como único método de tasación. Consiste en calcular el valor de reposición del inmueble que se está valorando.

¿Qué vigencia tiene una tasación hipotecaria?

La tasación tiene como finalidad conocer el precio real de mercado de un inmueble en un momento determinado, por eso su validez debe ser limitada en el tiempo. De hecho, nuestra legislación establece un plazo de validez de seis meses para las tasaciones realizadas con finalidad hipotecaria.

Si agotado ese plazo no se ha obtenido el préstamo hipotecario o se sigue negociando, no quedará más remedio que volver a solicitar otra tasación.

¿Es posible la tasación online?

Seguramente navegando por Internet te hayas encontrado con diferentes portales y páginas web que te ofrecen una tasación online y gratuita. Sin embargo, lamentamos decirte que este tipo de tasación no te valdrá de nada a la hora de pedir una hipoteca.

En estos casos se trata más bien de una pre-tasación que tiene carácter informativo pero nunca una validez oficial.

Una herramienta de este tipo te puede orientar a la hora de poner tu casa en venta, para saber cuál es más o menos el precio de mercado de una vivienda como la tuya. También te puede ayudar si estás buscando casa, para que sepas cuál es el precio aproximado de las casas que cumplen los requisitos que estas buscando.

Hacer una tasación online te puede ayudar incluso a negociar el precio de venta con el vendedor, pero no va más allá de eso.

En ningún caso es un documento que te vayan a admitir en ninguna entidad bancaria, puesto que las condiciones para la concesión de una hipoteca señalan claramente que la tasación hipotecaria debe ser oficial y llevada a cabo por una entidad homologada por el Banco de España.

¿Qué pasa si la tasación está por debajo del valor de compra?

Imagina que la tasación que te han dado dice que el inmueble que quieres adquirir tiene un valor inferior a lo que tú necesitas para comprarlo. Esto no implica que te vayas a quedar sin casa, pero te puede poner en una situación algo complicada, puesto que el banco te dará menos dinero del que realmente necesitas.

¿Qué pasa si la tasación está por encima del valor de compra?

También se puede dar la situación contraria,que el informe de tasación diga que el inmueble vale más de lo que necesitas para adquirirlo. Esto es una buena noticia, puesto que no tendrás problema con la financiación. No obstante, te aconsejamos que aunque el banco esté dispuesto a darte más no pidas nunca más dinero de lo que tendrás que pagar por la vivienda, ya que esto te supondrá a la larga pagar más intereses.

En realidad la tasación no es una ciencia exacta y si no estás conforme con el valor de tasación dado por una entidad siempre puedes solicitar un informe a otra.

Lo normal es que haya bastante similitud entre la cantidad pedida por el cliente al banco y el valor de mercado de la vivienda que desea adquirir. De hecho, en la mayoría de los casos el informe de tasación suele arrojar un valor del inmueble que es muy cercano a la cantidad que está pidiendo el consumidor.

¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria?

Después de todo lo que hemos visto es posible que todavía te quede una última duda, y es la referida a lo que te va acostar la tasación de la casa que quieres comprar. En este caso te advertimos que el precio puede variar mucho de un lugar a otro y en función del tipo de vivienda, pero los precios medios suelen estar en torno a los 700 €. Es decir, que si estás pensando en pedir una hipoteca debes tener en cuenta que este es un gasto que corre de tu cuenta y que vas a tener que asumir sí o sí si quieres comprar una vivienda a través de un préstamo hipotecario.

Recuerda, si necesitas una hipoteca 100 % más gastos, estamos a tu disposición.

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