Claves para invertir en vivienda

Claves para invertir en vivienda

¿Invertir en vivienda vuelve a resultar atractivo? ¿Está de moda el mercado inmobiliario en España? Lo cierto es que nunca ha dejado de estarlo, pero la caída de los precios en la vivienda tras el boom inmobiliario han dado unos años de tregua. Pero eso no hace más que reafirmar esta forma de inversión como una de las más seguras para pequeños inversores y familias.

Invertir en vivienda siempre ha sido una de las más seguras y la que han usado millones de pequeños inversores para aumentar su patrimonio. La inversión en negocios o en la bolsa parece estar reservada a unos pocos, capaces de asumir riesgos y conocedores de estos temas. Sin embargo, para invertir en vivienda no hace falta ni un gran capital ni unos conocimientos específicos, ya que se puede solicitar una hipoteca al banco. No obstante, lo cierto es que la inversión inmobiliaria también es algo con lo que es mejor estar familiarizado ya que como toda inversión siempre conlleva un porcentaje de incertidumbre. La crisis sufrida en España hace unos años nos demostró que la vivienda también puede estar sobrevalorada y reducir su valor en unos años, al tiempo que los intereses suben. Pero parece que todo esto ha terminado y poco a poco el mercado inmobiliario en España está comenzando a recuperarse. Según muchos expertos se trata de un momento ideal para invertir en vivienda en nuestro país, y por eso queremos compartir una serie de claves para que invertir en vivienda sea una operación exitosa.

La rentabilidad bruta del alquiler de vivienda alcanzó un 7,29% a finales del pasado año  2017 en España, con lo que la inversión en vivienda para alquilarla posteriormente parece consolidarse como una opción claramente atractiva. No es una fórmula reservada a inversores profesionales, sino que muchos inversores particulares adquieren una segunda vivienda con la intención de alquilarla y poder obtener rentabilidad mediante la renta de alquiler que perciben al tiempo que la misma va pagando las cuotas de la hipoteca bancaria.

El precio de la vivienda en España

Pero, ¿cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en España realmente? ¿De verdad está subiendo? ¿Es de esperar una nueva caída brusca? Son muchas las preguntas y dudas que surgen en un inversor particular cuando se plantea la posibilidad de invertir en vivienda. Veamos los últimos datos de la sociedad de tasación Tinsa que publica mensualmente un índice que constituye la referencia en España del precio de la vivienda

El índice Tinsa IMIE arroja una cifra de crecimiento general en Mayo de 2018 del 4,2% en cuanto a incremento interanual del precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España. La zona “Costa mediterránea” se ha reactivado en el quinto mes del año y sitúa su precio medio un 3% por encima de mayo de 2017. La vivienda ha recuperado un 10% de su valor desde febrero de 2015 y se mantiene un 36,7% por debajo de los máximos alcanzados en 2007. La tendencia por lo tanto es al alza, si bien estamos muy lejos aún de los máximos que se llegaron a alcanzar hace unos 10 años. Todo parece indicar que se trata de una posibilidad muy atractiva de inversión, ya que mantiene una clara tendencia al alza pero aún está lejos de su máximo histórico, por lo que el margen de subida continuada es amplio.

Si observamos la curva del precio de la vivienda en España podemos darnos cuenta de que el precio de la misma ha mantenido el crecimiento desde el año 1985 hasta 2007, año en que alcanzó su punto máximo que aún no hemos logrado volver a alcanzar:

Además, esta curva de crecimiento se ha mantenido siempre por encima del IPC desde hace bastantes años, mostrándose como una opción más que recomendable cuando se trata de hacer crecer nuestros activos.

Claves de la compra de vivienda como inversión

Cuando adquirimos una vivienda con la intención de que se convierta en nuestro hogar y el de nuestra familia no solo tendremos en cuenta factores económicos a la hora de elegirla, sino que también entrarán en juego muchos otros factores de diversa naturaleza: ¿tiene un colegio cerca? ¿hay parques en la zona? ¿tengo espacio suficiente para cuando crezca la familia? ¿hay plazas de garaje suficientes para cuando tengamos varios coches?… Se trata de encontrar un lugar para vivir.

Sin embargo, cuando hablamos de una vivienda como inversión la situación cambia. Ahora no vamos a pensar en circunstancias personales sino en lo que es mejor para obtener una rentabilidad a la vivienda que adquirimos. Normalmente, esta rentabilidad viene en forma de renta de alquiler, por lo que las dimensiones de la vivienda y la zona serán un factor muy importante para conseguir arrendarla fácilmente. Pero no se trata de la única consideración que debemos tener en cuenta, así que vamos con nuestras claves para la compra de la vivienda como inversión:

Analizar a fondo las opciones de revalorización de la vivienda

La principal fuente de beneficio potencial cuando adquirimos una vivienda es su revalorización. El valor de la vivienda ha sido uno de los índices que ha mantenido su curva de crecimiento de manera constante durante los años y eso ha sido lo que la ha convertido en la opción preferida por millones de familias para crear, mantener, o hacer crecer su patrimonio. Por lo tanto, el precio va a ser una de las claves a la hora de la adquisición de una vivienda para inversión. Pero tener en cuenta solo el precio es un claro error, ya que lo realmente relevante es el margen de revalorización de la misma a lo largo del tiempo. Y en ello influyen las características de la vivienda, su antigüedad, la zona en la que se ubica, su estado de conservación y una larga lista de factores a tener en cuenta.

En el mejor de los escenarios posibles lo que deberíamos buscar es una vivienda a bajo precio en un entorno con un enorme potencial de revalorización, aunque encontrar todos estos factores en clara coincidencia no suele ser tarea fácil. Esto no quiere decir que no podamos ser capaces como inversores particulares de encontrar buenas opciones en las que la relación inversión/expectativa nos ponga en una muy buena situación en el medio o largo plazo.

Debes armarte de paciencia para emprender la búsqueda de una vivienda como inversión ya que las zonas con más potencial de revalorización normalmente serán las de más demanda. Lo mejor en este caso y ya que no somos inversores profesionales que cuentan con información y estudios exhaustivos por zonas es recurrir a lo que conocemos. Probablemente no puedas ser experto en todas las zonas de tu ciudad pero lo más seguro es que seas un verdadero conocedor de algunos barrios. Aprovecha tu conocimiento y apuesta por él, seguro que es muy valioso.

Por supuesto es indispensable valorar los precios de viviendas similares en la misma área para poder saber si el precio de la vivienda que vamos a adquirir es adecuado en relación a su situación. Calcular el potencial de revalorización es más subjetivo, ya que deberemos tener en cuenta las perspectivas de crecimiento de la zona, los servicios presente y futuros, las zonas de empleo, la expansión inmobiliaria y comercial futura…

Conocer bien el entorno y la vivienda

A la hora de poder calcular la revalorización futura y por lo tanto el margen de ganancias que nos puede proporcionar nuestra vivienda como inversión son fundamentales el entorno y la vivienda en si. Ambos factores influyen y no podemos descartar uno en favor del otro. Cuanto más conocedores seamos de la zona en la que se ubica la vivienda mejor podremos proyectar sus posibilidades futuras.

También es importante tener información detallada de la vivienda y de su finca. Posibles derramas, estado del edificio, en qué precio se han vendido otros pisos adyacentes… Todo esto puede ayudarnos a que nuestra previsión sea lo más acertada posible.

Si vas a comprar para alquilar posteriormente el inmueble también conviene que mires en qué precios se alquilan inmuebles similares en la zona ya que este dato te será muy necesario cuando hagas tus cuentas.

Qué gastos generará en el futuro cercano y en el medio y largo plazo

Muchas veces cometemos el error de tener en cuenta la revalorización y los ingresos que obtendremos por el alquiler del inmueble pero olvidarnos de los gastos. Hay una serie de gastos mensuales y/o anuales que pueden descuadrar todas nuestras cuentas si no los contemplamos. No tratamos de ser exhaustivos porque hay muchos gastos aparejados a la compra de una vivienda pero dos de los que más se suelen obviar son los gastos de comunidad, los impuestos anuales, los seguros y los mantenimientos anuales (de la caldera por ejemplo).

Si todos estos gastos van a correr por tu cuenta como propietario más vale que estén reflejados en tus cuentas para que los resultados sean reales.

Si vas a alquilar tu vivienda y a obtener una renta con ella también deberías ser conservador y contemplar varios meses al año sin renta para cuando se produzcan cambios en los inquilinos, así como un importe anual para reparaciones, pintura, cambio de electrodomésticos y otros menesteres.

La hipoteca adecuada

Por supuesto, un factor fundamental para la rentabilidad de una vivienda que se adquiere como inversión es la elección de la hipoteca adecuada. En Hipotecas 100 encontrarás opciones de financiación que se ajustan a ti. Colaboramos con los mejores profesionales de la intermediación bancaria desde hace 15 años para que siempre tengas las mejores condiciones a la hora de comprar una vivienda y financiar la compra mediante una hipoteca.

Un pequeño cambio en las condiciones de una hipoteca puede suponer un enorme ahorro a lo largo de los años. Ten en cuenta que se trata de una operación a largo plazo y por tanto es importantísimo ajustar las condiciones al máximo. En Hipotecas 100 velamos por tus intereses y nos encargaremos de conseguir la mejor hipoteca posible para tí.

Pide consejo a un experto

La compra de una vivienda y la firma de una hipoteca no es algo que la mayoría de nosotros hagamos muy a menudo. De hecho la mayoría de las personas solo lo hacen una vez al año. Es normal que tengamos dudas y no seamos expertos en la materia, pero precisamente por parece una buena idea recurrir a los verdaderos expertos que son los que conocen los pormenores de las operaciones.

Un asesor inmobiliario velará por tus intereses, te asesorará correctamente y se encargará de que siempre estés al tanto de todo lo que sucede. De igual manera que recurrimos a distintos profesionales a lo largo de nuestro día a día para realizar tareas que desconocemos, si te planteas adquirir una vivienda como inversión lo mejor es dejarte asesorar por expertos.

Esperamos que estos consejos te hayan sido de mucha ayuda si estás pensado en invertir en vivienda ¡hasta el próximo post!